Hotell REITs kan være en rimelig måte å kjøpe hoteller

Tenk deg at du vil eie en samling av hoteller. (Kanskje du spilte mye monopol som barn og nyt ideen om å motta en kontantstrøm fra noen som sjekker inn på et av rommene for natten.) Hvis du er rik, kan du franchise et hotellkonsept direkte fra en av de store gjestfrihetsselskaper. Dessverre koster mange business-class hoteller et sted mellom $ 2 og $ 15 millioner. Luksus og eksklusive hoteller kan enkelt kreve $ 30 til $ 60 millioner eller mer.

Selv om det meste av dette er tradisjonelt finansiert med gjeld, er den nødvendige egenkapitalen nedbetaling fortsatt langt utover mulighetene for praktisk talt alle investorer.

Den gode nyheten? I disse dager er det en annen måte å investere i hoteller. Du kan kjøpe hotell REIT i din meglerkonto på samme måte som du kjøper aksjer, obligasjoner eller verdipapirfond.

Først, la oss imidlertid sikkerhetskopiere og snakke om REITs et øyeblikk. I tilfelle du har glemt eller aldri studert dem, er en eiendomsinvesteringsfond, eller REIT, en spesiell type selskap fokusert på å anskaffe og administrere eiendomsmegling og eiendomsrelaterte eiendeler. En av de tingene som skiller REITs fra ordinære selskaper er at Kongressen gjorde dem unntatt fra selskapsskatt, forutsatt at flere strenge betingelser er oppfylt, hvorav det mest relevante er fordelingen av minst 90% av hele overskuddet i form av kontantutbytte til aksjeeiere.

Dette gjør REITs svært følsomme for rentebevægelser, men betyr også at de har en tendens til å tilby mye dypere utbytteutbytte enn deres blue chip-kolleger. Ulempen? REIT-utdelinger er ikke "kvalifiserte utbytte" under skattekoden, noe som betyr at du blir beskattet som om de var vanlig inntekt, ikke til de lavere, mer attraktive utbytteskattesatsene.

Når du begynner å bygge en betydelig portefølje, kan dette noen ganger få deg i trøbbel hvis du kjøper for mange gjennom en Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) eller et annet skattesystem, da du kan utløse uavhengig forretningsinntekt Skatt, eller UBIT. Det er en annen diskusjon for en annen dag.

Hotel REITs er svært forskjellige fra en leilighet REIT eller et REIT som spesialiserer seg på Leasing Mall Space

På samme måte som aksjer i ulike bransjer og sektorer har ulike risikogjenstander, varierer REITs betydelig, avhengig av type eiendomsprosjekt hvor de spesialister. Dette er ikke nyheter for eiendomsinvestorer som er vant til å skaffe eiendom direkte - som de vet fra førstehåndsoppførsel oppfører seg en annonse svært forskjellig fra en kontorbygning eller lagringsenheter basert på den underliggende økonomien, tradisjonene, praksisene, lover og krefter på jobben - men det kommer noen ganger som en overraskelse for nye investorer å skaffe eiendom gjennom børsnoterte verdipapirer.De forstår ikke at ditt kommersielle kontor REIT kan oppleve sykliske leieavtaler som følge av bom- og byssykluser, mens ditt industrielle lager REIT kan være langt mer stabil fordi overkapasitet kan stenge med minimal vedlikeholdskostnader mye raskere enn det er mulig med noe som en leilighetskompleks.

Det er naturen til aktivaklassen.

En interessant underspesialitet i eiendomsinvesteringen er hotellet REIT. Som du sannsynligvis kan overtale fra navnet, fokuserer hotellet REITs på å utvikle, administrere, anskaffe eller finansiere hotell- og gjestfrihetsrelaterte eiendommer. Disse kan variere fra budsjett inns ligger på siden av glemte motorveier og statlige veier til fem-diamant prestisje feriesteder i noen av underholdning, gambling og befolkning hovedsteder av verden. De kan innebære å utvikle og eie eiendommen, betale et tredjeparts ledergruppe for å håndtere den faktiske driften av hotellet i bytte for en andel av inntektene. De kan fokusere hovedsakelig på å administrere andres hotelleiendommer for et inntektsslag. De kan innebære finansiering av hotellprosjekter, som virker mer som kvasi-rentepapirinvesteringer.

Du må absolutt forstå hva det er du eier eller risikere dine hardt opptjente besparelser.

Hotel REITs er beryktet volatile fordi hotellbelegget korrelerer med generelle økonomiske forhold, noe som gjør dem svært følsomme for utvidelse og sammentrekning. Når en lavkonjunktur treffer, slår bedrifter ut reiserbudsjettene, velger seg videokonferanser eller telefonsamtaler, i stedet. Familier og organisasjoner utsetter ferier, bor nærmere hjemme. For et hotell REIT betyr dette ofte at kontantstrømmer tørker opp samtidig som avkastningen øker, slik at du får dramatiske nedgang i verdien av enhetene eller aksjene. Omvendt, når ting går i tide, eksploderer kontantstrøm noen ganger gjennom taket, slik at du får disse skyrocketingutbetalingene og markedsverdiene. De er svært forskjellige fra verdens stalwarts som bare pumper ut penger som urverk, generasjon etter generasjon; bedrifter som Colgate-Palmolive eller Nestle.

La oss se på en ekte verdens illustrasjon for å demonstrere hvordan et egentlig hotell REIT fungerer.

Undersøkelse av hvordan et reelt hotell REIT oppnådd i løpet av 2008-2009 Økonomisk sammenbrudd

Hospitality Properties Trust er et hotell REIT som eier 291 hoteller, som omfatter 43, 976 rom eller suiter, samt 185 eide eller leide reisesentre. Ifølge SEC-arkivene ligger disse egenskapene i 44 stater i USA, Canada og Puerto Rico. Hotellet REIT driver sin hotellportefølje i en diversifisert samling av franchiseavtaler, inkludert Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels & Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott og Park Plaza Hotels & Resorts.

I boomårene før sammenbruddet av fast eiendom huggte økonomien i den verste nedgangen siden den store depresjonen, skapte dette hotellet REIT fettfordeling for eiere. I 2004 mottok de $ 2. 88 kontanter per aksje, i 2005, 2 dollar. 89 kontanter per aksje, i 2006, 2 dollar. 94 kontanter per aksje, i 2007, 3 dollar. 03 kontant per aksje, i 2008, $ 3. 08 kontant per aksje. Når den finansielle verden falt fra hverandre, falt hotellreservasjoner av en klippe. Forretningskonferanser ble kansellert og kontantfordeling ble decimert og droppet til $ 0. 77 per aksje, en svimlende nedgang på 75%. Hvis du stole på pengene for å betale regningene dine, fant du plutselig at den hadde fordampet i det øyeblikk du trengte det mest. Foolishly selge sine innsatser (igjen, hvis du eier et hotell REIT bør du vite at dette er en del av eierskapserfaringen), kollapset aksjene fra et høyt på $ 51. 50 i 2006 til bare $ 6. 90 i 2009. Denne 86. 6% nedgangen i aksjekursen ble lagt til fornærmelse med skaden av den alvorlige kutt i passiv inntekt.

Hva skjedde med sofistikerte investorer som forsto naturen til REIT eierskap? De satte seg på deres uttrykksfulle behinds, og så på kontantutdelingene klatret til $ 1. 96 per aksje med en aksjekurs på 32 dollar. 46. ​​Visst, det er ingen steder i nærheten av de gode årene, men for en ganske forferdelig måleperiode slår du litt inflasjon etter skatt, og beholder kjøpekraften. Du kjøpte eiendomsmegling for ti år siden, og betalte mellom $ 26. 50 og 42 dollar. 40 per aksje. I løpet av den tiden samlet du $ 24. 83 eller så i kontantutdelinger. Hvis du var smart og reinvestert disse utbyttene under krisen, ble de hva en finansiell akademisk har referert til som en "returakselerator", noe som gjør flere hundre prosentpoeng av overskudd på hver sjekk eller innskudd pløyet tilbake til å kjøpe ekstra aksjer på grunn av den delvise utvinning i markedsverdi.

Kontrast at hotellet REIT med noe som et industrielt REIT. Selv med at verden faller fra hverandre, ønsker bedrifter ikke å forlate varehusene, fraktfasilitetene og fabrikkene. I tillegg er de ofte (ikke alltid) i stand til å betale leiekontrakter de lovlig skylder selv om firmaet selv i siste instans går konkurs. Under samme nedbrytning kuttet et industrielt REIT som EastGroup Properties ikke utbyttet. Aksjen falt fra $ 48. 54 til 24 dollar. 58, en nedgang på bare 49. 36%, noe som ikke var mye forskjellig fra børsindeksene, som Dow Jones Industrial Average og S & P 500! Gitt verdipapirens gjennomstrømmende natur, og hvordan det påvirker markedsverdien, er det utrolig imponerende. Enda mer imponerende? Aksjene er faktisk på $ 59. 32 akkurat nå, så du har en $ 10. 78 urealisert gevinst, eller 22% + på aksjen selv på toppen av alle de utbyttene du har hatt.

Implikasjonene for Hotel REIT Investors er klare

Det er fire hovedveier du kan strategisk tilnærming til å kjøpe hotell REITs hvis du vil eie dem:

1. Bare kjøp av blokker av hotell REITs under aksjemarkedet krasjer , behandle det veldig annerledes enn indeksfondene dine eller andre beholdninger som du planlegger å holde for alltid.Jo lavere kostnadsgrunnlag, desto raskere er du i stand til å pakke ut kjøpesummen din tilbake i kontantutbytte hvis du planlegger å investere pengene dine et annet sted.
2. Regelmessig dollar koster gjennomsnittlig på hotell REITs , og vet at du noen ganger kommer til å kjøpe i det verste øyeblikk, men stoler på høyde og nedgang, kombinert med reinvestert utbytte, vil gjennomsnittlig alt ut for deg for en tilfredsstillende total avkastning. For de fleste er dette sannsynligvis den bedre tilnærming som dollarkostnadsverdi reduserer aksjemarkedsrisiko, spesielt når det kombineres med diversifisering.
3. spekulere . Når hotellbransjen er i sammenbrudd, kjøp hotell REITs til bommen årene kommer tilbake, og dump dem selv om de ender opp med å gå mye høyere. Oddsen for langsiktig suksess her er ikke bra, med mindre du er i stand til å forstå hotellindustrien implisitt og behandle REIT-oppkjøpet på samme måte som du ville bruke hvis du brukte millioner av dollar til å kjøpe en eiendom direkte, men det er et minoritet av økonomisk sofistikerte mennesker der ute med evnen til å gjøre det på verdivurderingsbasis, forutsatt at de kan leve med å kjøpe for tidlig eller selge for tidlig, noe som er bundet til å skje gitt at investorer som helhet har en vane med å bli for optimistiske eller pessimistisk fra tid til annen.
4. Kast i håndkleet og kjøp noe som Vanguard REIT Index Fund , som blander mange forskjellige REITs sammen, inkludert hotel REITs, som en del av en diversifisert portefølje. Det har et mye lavere utbytteutbytte, men hvis du tror at den reduserte risikoen er verdt det avvei, kan det være din klokste handlingsplan.

Hotel REITs er i hvert fall ikke svak av hjertet. Hvis du ikke vet hva du gjør, må du gå lett.