Slik bruker du et privat boliglån

Et privat boliglån er et lån laget av en person eller en bedrift som ikke er en tradisjonell boliglåner. Enten du tenker på å låne for et hjem eller låne penger, kan private lån være gunstig for alle hvis de er ferdige på riktig måte. Men ting kan også gå dårlig - for forholdet ditt og økonomien din.

Når du vurderer beslutningen om å bruke (eller tilby) et privat boliglån, hold det store bildet i bakhodet.

Målet er typisk å skape en vinn-vinn-løsning der alle får gevinster økonomisk uten å ta for mye risiko.

Privat boliglån eller harde penger? Denne siden fokuserer på boliglån med noen du kjenner . Hvis du ønsker å låne fra private långivere (som du ikke kjenner personlig), les om hardtidslån. Hardere penger långivere er nyttige for investorer og andre som har det vanskelig å bli godkjent av tradisjonelle långivere. De er ofte dyrere enn andre boliglån og krever lave LTV-forhold.

Hvorfor gå privat?

Verden er full av långivere, inkludert store banker, lokale kredittforeninger og online långivere. Så hvorfor ikke bare fylle ut en søknad og låne fra en av dem?

Kvalifisering: F eller forretter, kan låntakere kanskje ikke kvalifisere for lån fra en tradisjonell utlåner. Bankene krever mye dokumentasjon, og noen ganger ser økonomien ikke ut som banken ønsker. Selv om du er mer enn i stand til å tilbakebetale lånet, er det nødvendig med vanlige långivere å verifisere at du har muligheten til å tilbakebetale, og de har spesifikke kriterier for å fullføre denne bekreftelsen.

For eksempel har selvstendig næringsdrivende ikke alltid W2-skjemaene og stabil arbeidshistorie som långivere liker, og unge voksne har kanskje ikke gode kredittpoeng (ennå).

Hold det i familien: Et lån blant familiemedlemmer kan gi god økonomisk fornuft.

Låntakere kan spare penger ved å betale relativt lav rente til familiemedlemmer (i stedet for å betale bankrenter). Bare vær sikker på å følge IRS regler hvis du planlegger å holde prisene lavt.
Långivere med ekstra penger på hånden kan tjene mer ved utlån enn de ville få fra bankinnskudd som CDer og sparekontoer.

Forstå risikoen

Livet er fullt av overraskelser, og noe lån kan gå dårlig. Selvfølgelig har alle gode hensikter, og disse avtalene virker ofte som en god ide når de først kommer til tankene. Men ta pause lenge nok til å vurdere følgende problemer før du kommer for dypt inn i noe som vil være vanskelig å slappe av.

Forhold: Eksisterende forhold mellom låner og selger kan endres. Spesielt hvis det blir vanskelig for låntakeren, kan låntakere føle seg ekstra stress og skyld.Långivere står også overfor komplikasjoner - de må kanskje bestemme om de skal håndheve avtaler eller ta tap.

Utlånsrisiko toleranse: Tanken kan være å lage et lån (med forventning om å bli tilbakebetalt), men overraskelser skjer. Vurder långiverens evne til å ta risiko (blir ikke i stand til å gå på pensjon, fare for konkurs, etc.) før du går videre. Dette er spesielt viktig hvis andre er avhengige av utlåner (avhengige barn eller ektefeller, for eksempel).

Eiendomsverdi: Fast eiendom er dyrt. Fluktuasjoner i verdi kan utgjøre tiere (eller hundrevis) av tusenvis av dollar. Långivere må være komfortabel med eiendomsforhold og beliggenhet - spesielt med alle disse eggene i en kurv.

Vedlikehold: Det tar tid, penger og oppmerksomhet for å vedlikeholde eiendom. Selv med en god inspektør kommer problemer opp. Långivere må være sikker på at beboeren eller eieren vil løse problemer før de kommer ut av hånden og kunne betale for vedlikehold.

Tittelproblemer og betalingsordre: Långiveren bør insistere på å sikre lånet med en lien (se nedenfor). I tilfelle låntakeren legger til noen ekstra boliglån (eller noen legger en lien på huset), vil du være sikker på at långiveren blir betalt først. Men du vil også sjekke om eventuelle problemer før du kjøper eiendommen. Tradisjonelle boliglån långivere insisterer på en tittel søk, og låner eller utlåner bør sørge for at eiendommen har en klar tittel. Tittelforsikring gir ekstra beskyttelse, og vil være et klokt kjøp.

Skattekomplikasjoner: Skattelovene er vanskelige, og å flytte store summer rundt kan skape problemer.

Før du gjør noe, snakk med en lokal skatterådgiver slik at du ikke blir overrasket.

Private låneavtaler

Ethvert lån skal være godt dokumentert. En god låneavtale setter alt skriftlig slik at alles forventninger er klare, og det er færre mulige overraskelser. Etter flere år kan du (eller den andre personen) glemme det du diskuterte og hva du hadde i tankene, men et skriftlig dokument har et mye bedre minne.

Dokumentasjon gjør mer enn bare å holde forholdet ditt intakt - det beskytter begge parter til et privat boliglån. Igjen, du vet ikke hva du ikke vet om fremtiden, og det er best å unngå lovlige løse ender fra get-go. Dessuten kan en skriftlig avtale få avtalen til å fungere bedre fra et skatteperspektiv.

Når du vurderer avtalen din, må du sørge for at alle tenkelige detaljer er stavet ut, begynner med:

Når betales forfall? Månedlig, kvartalsvis, den første i måneden, etc.
Hva skjer hvis betalingene ikke mottas? Kan utlåner belaste en avgift, og er det en nådeperiode?
Hvordan / hvor skal betalinger gjøres? Elektroniske betalinger er best.
Kan låntakeren forskuddsbetale, og er det noen straff for å gjøre det?
Er lånet sikret med noen sikkerhet? Det er bedre.
Hva kan utlåner gjøre hvis låner savner betalinger? Kan långiveren lade gebyrer, rapportere til kredittrapporteringsbyråer eller avskyr seg hjemme?

Sikre lånet

Det er lurt å sikre långiverens interesse - selv om utlåner og låner er nære venner eller familiemedlemmer. Et sikret lån gjør det mulig for utlåner å ta eiendommen (gjennom foreclosure) og få pengene tilbake i et worst case-scenario.

Er det virkelig nødvendig? Igjen, vet du ikke hva du ikke vet om fremtiden.

En låner (som har evnen og enhver intensjon om å tilbakebetale) kan dø eller bli saksøkt uventet. Hvis eiendommen holdes i lånerens navn bare - uten en korrekt arkivert lien - kan kreditorer gå etter hjemmet sitt eller presse låntakeren til å bruke hjemmet til å tilfredsstille en gjeld. En sikret boliglån bidrar til å beskytte långiverens interesse, forutsatt at alt er strukturert riktig. Faktisk betyr begrepet "boliglån" teknisk "sikkerhet" - ikke "lån".

Sikring av et lån med eiendom kan også hjelpe med skatt. Låntakeren kan for eksempel være i stand til å trekke rentekostnadene på lånet, men bare hvis lånet er ordentlig sikret. Snakk med en lokal skatteforhandler eller CPA for flere detaljer og ideer.

Hvordan du gjør et privat boliglån riktig

Hvis du vurderer et privat boliglån, tenk som en "tradisjonell" långiver (selv om du fortsatt kan tilby bedre priser og et mer forbrukervennlig produkt). Tenk deg hva som kan gå galt, og struktur avtalen slik at du ikke er avhengig av lykke til, gode minner eller gode hensikter.

For dokumentasjon (låneavtaler og arkiveringslofter, for eksempel), jobber du med kvalifiserte eksperter. Snakk med lokale advokater, skattemyndighetene, og andre som kan hjelpe deg gjennom prosessen. Hvis du jobber med store summer, er dette ikke et DIY-prosjekt. Flere onlinetjenester kan håndtere alt for deg, og lokale tjenesteleverandører kan også gjøre jobben. Spør nøyaktig hvilke tjenester som tilbys, inkludert:

Vil du få skriftlige låneavtaler?
Kan betalinger håndteres av noen andre (og automatisert)?
Vil dokumenter bli arkivert hos lokale myndigheter (for eksempel å sikre lånet)?
Vil betalingene bli rapportert til kredittbyråer (som hjelper låntakere med å bygge opp kreditt)?