Farene ved å kjøpe et vendt hjem fra en investor etter foreclosure

Ikke bli lokket av et friskt lag maling, skinnende nye hvitevarer eller granittplater på tellerne, en foreclosure flipper hjemme kan ha mange ting galt med det under overflaten - ting at du kanskje ikke oppdager før det er for sent å gjøre noe med det.

Når en investor plukker opp et bank-eid hjem, enten ved å kjøpe det hjemmet i et bulkkjøp direkte fra banken eller ved å by på hjemme på en auksjon, gir den fremste tanken i investorens forstand en fortjeneste.

Men når du ser hjemmet til salgs, ser du på sin estetiske verdi og hvordan det passer hjemmet ditt. På grunn av sin følelsesmessige appell, merker du kanskje ikke konstruksjonsfeil.

Fastsetting av en Foreclosure Flipper

Jeg sier ikke at alle investorer kutter hjørner når de rehab en eiendom. Mange investorer er samvittighetsfulle og ansetter kvalitet konstruksjon mannskap. Men noen investorer - og du sjelden vet hvilke de er ved å se på dem - ansett det billigste arbeidet de kan finne og bruke de minst kostbare materialene i et forsøk på å øke sine fortjenestemarginer. Her er noen områder av interesse:

• Mold

  Noen bankeide boliger sitter tomt, uten varme eller luftkondisjonering, i flere måneder. Hvis et rør lekker eller fuktighet er tilstede, kan mugg vokse og spre seg. Mold reparasjon koster tusenvis av dollar. Ville en investor male over molden? Hva tror du?

• Pest Reports

  Investorer kjøper bank-eide boliger i "som er" tilstand. Banker betaler sjelden for skadedyrsarbeid. Venstre ubehandlet, termitter eller pulverposerbobler kan fortære den strukturelle integriteten til hjemmet. Innerveggene kan støttes av rotting studs.

• Asbest

  En rask og enkel løsning for å dekke linoleumgulv som inneholder asbest, er å legge laminat eller keramikk over det. Hvis underlaget ikke er ordentlig festet til undergulvet, kan det bryte seg over tid. Ditto for utvendig sidespor. Hva er under den nye sidesporet?

• Byggetillatelser

  Har investor lagt til eller fjern et rom eller foreta noen form for forbedring som krevde tillatelse? Du vet kanskje ikke fordi det er usannsynlig at en investor vil avsløre alle jobber som utføres. Enkelte arbeid kunne ha krevd tillatelse mens ingen tillatelser ble innhentet.

• Substandard Building Materials

  Med mindre foreclosure flipper er et high-end hjem, er det sannsynlig at investoren kjøpte bunn-av-fat-apparater, low-end skap laget av presset brett og billig VVS-inventar eller billig dual rutenettvinduer, som raskt kan slites ut. Du vet ikke om entreprenøren brukte halv-tommers eller kvart-tommers gips, med mindre du fjerner beholderdekslene og måler.

• Ulicensierte underleverandører

  Det er mulig at investorens entreprenør kan ha ansatt uokumenterte / ulisensierte arbeidstakere under minimumslønn for å utføre komplekse jobber for hvilke arbeidstakere ikke var opplært. Selv en enkel jobb som hengende gips, mudding og sliping kan gjøres feil, og du vet ikke før skruene begynner å hoppe ut måneder nedover veien.

90-Day Flipping Rule

90-dagers flippingregel gjelder for krydder av tittel. Mange långiver retningslinjer og overlegg krever at investor eier eiendommen i minst 90 dager før kjøperens utlåner vil gi et lån til den kjøperen. Kontraktsdatoen må være minst 90 dager etter registrering av investorens gjerning.

FHA løftet denne regelen midlertidig fra 1. februar 2010 til 31. januar 2011. Det er imidlertid begrensninger som gjelder selv i den perioden, hvorav noen avhenger av prosentandelen av den nye salgsprisen til den opprinnelige salgsprisen.

Banken kan kreve kvitteringer for å bevise at et stort arbeid ble fullført for å rettferdiggjøre den nye salgsprisen.

Mekanikens løgn på foreclosure flippers

I California har for eksempel underentreprenører 90 dager til å sende en mekaniker lien for ubetalt arbeid. Dette betyr at hvis en entreprenør ikke betalte en underentreprenør eller hvis materialene ble levert uten betaling, kunne en kjøper finne ut at en lien ble arkivert mot hjemmet etter at hjemmet stengte escrow.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}