Anslåtte hjemverdier på Zillow

Klienter har spurt meg så mange ganger om estimatene av verdi på Zillow at jeg forestiller alle at de har lurt på om Zillow er nøyaktig med sin Zestimate. Jeg tror den første tingen å forstå er hva Zillow ikke er. Zillow er ikke i fast eiendom. Jeg vet ikke om noen eiendomsmeglere som jobber på Zillow (ennå ikke uansett). Det er ikke en offentlig tjeneste som et bibliotek. Zillow er et bedriftsnettsted, etablert for å lokke øyeobler som ønsker å stirre på boliger og i sin tur selge annonsering til eiendomsmeglere.

Zillow baserer mange konklusjoner på meninger dannet ved å observere data samlet fra ulike kilder. Alle har en mening om noe. Du kan være enig eller uenig. Meninger er ikke fakta. Hvis Zillow hadde sin finger på markedet puls gjennom sin egen spesielle krystallkule, ville Zillow ha spådd sammenbruddet av boligmarkedet, og det skjedde ikke. Faktisk begynte Zillow bare å komme i gang da markedet begynte å smuldre.

Det er slik analogi gitt av Randolph Duke i 1983 Eddie Murphy-filmen

Trading Places , hvor Duke-tegnet forklarer at markedet går opp eller markedet går ned, commodity meglere (og ja, selv selskaper som Zillow,) vil fortsette å tjene penger. Forstå Zillows Zestimate

Zillow kjøpte data ved å samle alle opplysninger om boliger den kunne finne. Amalgamering er et fancy ord for blanding og sammenslåing av data fra ulike kilder til en kilde.

Gjør riktig, kan amalgamering skape et monopol. Men la oss ikke komme foran oss selv. Det finnes mange dataprogrammer som kan prognostisere verdien av et hjem. Selv eiendomsmeglere bruker datastyrt programmer, men forskjellen er eiendomsmeglere stoler ikke på disse programmene som, for eksempel, man kan se kunstig intelligens.

Vi er ikke helt der ennå.

I det minste ikke for øyeblikket, kan Zillow ikke forutsi hvordan en kjøper vil føle seg når hun går inn i hjemmet. Zillow kan ikke fortelle om interiøret har blitt oppdatert, hvis håndverket er overlegen, eller om materialene som brukes er dårligere, eller om en skole rundt hjørnet har redusert verdien av boliger som støtter fotballbanen eller et annet antall faktorer eiendomsmeglere og taksere bruker når de kjenner nabolaget og har inspisert hjemmet personlig.

Hvordan agenter ankommer til et estimat av verdi

Jeg snakker ikke for alle eiendomsmeglere, men jeg har vært i bransjen i mer enn 40 år og har et tilstrekkelig, hvis ikke over gjennomsnittlig kompetansenivå. Når jeg begynner å vurdere en eiendom, er det første jeg gjør fra datamaskinen min, studere hjemmet fra en satellitt på Google. Jeg merker om det støtter opp til en travel gate, nærhet til næringseiendom eller motorveier, størrelsen på andre boliger i nærheten, vegetasjonen og landskapsarbeidet, dets orientering mot solen, og hvis jeg er heldig, kan det være et bilde av utsiden pluss en gate scene.

Jeg kjører også to sett med automatisert verdsettelse. Den ene er gjennom Realist, et selskap eid av CoreLogic, som er data sentrert fra alle salg, inkludert ikke-MLS, og vil ta hensyn til omliggende hjemmeomsetning varierende 25% eller mindre i konfigurasjon og type, inkludert andre parametere jeg manuelt etablerer.

Den andre automatiserte verdsettelsen er også basert på salg trukket direkte fra MLS og beregnet ut fra kvadratfot, inkludert høy, lav, median og gjennomsnittsverdier av alle solgte, ventende og aktive oppføringer. Disse to verdiene alene er ofte svært forskjellige fra hverandre, men brukes sammen, jeg kan komme til en rekke verdier, vanligvis ikke mer enn en 5% forskjell. Men det er ikke nær nok til å etablere verdi.

Væpnet med denne informasjonen, inspiserer jeg da hjemmet og ser på det gjennom en kjøperes øyne, hvordan en vurderer vil se den, og hvor vi må posisjoneres mot konkurransen for å drive trafikk til hjemmet. Det er ikke uvanlig at jeg går inn i et hjem med en forberedt noteringsavtale i hånden og ender opp med å endre noteringsprisen manuelt etter å ha sett hjemmet. Automatisering tar ikke plass til personlig vurdering.

Zillow Zestimate of Value Accuracy

Zillow hevder aldri å være 100% nøyaktig hele tiden eller til og med 80% nøyaktig mesteparten av tiden på alle områder. Hvis alle hjemmene i en seks-blokk radius er veldig lik hverandre, si en suburban oppdeling, fylt med boliger bygget rundt samme år, omtrent samme størrelse og med samme fasiliteter, vil et Zillow estimat være mye mer nøyaktig, kanskje innen 10%, fordi det ikke er nok bestemte avvik for å kaste den av. Andre ganger vil det ikke være så nært i det hele tatt.

Jeg trakk fire typiske hjem som jeg personlig har solgt til å sammenligne med en Zestimate for deg. En eiendom er to hus på mye i Midtown Sacramento, som ligger på en travel gate i nærheten av jernbanesporene og i nærheten av motorveiens støy, overfor en kommersiell eiendom. Zillow estimerte verdien av det hjemmet på $ 380, 733, men det solgte på $ 349 000, etter nesten 6 måneder på markedet, med stor eksponering. Zillow-estimatet var ca 9% for høyt.

Det andre hjemmet var en egendefinert havnefront i Lommeområdet i Sacramento. Zillow verdsatt det hjemme hos $ 983, 097. Det solgte på $ 1, 085 000, som var 10% mer enn Zillow estimatet. Hvis selgerne hadde stolt på Zillow-estimatet, ville de ha mistet mer enn $ 100 000, som ikke er liten endring.

Det tredje hjemmet var et rekonstruert hjem i et eksklusivt område av Davis, California, nær Universitetet i Davis. Zillow verdsatt det hjemme hos $ 1, 230, 563, men det solgte for $ 1, 495 000, og for kontanter, var det ingen finansiering involvert. At Zestimate var mer enn 20% for lavt.

Det fjerde hjemmet var et hjem i Elk Grove, California. Også Zillow-estimatet var for lavt, $ 488, 711, og det solgte for 16% mer, som inkluderte en kjøpers utlåners vurdering, på $ 565, 500.

Zestimate er formulert for å gi besøkende til nettstedet en rekke verdi.Det er ikke ment å erstatte en vurdering eller eiendomsmeglingens vurdering av verdi. Jeg tar alltid en gander på Zillows verdier før jeg besøker en selger fordi jeg vet at selgeren ser på disse verdiene. Ikke fordi det er verdi for meg som profesjonell i estimatet. Eiendomsmeglere bruker ikke Zillow til å pris et hjem.

Jeg skjønner at noen agenter vil fortelle sine kunder å se på prisen i Zillow for å rettferdiggjøre hva en god avtale de får når de kjøper et hjem, da Zestimate er mye høyere enn den faktiske salgsprisen. Det er en selektiv bruk med agenter. Når prisen er til deres fordel, kan de bruke den. Selv banker vet ikke noe bedre, så i en kort salgssituasjon for eksempel, når tilbudet er mer enn en Zestimate, kan en kort salgsagent peke til Zestimate for kort salgsbanken.

Likevel tilbyr Zillow så mye mer for forbrukeren enn det Zestimate-aspektet. Jeg tror at folk blir så hengt opp på Zestimate at de overser rikelig med informasjon på denne nettsiden som inneholder harde fakta, relevante data, sammenlignbare salg og nabolandedemografi, som alle kan være uvurderlige for enhver førstegangs boligkjøper eller hjemme selger i en eiendomsmeglingstransaksjon.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.

Full avsløring: Elizabeth Weintraub er også en Premier Zillow Agent