Praktiske tiltak for å tjene penger på et hus

Investering i fast eiendom kan være en fin måte å tjene penger på. En type eiendomsinvestering å vurdere er å flippe et hus. Å oppnå suksess ved hjelp av denne metoden er vanligvis en kombinasjon av ferdighet, grundig analyse og forskning, selv om noen oppnår suksess med dum flaks. Her er tre nøkler til et vellykket husflip.

Hva betyr det å slå et hus?

Flipping et hus betyr at du kjøper et hus med den hensikt å selge den, vanligvis raskt, for profitt.

Det er ikke en langsiktig kjøp og hold strategi. Selge eiendommen for mer enn du kjøpte den for betyr ikke nødvendigvis at du vil tjene penger.

For eksempel kjøper du et hus for $ 200 000 og legger inn $ 50 000 for renoveringer. Hvis du selger huset til $ 240 000, som er mer enn du kjøpte det for, vil du faktisk tape penger når du faktor i renoveringskostnadene, samt tilleggskostnader for å holde eiendommen og selge eiendommen.

Hvilken type eiendom kan vendes?

Den vanligste typen eiendom som er vendt, er en enkelt familiebolig. Imidlertid kan nesten hvilken som helst type eiendom bli kastet for profitt. Dette inkluderer:

• Multi-Family Homes: Flipping muligheter inkluderer å renovere eksisterende enheter eller legge til flere enheter for å gjøre eiendommen mer verdifull for potensielle kjøpere.
• Mixed-Used Property: Dette kan innebære renoveringer eller tillegg til lager, bolig eller begge deler.

• Detaljhandel: Renovering av rommet som passer til et bestemt behov, som for eksempel restaurant, salong eller butikk.
• Land: Går gjennom soneringsprosessen for å få den godkjent for en bestemt bruk, for eksempel bolig eller detaljhandel. Å få sonering godkjenninger kan være en lang prosess avhengig av hvor raskt og enkelt byggavdelingen i byen skal jobbe med.

Nøkkel 1: Kjøp til riktig pris

Du lager penger på kjøpet. Det spiller ingen rolle hvor godt du fornyer hjemmet til slutt, hvis du legger for mye penger inn fra begynnelsen, vil det være så mye vanskeligere å tjene penger.

Bestem etter reparasjonsverdi - ARV

Du prøver å bestemme hvor mye du har råd til å kjøpe eiendommen for for å tjene penger. Derfor må du jobbe bakover.

Det første du må gjøre er å avgjøre eiendommenes etter reparasjon. Dette er hva du tror at hjemmet vil være verdt etter at du har fullført alle renoveringer på eiendommen.

Du må se på nylig solgte priser for sammenlignbare eiendommer i området. Mens man ser på sammenlignbare stoffer, er det ikke en eksakt vitenskap, det vil hjelpe deg med å gi deg en ballpark av hjemmets verdi. Hvis ditt hjem er en fire seng, to bad Colonial, vil du se på Colonials av samme størrelse som har solgt i det siste året.Du må gjøre justeringer for visse faktorer som:

• Kvadratfot: To boliger kan ha samme antall senger og bad, men man kan være 1.000 kvadratmeter større.
• Kvalitet på renovering: Se på materialene som brukes i renoveringen. Er dette hva den nåværende kjøperen ser etter?
• Beliggenhet: Noen områder av byen blir bedre enn andre: bedre skole distrikt, roligere gate.
• Lot Size: Større mye vil være mer verdifullt.
• Bekvemmeligheter: Har hjemmet sentralt klimaanlegg, et basseng i bakken, en ferdig kjeller eller en master suite?

Når du har sett på de sammenlignbare egenskapene, bør du kunne komme opp med et utvalg av hva hjemmet vil være verdt når du har fullført renoveringen. Dette er etter reparasjonsverdien.

Trekk kostnadene dine

For å kjøpe eiendommen til riktig pris, må du avgjøre hvor mye penger du tror du vil bruke på hjemmet.

• Avslutningskostnader ved innkjøp: Dette inkluderer tittelforsikring, hjemmeinspeksjoner, advokatsalærer, undersøkelser, bankgebyrer, opptakskostnader: gjerning og boliglån.
• Byggekostnader: Tillatelser fra byen, materialkostnader, arbeidskostnad.
• Holdingskostnader: Forsikringsutbetalinger, skatter, betaling på eventuelle lån, mulige verktøyskostnader.
• Lukkekostnader ved salg: Advokatsalærer, eventuell realty transfer tax, Realtor kommisjon, innspillingsavgift: gjerning og boliglån, by inspeksjon avgifter: mulig Sertifikat av occupancy, CO, hvis byen krever det, kjøper kreditter: kjøperens hjem inspektør vil finne ting feil med eiendommen, så kjøperen vil sannsynligvis kreve en kreditt fra deg for å fikse disse tingene.

Hva er din fortjeneste motiv?

Du går sannsynligvis ikke gjennom alt arbeidet og risikoen for å flippe et hjem for å få $ 5 000. Derfor må du bestemme ditt ideelle resultatmål fra flippen. Når alt er sagt og gjort, vil du gjerne gjøre $ 20 000? $ 50 000? $ 100 000? Å vite hvor mye du vil gjøre, vil hjelpe deg med å bestemme prisen du har råd til å kjøpe hjemme.

Du bør også være oppmerksom på at du må betale en kapitalgevinstskatt på fortjeneste du gjør. Avhengig av inntektsbeslaget kan det hende du må betale ingenting, eller kanskje må betale så mye som 20 prosent av fortjenesten din til Uncle Sam. Du kan muligens utsette denne prisen ved å gjøre en 1031 Exchange.

Bestem ideell innkjøpspris

Når du har bestemt deg for en etter reparasjonsverdi for eiendommen, vil de omtrentlige kostnadene knyttet til renovering av eiendommen og hvor mye penger du vil gjøre, bestemme det maksimale beløpet du er villig til å betale for eiendommen.

Etter reparasjonsverdi

- Minuskostnader

- Minus fortjeneste Motivasjon

= Ideell innkjøpspris

Dette er punktet der du lager ditt tilbud og håper det er akseptert. Du har gått gjennom mye arbeid for å komme fram til dette nummeret, så vær ikke svekket av Realtors som forteller deg om du øker tilbudsprisen, er eiendommen din. Hver dollar mer du betaler for eiendommen er en dollar med potensielt overskudd som du mister.Husk at du er pengene dine på kjøpet.

Nøkkel 2: Kom raskt ut

Målet med å flippe eiendomsmegling er å tjene penger og gjøre denne fortjenesten så raskt som mulig. Enhver god investor vet at eiendomsmarkedet kan slå på en krone. Eventuelle antall faktorer kan dramatisk redusere verdien av eiendommen din. Dette inkluderer:

• Økning i rentenivåer: Når renten er høy, har folk ikke råd til å bruke så mye på et hjem. Det reduserer deres kjøpekraft fordi deres månedlige boliglånsbetaling vil bli høyere. Etter hvert som rentene øker, vil boligprisene komme ned for å justere for denne nedgangen i kjøpekraften.
• Bytte av sesong: Hjemmekjøpssesongen topper i sommermånedene når barna er ute fra skolen. Familier vil flytte før det nye skoleåret begynner. Hvis du ikke er i stand til å få din flip på markedet for tidlig vår / sommer rush, kan du ende opp med å koste deg mye penger.
• Øker i inventar: En annen faktor som kan påvirke verdien av hjemmet ditt er overflødig beholdning i området. En grunn til at dette kan skje, ville være hvis et stort selskap i byen slår seg ned, og folk begynner å sette sine hjem på markedet, slik at de kan flytte. Det er bare så mange kjøpere for en 3 soverom, 2 bad $ 250 000 ranch hjem. Hvis det er fem på markedet, må du kanskje redusere prisen for å få den solgt raskt.
• Foreclosures eller Short Sales i området: Dessverre kan du ikke kontrollere dine naboer. Kortsalg og foreclosures i området vil redusere verdien av ditt hjem.
• Naturkatastrofe: Du kan heller ikke kontrollere Moder Natur . Orkaner, tornadoer og brannfeller kan ødelegge områder og forlate boligprisene like mye i shambles.
• Nedre skolekarakterer: Hvis skolesystemets vurdering går ned, vil nabolaget bli mindre ønskelig for potensielle kjøpere.
• Svak økonomi: Når økonomien kollapser, så gjør du boligpriser. Færre mennesker er i stand til å kjøpe boliger, og de som ønsker å bruke mindre.
• Miljøproblemer / kraftledninger: Forhøyde nivåer av radon eller andre kjemikalier i jorda, kraftledninger som bygges på bakgården eller en rørledning som går gjennom byen, gjør det vanskeligere å selge hjemmet ditt for topp dollar.

Nøkkel 3: Teamet du jobber med, kan gjøre eller ødelegge deg

Vellykkede eiendomsvisninger gjøres raskt og gjort for riktig pris. Å ansette feil entreprenør, designer eller eiendomsmegler kan raskt slå en flip i en flopp. Ideelt sett vil du ha et team av betrodde personer på plass før du lukker på eiendommen, slik at du ikke kaster bort tid.

Designere:

Hvis du skal ansette en designer for renovering, må du sørge for at han eller hun er kjent med området. Det siste du vil gjøre er over-forbedring. Ikke alle hjem trenger Calcutta marmor og brasilianske tregulv. Du kan tjene gode penger med en flott planløsning og ren design. Kjøkken og bad selger boliger, men de fleste kjøpere vil ikke vite forskjellen mellom en $ 400 kran og en $ 40 en.

Å vite markedet vil også bidra til å avgjøre hvilken type kjøper som ser på dette området. Området tiltrekker seg mange singler, nygifte, unge familier med små barn, etablerte familier eller tomme boere? Dette vil bidra til å bestemme den beste tilnærmingen til renovering. Skal du legge til et soverom? Fokuser på et familierom for barna? Er en mester suite å være hovedtrekket?

Entreprenører:

Dette inkluderer elektrikere, rørleggere, sider, taktakere, VVS-entreprenører, malere, pavers og alle andre du måtte trenge. Du ønsker å få flere bud, slik at du får den beste prisen, men du vil også sjekke legitimasjon fordi den beste prisen ikke alltid er den beste kvaliteten. Du tror kanskje du har en god pris i begynnelsen, men vil ende opp med å bruke mer tid og penger på å forsøke å fikse en entreprenørens uhyggelige arbeid.

Kontroller at entreprenøren forstår de nødvendige tillatelsene som må tas ut med byen for renoveringen som skal gjøres. Hvor lang tid tar byen å behandle tillatelser? Er det noen soneringsproblemer som må godkjennes? Tillatelse problemer med byen kan holde opp jobber i måneder og raskt redusere potensielle profitt.

Entreprenører er også beryktet for å "undervurdere" hvor lenge en jobb vil ta. Sørg for at du har en angitt frist med entreprenøren for arbeidet som skal fullføres. Du bør også inkludere et beredskapsfond i budsjettet for disse jobbene som ikke er ferdig til tiden.

Realtors:

Vil du selge med en eiendomsmegler eller forsøke å selge eiendommen selv. Hvis du selger med en eiendomsmegler, husk å faktor i deres provisjon ved salget.

Når du velger en eiendomsmegler, må du sørge for at de kjenner markedet der du prøver å selge hjemmet. Selv om du har jobbet med eiendomsmegleren i fortiden, kan de ikke være den beste passformen for det aktuelle markedet.

I tillegg er mange Realtors ganske enkelt interessert i å gjøre et raskt salg og ikke nødvendigvis å selge hjemmet til topp dollar. Sørg for at du har gjort din egen forskning, og at du føler deg komfortabel med nummeret som Realtor føler at du kan få for hjemmet. Du vil ha et raskt salg, men du vil heller ikke legge igjen for mye penger på bordet.