Fellesomkostninger ved leasing

Når du leier kommersiell plass betaler du for mer enn bare den faktiske kvadratfotoen du vil okkupere. I mange kommersielle leieavtaler, og spesielt detaljhandel og industrielle leieavtaler, blir ekstra avgifter ofte kalt "Common Area Maintenance" (CAM) avgifter. I ikke-industrielle rom kan du høre denne utgiften kalt "Load Factor", som inkluderer CAM-avgifter.

Det er to grunnleggende beregninger for CAM-avgifter: Variabel CAM-avgifter, hvor beløpet en leietaker må bidra til, øker basert på en rekke faktorer; og flat CAM avgifter der gebyrene er et fast beløp.

CAM-avgifter kan betales månedlig, kvartalsvis, årlig eller til og med belastet fra tid til annen, da det er nødvendig med større reparasjoner av bygningen eller hele forretnings- / industriparken.

CAM-avgifter kan eskalere til en annen rate enn den månedlige leieavtalen fordi de pleier å være mer variabel. Så det er også viktig at leiekontoen din varierer mellom "variable" og "faste" CAM-avgifter og inkluderer en eller annen type cap, eller maksimalt kan CAM-gebyrene økes hvert år. Denne økningsraten bør være en egen vurdering fra hvor mye du får grunnleggende leieforhøyelse hvert år.

De fleste definisjoner av CAM-avgifter er villedende og for begrensede.

Det er mange onlinedefinisjoner av CAM-avgifter som definerer CAM-avgifter som en leietaker som deler en del av de direkte kostnadene for å opprettholde svært spesifikke fellesområder . Disse oversimpliserte definisjonene er ikke helt nøyaktige, og en utleier kan inkludere mange indirekte kostnader som CAM-avgifter som ikke er så åpenbare.

Denne praksisen har blitt diskutert blant industripersoner om hvorvidt dette er etisk eller til og med lovlig. Kort sagt, du bør aldri signere en leieavtale uten å forstå hva CAM-avgifter dekker i

din unike kommersielle leieavtale.

Formålet med CAM-avgifter: Hva er CAM-avgifter for?

Både CAM og Load Factor-avgifter tjener samme grunnleggende formål: Å kreve at leietakere skal bidra til å dekke utleierens direkte utgifter for "fellesarealer. "Fellesarealer kan omfatte både interne (ganger, heiser, lobbyer, offentlige bad, etc.) og eksterne utgifter (parkeringsplasser, anlagte områder, etc.).

Pass på at du har oppgitt i leieavtalen nøyaktig hva dine CAM-avgifter vil dekke, hvor ofte de skal betales, og hvor mye de kan økes hvert år. Hvis du vil bli bedt om å hjelpe med kostnadene ved store renoveringer som parkeringsplass repaving, eller noen form for strukturelle reparasjoner få det skriftlig. Har utleier listen når disse reparasjonene vi sist laget og når de er planlagt eller forventet å bli gjort i fremtiden.

Ikke alle utleiere vil kreve leietakere å hjelpe med utgifter som taktekking, vedlikehold av parkeringsplasser og strukturreparasjoner, og det er egentlig ingen "standard" som gjelder leieavtaler, slik at du ikke stole på å se "CAM-avgifter" i leieavtalen din - vær sikker på at CAM-avgifter er forklart.

En utleier kan inkludere et bredt spekter av utgifter som bare er oppført som "CAM Gebyrer" eller "Administrative Gebyrer" på grunnlag av at disse utgiftene utleier betaler til fordel for alle leietakere. Hvis CAM-avgifter ikke er tydelig oppført eller forklart i en leieavtale, må du spørre om du betaler for noe av følgende:

Sikkerhetssystemer eller lønn eller andre kostnader knyttet til sikkerhetspersonell på stedet.

• Tillatelser, skatter, forsikringer eller eventuelle juridiske kostnader.
• Reklame, tegn eller andre generelle kostnader knyttet til utleier for å drive eller markedsføre bygningen (dvs. lønn eller fordeler for ansatte på stedet eller til og med utenfor lokalbefolkningen).
• Reparasjon og renovering av eiendomsvedlikehold av eiendommen, inkludert landskapsbyggingstillatelser eller redesigner, utvendig maling, utvendig eller parkeringsbelysningsarmaturer, belegg eller resurfacing, taktekking eller reparasjoner og oppgraderinger til sentral rørleggerarbeid, elektrisk, kloakk og VVS systemer.
• Verktøy, leie eller andre kostnader for å opprettholde separate leasingkontorrum enten på eller utenfor stedet.
• Hvorfor er det viktig å forstå

Nøyaktig Hvilke CAM-avgifter er oppført i din kommersielle leieavtale? I 1989 leide jeg industriområde for å åpne en håndvesel og hobbybutikk. Parken syntes å være i god stand, og utleier var en venn av familien og kuttet leien med en tredjedel som høflighet. Dette var den første industrielle leieavtalen jeg hadde signert og ikke fullt ut setter pris på CAM-avgiftene. Med andre ord, jeg undertegnet et bindende juridisk dokument uten en anelse om hva jeg signerte.

Jeg visste ikke hva en Triple Net Lease var, bare at jeg skulle unngå å signere en. Jeg spurte utleier hvilken type leieavtale jeg skulle skrive og aldri en gang hørte jeg begrepet "Triple Net". I stedet ble jeg fortalt at leien min hadde CAM og administrasjonsgebyrer. Det jeg ikke skjønte på den tiden var at administrasjonsgebyrene inkluderte skatter, forsikringer og en rekke andre svært kostbare kostnader.

Bare en måned i leieavtalen begynte parkens eier omfattende renovering av parken, inkludert ombygging av frontenhetene for å se ut som detaljhandel. Tegn ble endret, bygningen ble malt, og noen strukturelle endringer ble gjort på forsiden av industriparken.

Regningen ble delt mellom alle leietakere, og selv om jeg hadde en veldig liten enhet, ble jeg fast med en $ 5 000 regning - min del av parkoppgraderingene, selv om min enhet var på siden og på ingen måte hadde nytte direkte fra noen av forbedringene. Andre leietakere ble rammet med nesten $ 20 000 i renovasjonsgebyrer. Hadde jeg lest leasen mer nøye, ville jeg nok ha visst nok til å spørre om noen oppgraderinger var planlagt i nær fremtid, og for å se at det jeg trodde var en enkel leieavtale, var faktisk en Triple Net Lease i forkledning.

Sammendrag av CAM-gebyrer

CAM er et akronym for "Common Area Maintenance."

• CAM-utgiftene er fordelt på leietakere på en pro rata basis: Jo flere kvadratmeter en leietaker leier, desto større andel av CAM-utgifter det må betale.
• CAM-avgifter betales av leietaker (leietaker) til eieren (utleier) for å dekke kostnadene ved overhead og driftskostnader, og utleiere kan prøve å inkludere et stort utvalg av utgifter som CAM-avgifter.
• Fellesarealer inkluderer generelt tilgang til rom, brukt, fordelt av eller delt av alle leietakere, og inkluderer nesten alltid ganger, heiser og trapper, lobbier og offentlige toaletter.
• Kameraavgifter kan også belastes for eksterne rom, for eksempel fortau og parkeringsplasser, og i noen tilfeller til og med for anlegg utenfor anlegget.
• Administrasjonsgebyrer kan bli belastet, basert på en prosentandel av CAM-gebyrraten, for driftskostnader og vedlikeholdskostnader knyttet til ikke-fellesområder eller lønn - ting som ikke er virkelig vanlige utgifter og utgifter som de fleste leietakere vil motsette seg å bidra til.
• Ikke alle huseiere belaster CAM-avgifter, men de fleste gjør det fortsatt, spesielt i kommersielt industriområde og detaljhandel.
• Uansett hva en utleier kaller avgifter, hvis du betaler for vedlikehold, skatt og forsikring, er leiekontrakten din en Triple Net Lease - den minst gunstige for alle leieavtaler for leietakere.