Hvordan eiendomsmegling påvirker amerikansk økonomi

Fast eiendom spiller en viktig rolle i USAs økonomi. Boligeiendommer gir boliger til familier. Det er ofte den største kilden til rikdom og besparelser for mange familier. Kommersiell eiendomsmegling, som inkluderer leilighetskomplekser, skaper arbeidsplasser og rom for detaljhandel, kontorer og produksjon. Eiendomsvirksomhet og investering gir en inntektskilde for millioner.

I 2016 bidro eiendomsbygging med $ 1. 2 billioner til landets økonomiske produksjon.

Det er 6 prosent av USAs bruttonasjonalprodukt. Det overgikk sin topp i 2006 på $ 1. 195 billioner. På den tiden var eiendomsbyggingen en stødig 8. 9 prosent komponent av BNP. Eiendomsbygging er arbeidskrevende. Det var derfor en nedgang i boligbyggingen et stort bidrag til lavkonjunkturens høye arbeidsledighet.

Bygg er den eneste delen av fast eiendom som er målt av BNP. Fast eiendom påvirker også mange andre områder av økonomisk velvære som ikke er målt. For eksempel fører en nedgang i eiendomssalg til slutt til en nedgang i eiendomsprisene. Det reduserer verdien av alle boliger, om eiere aktivt selger eller ikke. Det reduserer antall hjem egenkapital lån tilgjengelig for eiere. De vil kutte ned på forbruksutgifter.

Nesten 70 prosent av USAs økonomi er basert på personlig forbruk. En reduksjon i forbruksutgifter bidrar til en nedadgående spiral i økonomien.

Det fører til ytterligere nedgang i sysselsetting, inntekt og forbruk. Hvis Federal Reserve ikke intervenerer ved å redusere renten, kan landet falle i en lavkonjunktur. Den eneste gode nyheten om lavere boligpriser er at det reduserer sjansene for inflasjon.

Fast eiendom og 2008-resesjonen

Fallende boligpriser utløste i første omgang finanskrisen i 2008, men få innså det på den tiden.

I juli 2007 var medianprisen på et eksisterende enfamiliehus ned 4 prosent siden toppen i oktober 2005, ifølge National Association of Realtors. Men økonomer kunne ikke være enige om hvor ille det var. Definisjoner av lavkonjunktur, bjørnemarked og korrigering av aksjemarkedet er godt standardisert, men det samme gjelder ikke boligmarkedet.

Mange sammenlignet det med nedgangen på 24 prosent under den store depresjonen i 1929. De likte det også med nedgangen i oljeproduserende områder på 22-40 prosent under oljeprisfallet på begynnelsen av 1980-tallet. Av disse standardene var nedgangen knapt bemerkelsesverdig.

Noen økonomiske studier viste at boligprisfallet på 10-15 prosent er nok til å eliminere egenkapitalen. Det skaper en snøball-effekt som skaper alvorlig smerte for villaeiere.Det var alvorlig egenkapitalutvikling i noen samfunn i Florida, Nevada og Louisiana i 2007. I ettertid skulle flere av oss ha lyttet til dem.

Nesten halvparten av lånene utstedt mellom 2005 og 2007 var subprime. Det betydde at kjøpere var mer sannsynlig å standard. Det virkelige problemet var at bankene brukte disse boliglånene til å støtte trillioner dollar av derivater. Bankene foldet subprime boliglån i disse pantelånene.

De solgte dem som trygge investeringer til pensjonskasser, selskaper og pensjonister. Det er fordi de var "forsikret" fra standard av et nytt forsikringsprodukt kalt credit default swaps. Den største utstederen var American International Group Inc.

Når låntakere misligholdte, hadde boliglånsbevisene tvilsom verdi. Så mange investorer prøvde å utøve sine kreditt standard swaps at AIG sprang ut av kontanter. Det truet med standard selv. Det var derfor Federal Reserve måtte kausjonere det ut. Slik skapte derivatene boliglånskrisen.

Banker med mange låneobligerte verdipapirer på sine bøker, som Bear Stearns og Lehman Brothers, ble avskåret av andre banker. Uten penger til å drive sine virksomheter, vendte de seg til Fed for hjelp. Fed fant en kjøper for den første, men ikke for den andre.

Konkursen til Lehman Brothers sparket av finanskrisen i 2008.

Et flertall amerikanere tror at eiendomsmarkedet vil krasje i de neste to årene. De ser boligprisene økende, og Fed-rentenivåene. For dem ser det ut som en boble som vil bli etterfulgt av et sammenbrudd. Men det er ni forskjeller mellom boligmarkedet 2017 og 2007-markedet. For eksempel var bare 5 prosent av boliglån subprime. I 2005 utgjorde subprime 20 prosent av alle boliglån. Disse forskjellene gjør et boligmarked kollaps mindre sannsynlig.