Bør du bruke en eskaleringsklausul

Du vet hvem som virkelig elsker, inkludert en eskaleringsklausul i et kjøpsbud? Eiendomsmeglere. Spesielt kjøperens agenter ser ut til å være veldig klumpete om denne praksisen. Men agenter er ikke skyldige for interessen for eskaleringsklausuler, fordi det ofte er hjemmekjøpene selv som tar det opp ved å foreslå at en eskaleringsklausul, også kalt et skarp bud, kan være en god ide.

Hva er en eskaleringsklausul?

En eskaleringsklausul brukes vanligvis i en potensiell flertilbudssituasjon.

Det er synonymt med uttrykket: skarp bud. Det er vant til å prøve å presse ut alle konkurrenter i en konkurransedyktig budprosess. I utgangspunktet står det at en kjøper vil betale X-beløp, noe som kan være et tall fra $ 100 til hundretusener, utover det høyeste tilbudet mottatt av selgeren, og det inneholder vanligvis et takloft.

En typisk type eskaleringsklausul kan lese som følger: Kjøper godtar å betale $ 1 000 mer enn det høyeste tilbudet mottatt av selgeren, for ikke å overstige en salgspris på $ 315 000. En kjøper vil kanskje bruke denne klausulen i et tilbud om det ser ut til at andre kjøpere kan øke prisen over den angitte prisen.

Si at eiendommen er oppført på $ 295 000. Den har alle klokkene og plystre en kjøpers ønsker, og ligger i et høyt etterspurt nabolag i en rolig blindvei. Noen ganger vil en opplysningsagent gi råd til kjøpere at alle tilbudene vil bli presentert på en bestemt dag til en viss tid, og det kan være din første anelse om at selgeren forventer å motta mer enn ett tilbud.

I denne hypotetiske forekomsten av et varmt selgermarked og et nydelig hjem oppført på $ 295 000 kunne en selger motta tilbud som:

• $ 290 000 (fordi det alltid er noen som tror ingen andre vil by.)
• $ 295, 000
• $ 305 000
• $ 310 000

Hvis den fjerde kjøperen sender et tilbud med en eskaleringsklausul som nevnt ovenfor, vil det bety at kjøperen vil godta Betal selgeren $ 311, 000.

Kjøperen er glad fordi prisen er $ 4 000 under maksimumsprisen som kjøperen var villig til å betale, og selgeren får det høyeste tilbudet. Alt ser bra ut og bra, men er det?

Ulemper til en eskaleringsklausul

Fra selgerens synspunkt er det kanskje ikke en eskaleringsklausul som er det beste alternativet for selgeren. Godta et tilbud med en eskaleringsklausul betyr at selgeren ikke lenger kan utstede flere mottilbud til de andre partiene eller fortsette å forhandle. I eksemplet ovenfor tok kjøperen penger av bordet. Selgeren tapte $ 4 000.

Det er basert på om kjøperens faktiske toppbud var $ 315 000. Det kan ha vært høyere, men en selger som aksepterer en kontrakt med en eskaleringsklausul, vet aldri hvor mye høyere en slik kjøper kan by på.

Videre kan det i selgerens interesse å utstede et mottilbud i denne typen flertilbudssituasjon. I enkelte stater som for eksempel California kan en selger gjøre et annet motilbud til hver av kjøperne, hvis selgeren ønsker det, eller bare en eller to kjøpere. (Vi nevner California fordi staten har en tendens til å lede nasjonen.) Selgeren har generelt flere alternativer som er tilgjengelige i en multipelteller tilbudssituasjon. Hvert tellertilbud kan veies og analyseres separat.

Si for eksempel at selgeren bestemmer at markedets etterspørsel er så sterk for hjemmet at selgeren kan velge å ikke ta noen av tilbudene eller motvirke noen av tilbudene. Det er alltid en mulighet. I denne typen situasjon kan selgeren endre salgsprisen på hjemmet til, si $ 315 000, og starte budgivningen igjen. Ulempen med dette scenariet er imidlertid at det ikke er noen umiddelbare takers, eller dagene på markedet kan lengre lengre, og det er alltid en risiko når selgeren øker prisen. Likevel kan det være en levedyktig løsning, og en verdt å vurdere i stedet for å akseptere en eskaleringsklausulkontrakt.

Hvorfor kjøpere graviterer mot eskaleringsklausuler

Ikke alle hjemmekjøpere har spenningen og spenningen som kommer med forhandlingsområdet for å kjøpe et hjem.

Kjøpere er også bekymret for å konkurrere, og noen nekter å sende inn et tilbud i en fler-tilbudssituasjon. Ved å innføre en eskaleringsklausul, kan det øke kjøpers mulighet til å tilby aksept, og det fastsetter spesielle parametere som definerer kjøpers komfortsone.

Hvorvidt eskaleringsklausulen er "lovlig" i hver stat, avhenger av juridisk fortolkning. Det stopper ikke agenter fra å foreslå det eller kjøpere fra å ønske å gjøre det. For alle praktiske formål, kan det imidlertid virke mye lettere for kjøperen å bare gjøre et høyeste og beste tilbud og bli gjort med det.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.