Fordeler og ulemper ved PACE-lån: Finansiering for oppgraderinger

Lagring av vann og energi er bra for miljøet, og du får også fordel i form av lavere brukskostnader. Men store oppgraderinger som tørkebestandige landskapsarkitektoniske solpaneler kan være kostbare. Hvis du ønsker å gjøre grønne forbedringer, kan et PACE-lån være et alternativ for finansiering. PACE-finansiering gjør det enkelt å kvalifisere seg for relativt rimelige langsiktige lån, men det er fordeler og ulemper med å bruke disse programmene.

Hva er PACE?

Property Assessed Clean Energy (PACE) er en måte å låne penger på for rene energiprosjekter. Eiereiere, inkludert villaeiere og bedrifter, får finansiering for oppgraderinger og tilbakebetaling gjennom eiendomsskatt. Godkjennelse for PACE-finansiering er hovedsakelig basert på egenkapital i eiendommen som blir oppgradert, som vil bli brukt som sikkerhet for å sikre lånet, og du kan typisk låne opptil 15 prosent av eiendommens verdi.

Vanlige bruksområder av PACE inkluderer solinstallasjoner, energieffektiv oppvarming og kjøling, vannbesparende landskapsarbeid og mange andre prosjekter for bolig- og næringseiendommer.

PACE er bare tilgjengelig på steder der statlige og lokale lover tillater denne typen finansiering, og hvor lokale programmer er utviklet. Disse programmene går av flere forskjellige navn, inkludert det populære programmet Home Renovation Opportunity (HERO) og Ygrene.

Høydepunkter i PACE Lån

Disse programmene har flere funksjoner som gjør dem tiltalende for låntakere.

Enkelt å kvalifisere: PACE-kvalifisering er relativt enkelt. Sammenlignet med boliglån, som er populære alternativer for dyre forbedringer i hjemmet, ser godkjennelseskriteriene seg avslappet ut. Din FICO kreditt score er mindre viktig med PACE, men nåværende eller siste problemer i dine kredittrapporter kan føre til problemer.

Du må også være gjeldende på alle eiendomsskatter.

100 prosent finansiering: PACE gir deg mulighet til å finansiere hele kostnaden for et prosjekt uten behov for nedbetaling. Som et resultat kan du starte raskt uten å måtte spare opp for prosjekter eller flytte penger rundt. Selvfølgelig betyr større lån høyere rentekostnader og høyere utbetalinger.

Kan overføres til neste eier: Hvis du selger en eiendom etter forbedringer, trenger du ikke nødvendigvis å betale lånet. Lånet er knyttet til eiendommen, så det kan overføres og betales av neste eier. Hvorvidt det er en god ting, er sannsynligvis avhengig av om du er kjøperen eller ej.

Tid til å betale tilbake: Vesentlige forbedringer kan være dyre. PACE-lån kan betales over lengre perioder (for eksempel 5-20 år). Som et resultat kan utbetalinger holdes relativt små. Men som med et lån, jo lenger du tar for å betale tilbake, desto mer interesse betaler du over lånets levetid.

Potensielle skattekreditter: PACE-finansiering kan gjøre det lettere å kvalifisere seg for miljøskattekreditter - ta kontakt med skatteadministratoren før du tar noen avgjørelser. Når timing er et problem, gjør PACE det mulig å fullføre et prosjekt før skattekreditter utløper, og å få et stort lån lar deg installere alt på ett år (i motsetning til å stryke ting ut over flere år for å styre kontantstrømmen).

Noen kreditter er bare tilgjengelige for året installasjonen var faktisk fullført , så du vil betale alle disse utgiftene i samme år.

Problemer med PACE-finansiering

Før du bruker PACE-finansiering for prosjektet, bli kjent med noen av fallgruvene.

Interessekonflikter: PACE-finansiering er ofte arrangert gjennom entreprenører som kan ha et incitament til å fremme dyre oppgraderinger. Dette kan være en praktisk form for one-stop-shopping, men entreprenører vet ikke om økonomien din og hva du kan "råd" - og du har råd til nesten noe med et PACE-lån. De fleste tjenesteleverandører er ærlige, og det er til slutt opp til kjøpere å ta smarte beslutninger, men en liten prosentandel av entreprenører kan gjøre villedende uttalelser bare for å få høyt betalende jobber. I tillegg til å bli betalt for det arbeidet de skal utføre, kan entreprenører få ekstra henvisningsgebyr fra en utlåner hvis de ordner finansiering, så potensialet for interessekonflikter er ekte.

Betalingsjokk: Selv om du betaler tilbake over en lengre periode, kan betalinger bli en byrde. De fleste tenker når det gjelder månedlige utbetalinger, men eiendomsvurderinger blir ofte betalt bare en eller to ganger per år. Du kan bli møtt med en overraskelsesutgift når det er på tide å gjøre disse oppblåste betalingene. I enkelte tilfeller (hvis din boliglånsfører betaler eiendomsskatt gjennom en sperrekonto), vil PACE-betalingen bli lagt til din månedlige boliglånsbetaling i mindre biter.

Rentekostnader: PACE-finansiering er relativt lett å kvalifisere for. Renter er imidlertid noen ganger høyere enn du ville betale hvis du bare bruker et boliglån eller kredittkort - spesielt hvis du har god kreditt. Uansett om du kan få en bedre avtale selv, avhenger av mange faktorer, men PACE-lån er ikke nødvendigvis billige.

Kostnader og fordeler: Det er enkelt å bli godkjent for PACE-programmer, men er det verdt det? Disse programmene gir mest mening for enkeltpersoner som ikke har råd til billigere lån (ofte på grunn av kredittproblemer eller begrenset inntekt). Prosjekter som å bytte ut vinduene dine, kan legge til ditt hjem verdi, så du bør få litt av pengene tilbake når du selger. Du vil imidlertid ikke nødvendigvis se en vesentlig endring i nyttekostnadene - og du vil fortsatt måtte gjøre høyere skattebetalinger.

Risiko for utestengning: PACE-lån er sikret av ditt hjem, så det er mulig å miste hjemmet ditt i foreclosure hvis du ikke foretar betalinger. I mange tilfeller flyttes et PACE-lån til "første posisjon" (foran din boliglåner), noe som betyr at du kan risikere foreclosure selv om du gjør dine vanlige boliglånsavtaler som avtalt.Andre typer lån (med mindre de også er egenkapitallån) bør ikke sette deg i den posisjonen.

Ser ut som deceiving

Risikoen ovenfor betyr ikke at PACE-programmene er dårlige. Det er imidlertid verdt å vite fordelene og ulemperne av disse ordningene før du registrerer deg. Dessverre overses risikoen ofte fordi PACE-programmene oppfattes som "trygge". “

Regjeringen relatert? Lokale myndigheter gjør PACE-midler tilgjengelig, og PACE-programmer blir noen ganger forvekslet med statlig tilbudte programmer. Til slutt er de bare lån som alle andre lån - de må tilbakebetales, og det er konsekvenser for manglende tilbakebetaling.

For en god sak? Det føles bra å gjøre gode ting, og PACE-finansiering hjelper deg med å betale for grønne prosjekter. Det er imidlertid også flere involverte enheter som kan være mer interessert i å tjene penger enn å gjøre en forskjell. Kritikere hevder at disse lånene har likheter med subprime lån.

Fradragsberettiget? Det kan være mulig å trekke rentekostnader knyttet til prosjektet ditt. Skattelovene er imidlertid komplekse - du må snakke med en lokal skatteforhandler for å verifisere din evne til å ta fradrag. Dessverre tror noen eiendomseiere at hele kostnaden for et prosjekt er fradragsberettiget fordi betalingen er en del av en eiendomsskattregning, og dette er ikke typisk nøyaktig.

Slik bruker du et PACE-lån

I noen tilfeller er det perfekt fornuftig å bruke PACE-finansiering for et prosjekt. Her er noen tips som hjelper deg med å få pengene dine til å verdsette.

Snakk med utlåner direkte: Når du har lært om PACE fra en entreprenør, har du en annen diskusjon med den faktiske långiveren eller PACE finansieringsorganisasjonen. Det er viktig å forstå nøyaktig hva du kommer inn på. Lær fordeler og ulemper med ulike alternativer, og se hvor mye du betaler. Selv ærlige entreprenører kan glemme å inkludere viktige detaljer, og de vet ikke om din økonomiske situasjon. Få detaljer direkte fra kilden, og ha den diskusjonen når entreprenøren din ikke er til stede (slik at du kan snakke fritt uten å bekymre deg for å skade noen sin følelse).

Sammenlign andre typer lån: Igjen er PACE-lån ikke alltid den minst kostbare måten å låne. Utforsk alle alternativene nedenfor.

• Kjøp blant online långivere, lokale banker og kredittforeninger i ditt område.
• FHA 203K-lån kan også brukes til å finansiere boligforbedringer og kreve en relativt liten forskuddsbetaling.
• Du kan til og med kunne finansiere prosjektet ditt med et personlig lån og unngå pantsettelse av sikkerhetsstillelse

Finn ut hvilken rente du realistisk kan forvente, og finn ut hva lukkekostnadene du må betale. Finn også ut om du vil ende opp med en lien på ditt hjem (som vil skje hvis du bruker PACE-finansiering eller et tradisjonelt andre boliglån). Du kan fortsatt kvalifisere for skattekreditter - og muligens til og med en rentekostfradrag - hvis du bruker andre lån.

Få anførselstegn fra flere entreprenører: Når du ikke betaler kontant foran, noe virker rimelig.Men det er fortsatt en mulighet til å spare penger (og senke betalingene) ved å gå med den mest konkurransedyktige entreprenøren. Bare husk at noen ganger får du det du betaler for, så å velge den laveste prisen kan komme tilbake for å hjemsøke deg.

Budsjett og betal penger: Det er ikke den enkleste måten å gjøre ting på, men du kan alltid forsinke prosjektet, spare penger og betale kontant for å få det gjort på et tidspunkt i fremtiden. Å gjøre det vil spare deg for penger på rentekostnader, og du får ekstra valg når det gjelder å velge entreprenører og det nøyaktige arbeidet de utfører.

Selge (eller kjøpe) et eiendom med PACE

PACE-lån er unike fordi de bor hos eiendommen - ikke den opprinnelige låner.

Selge en eiendom: Hvis du har brukt PACE til å finansiere forbedringer, kan du fortsatt skylde penger når du bestemmer deg for å selge. I så fall kan du selge den forbedrede eiendommen, og kjøperen kan være ansvarlig for tilbakebetaling (den nye eieren vil få vurderingene). På noen måter er det fornuftig fordi eiendommen faktisk er verdt mer. Enkelte kjøpere kan imidlertid være motvillige til å ta på disse betalinger, og de kan til og med ha vanskelig å få finansiering dersom en eiendom har ytterligere vurderinger.

Hvis du foretrekker det, kan du alltid betale PACE-gjelden selv, noe som gjør eiendommen mer appellerende til kjøpere. Alt er omsettelig i fast eiendom: Du kan kreve en høyere pris for de betalte forbedringene, eller du kan godta en lavere pris for en eiendom som kommer med høyere utgifter (minst midlertidig).

Kjøpe en eiendom: Hvis du vurderer en eiendom med eksisterende PACE-gjeld, ta litt tid å finne ut hvordan den gjelden påvirker transaksjonen din. Formentlig vil du dra nytte av forbedringene, så det kan være verdt å ta over betalingene (for eksempel, du vil ha lavere elektriske regninger hvis huset har et robust fotovoltaisk system, og du vil nyte de lavere regningene lenge etter PACE vurderinger slutter).

Før du går for langt, snakk med din utlåner for å finne ut hvordan de håndterer PACE-problemer. I noen tilfeller må en PACE-lien være i første posisjon, men noen PACE-programmer er villige til å ta andre posisjoner bak ditt boligkjøpslån.