Låne penger til å kjøpe land: hvordan finne finansiering

Kjøpeland gir deg mulighet til å bygge hjemmet til drømmene dine eller spare et stykke av naturen. Land kan imidlertid være dyrt i høye etterspørselsområder, så du kan trenge et lån for å finansiere ditt landskjøp. Du kan anta at land er en trygg investering (tross alt, "de gjør ikke noe mer av det"), men långivere ser landlån som risikabelt, slik at godkjenningsprosessen kan være mer tungvint enn vanlig boliglån.

Lette og kostnadene ved å låne vil avhenge av hvilken type eiendom du kjøper:

1. Land som du har tenkt å bygge på i nær fremtid.
2. Rå land som du ikke t har tenkt å utvikle

For det meste er landlån relativt kortvarige lån, som varer to til fem år før en ballongbetaling skal betales. Men langsiktige lån eksisterer (eller du kan konvertere til et langsiktig lån), spesielt hvis du bygger et boligområde på eiendommen.

Kjøp og bygg i ett trinn

Långivere er mest villige til å låne når du har planer om å bygge på eiendommen din. Å holde rå land er spekulativ. Bygningen er også risikabelt, men bankene er mer komfortable hvis du skal legge til verdi for eiendommen (ved å legge til et hjem, for eksempel).

Byggelån: Du kan kanskje bruke et enkelt lån for å kjøpe land og fondskonstruksjon. Dette gjør at du kan lide gjennom mindre papirarbeid og færre sluttkostnader. Dessuten kan du sikre finansiering for hele prosjektet (inkludert ferdigstillelse av bygningen) - du vil ikke bli sittende fast i land mens du ser etter utlåner.

Byggeplaner: For å bli godkjent for et byggelån, må du presentere planer til utlåner, som vil se at en erfaren byggherre gjør jobben. Fondene vil bli distribuert over tid, etter hvert som prosjektet utvikler seg, slik at entreprenørene dine må følge gjennom hvis de forventer å bli betalt.

Lånegenskaper: Byggelån er kortsiktige lån, vanligvis ved bruk av rentebetalinger og varer mindre enn ett år (ideelt sett er prosjektet ferdigstillet da). Etter den tiden kan lånet konverteres til et standard 30-årig eller 15-årig lån, eller du vil refinansiere lånet ved å bruke din nybygde struktur som sikkerhet.

Forskuddsbetaling: For å låne for land og byggekostnader, må du foreta en forskuddsbetaling. Planlegg å komme opp med 10-20 prosent av den fremtidige verdien av hjemmet.

Ferdig masse vs. rå land

Hvis du kjøper mye som allerede har verktøy og tilgang til gaten, får du en lettere tid å bli godkjent.

Rå land: Rå land kan fortsatt finansieres, men lånegivere er mer hesitant (med mindre det er typisk for ditt område - for eksempel, er noen områder avhengig av propan, brønner og septiske systemer).Det er dyrt å legge til ting som kloakkledninger og strøm til din eiendom, og det er mange muligheter for uventede utgifter og forsinkelser.

Forskuddsbetaling: Hvis du kjøper mye (i en utviklende underavdeling, for eksempel), kan du kanskje legge ned så lite som 10 eller 20 prosent. For rå land, plan på minst 30 prosent ned, og du må kanskje bringe 50 prosent til bordet for å bli godkjent.

Lånegenskaper: Ferdige partier er mindre risikable for långivere, så de er mer sannsynlig å tilby enkle trinns byggelån som konverterer til "faste" (eller 30 år) boliglån etter at konstruksjonen er fullført. Med uferdige partier har långivere en tendens til å holde lånebetingelsene kortere (for eksempel fem til ti år).

Redusere utlånerrisiko: Hvis du kjøper rå land, trenger du ikke nødvendigvis å få et dårlig lån. Du kan forbedre sjansene dine for å få en god avtale hvis du hjelper utlåner til å håndtere risiko. Det kan være mulig å få langsiktige lån, lavere renter og et mindre forskuddsbehov. Faktorer som hjelper inkluderer:

1. En høy kreditt score (over 680), som viser at du har lykkes med å få lånt og tilbakebetalt tidligere.
2. Lav gjeld til inntektsforhold, noe som indikerer at du har tilstrekkelig inntekt til å foreta nødvendige innbetalinger.
3. Et lite lånebeløp, noe som resulterer i lavere utbetalinger og en eiendom som mest sannsynlig er lettere å selge.

Ingen planer om å utvikle

Hvis du skal kjøpe land uten planer om å bygge et hjem eller en forretningsstruktur på landet, blir det vanskeligere å få lån. Det er imidlertid flere alternativer for å få finansiering.

Lokale banker og kredittforeninger: Begynn med å spørre hos finansinstitusjoner i nærheten av landet du planlegger å kjøpe. Hvis du ikke allerede bor i området, kan dine lokale långivere (og online långivere) være nølende med å godkjenne et lån for ledig land. Lokale institusjoner kjenner det lokale markedet, og de kan ha en interesse i å legge til rette for salg i området du ser på. Selv om lokale institusjoner kan være villige til å låne, kan de fortsatt kreve opptil 50 prosent i egenkapital og relativt kortsiktige lån.

Egenkapital: Hvis du har betydelig egenkapital i ditt hjem, kan du kanskje låne mot egenkapitalen med et andre boliglån. Med denne tilnærmingen kan du muligens finansiere hele kostnaden av landet og unngå å bruke ekstra lån. Men du tar en betydelig risiko ved å bruke hjemmet ditt som sikkerhet - hvis du ikke klarer å foreta betalinger på lånet, kan långiveren ta ditt hjem i foreclosure. Den gode nyheten er at renten på et boligkapitallån kan være lavere enn priser på et landskjøpslån.

Kommersielle långivere: Spesielt hvis du skal bruke eiendommen til forretningsformål eller en investering, kan kommersielle långivere være et alternativ. For å bli godkjent, må du overbevise en låneansvarlig om at du er en rimelig risiko. Tilbakebetaling kan bare vare ti år eller mindre, men utbetalinger kan beregnes ved hjelp av en 15-årig eller 30-års amortiseringsplan. Kommersielle långivere kan være mer imøtekommende når det gjelder sikkerhet.De kan tillate deg å stille personlige garantier med din bolig, eller du kan eventuelt bruke andre eiendeler (som investeringseiendommer eller utstyr) som sikkerhet.

Eierfinansiering: Hvis du ikke kan få et lån fra en bank eller en kredittforening, kan eiendommens nåværende eier være villig til å finansiere kjøpet. Spesielt med rå land, kan eiere vite at det er vanskelig for kjøpere å få finansiering fra tradisjonelle långivere, og de kan ikke ha det travelt med penger. I disse situasjonene får eierne en relativt stor forskuddsbetaling, men alt er omsettelig. En 5- eller 10-års tilbakebetalingstid er vanlig, men betalingene kan beregnes ved hjelp av en lengre amortiseringsplan. En fordel med eierfinansiering er at du ikke betaler de samme sluttkostnadene du vil betale tradisjonelle långivere (men det er fortsatt verdt å betale for å undersøke tittelen og grensene - ærlige grunneier kan gjøre feil).

Spesialiserte långivere: Hvis du bare venter på riktig tidspunkt å bygge, eller du velger et design for huset ditt, må du sannsynligvis bruke løsningene ovenfor. Men hvis du har uvanlige planer for eiendommen din, kan det være en utlåner som fokuserer på planlagt bruk for landet. I motsetning til banker (arbeider med folk som bygger hus, for det meste), utgjør spesialiserte långivere et poeng med å forstå risikoen og fordelene med andre grunner for eierskap. De vil være mer villige til å jobbe med deg fordi de ikke trenger å finne ut en engangsavtale. Disse långivere kan være regionale eller nasjonale, så søk på nettet for hva du har i tankene. For eksempel:

• Bevaring av naturressurser
• Friluftsliv på privat eiendom
• Sol- eller vindparker
• Mobil- eller sendetårnene
• Bruke landbruks- eller husdyrbruk, inkludert ranching, økologiske gårder, hobby gårder og hestebrett

Tips til kjøpere

Gjør leksene dine før du kjøper land. Du kan se eiendommen som en tom skifer full av potensial, men du vil ikke komme inn over hodet ditt.

Lukkekostnader: I tillegg til en kjøpesum, kan du også ha sluttkostnader hvis du får et lån. Se etter opprinnelsesgebyrer, behandlingsgebyrer, kredittkontrollkostnader, takstkostnader og mer. Finn ut hvor mye du betaler, og gjør din endelige finansieringsavgjørelse med disse tallene i tankene. For en relativt billig eiendom kan sluttkostnader utgjøre en betydelig andel av kjøpesummen.

Få en undersøkelse: Ikke anta at nåværende gjerdelinjer, markører eller "åpenbare" geografiske funksjoner viser nøyaktig en eiendomsgrense. Få en profesjonell til å fullføre en grenseundersøkelse og verifisere før du kjøper. Nåværende eiendomseiere kan ikke vite hva de eier, og det blir ditt problem etter at du har kjøpt.

Kontroller tittelen: Spesielt hvis du låner uformelt (bruk egenkapital eller selgerfinansiering, for eksempel), gjør det som profesjonelle långivere gjør - et tittelsøk. Finn ut om det er noen pant eller andre problemer med eiendommen før du overfører penger.

Budsjett for andre kostnader: Når du eier landet, kan du være på kroken for ekstra utgifter.Gjennomgå disse utgiftene i tillegg til eventuelle låneutbetalinger du skal gjøre for landet. Potensielle kostnader inkluderer:

1. Kommunal- eller fylkesskatt (ta kontakt med skatteadministratoren for å se om du kvalifiserer for fradrag).
2. Forsikring på ledig land eller forlatte bygninger
3. Boligeiendomsavgift (HOA) Eventuelle vedlikeholdsbehov, som for eksempel reparasjon av gjerdelinjer, håndtering av drenering, etc.
4. Byggekostnader, hvis du noen gang bestemmer deg for å bygge, legge til tjenester eller forbedre tilgangen til eiendommen
5. Tillatelsesgebyrer for enhver aktivitet du har planlagt på eiendommen
6. Kjenn regler

Når du ser ledig land, kan du anta at alt er mulig. Men lokale lover og soneringskrav begrenser hva du kan gjøre - selv på din egen private eiendom. HOA-regler kan være spesielt frustrerende. Snakk med lokale myndigheter, en eiendomsadvokat og naboer (hvis mulig) før du godtar å kjøpe.

Hvis du oppdager problemer med en eiendom du har øye på, spør om endringer. Du kan være uheldig, eller du kan gjøre hva du vil etter at du har fulgt de riktige prosedyrene (ved å fylle ut papirarbeid og betale avgifter). Det vil nok være lettere hvis du ber om tillatelse i stedet for å forstyrre naboene dine.