Du kan kjøpe uten penger ned - men bør du?

Kjøper et hjem uten nedbetaling tar vare på en av de vanskeligste delene av et boligkjøp: nedbetalingen. Det er vanskelig å spare så mye penger, og det er skummelt å sette alt inn i et hjem når det er andre behov og bruksområder for pengene. Du kan sikkert finne långivere som ikke tilbyr penger ned lån, men det er viktig å forstå fordelene og ulemper med disse lånene.

Hvordan kjøpe uten penger ned

Offentlige låneprogrammer er ditt beste alternativ.

Når den amerikanske regjeringen garanterer långivere mot tap, er de mer sannsynlig å godkjenne lån uten nedbetaling. Men du må fortsatt kvalifisere for de lånene. Hvis du ikke gjør konvensjonelle lån, kan det være et alternativ, eller du må i det minste gjøre en liten forskuddsbetaling på ditt hjem.

VA-lån er tilgjengelig gjennom US Department of Veterans Affairs (VA). Servicemembers, veteraner og kvalifiserte ektefeller kan kjøpe et hjem med null prosent ned. Disse lånene har ikke månedlige boliglånsforsikringspremier, så månedlige utbetalinger kan forbli relativt lave (men når du kjøper med null ned, vil betalingene dine være høye). Tallrike långivere i USA kan gi disse lånene, så snakk med et boliglån megler eller finansinstitusjon å søke. Långivere konkurrerer om virksomheten din, så sammenlign tilbud fra flere forskjellige kilder. De vil alle ha forskjellige rentesatser og avsluttende kostnader.

USDA-lån støttes av U. S. Department of Agriculture (USDA) og er utformet for å fremme eierskap i landlige områder.

Disse lånene har inntektsgrenser, selv om du vanligvis kan tjene opptil 115 prosent av den amerikanske median familieinntekten (eller bruk en statlig mål) for å kvalifisere for lånet. Som med VA-lån, må långivere delta i USDA-programmet, men det er mange boliglånsmedlemmer og banker å velge mellom.

Få tilbud fra flere långivere og sammenlign kostnader før du bestemmer deg.

Andre kilder

Hvis du ikke kvalifiserer for et VA eller USDA-lån, kan du kanskje kjøpe uten penger ned ved hjelp av andre kilder (eller du må kanskje gjøre en liten forskuddsbetaling). I år tidligere var det lettere å kjøpe uten nedbetaling. Etter boliglånskrisen er det ikke så lett.

Forskuddsbetaling og assistanse kan hjelpe deg med å kjøpe effektivt med null prosent nedbetaling. Teknisk sett gjør noen en forskuddsbetaling, men det kan ikke være deg. Søk etter lokale organisasjoner som du kanskje kvalifiserer for, og spør en lokal representant for bolig og byutvikling (HUD) representant for alle tilgjengelige ressurser. Noen første gang homebuyer programmer kan også være nyttig. Disse programmene er vanskelig å finne og vanskeligere å kvalifisere for. Men hvis du er den rette passformen for en organisasjon, kan du kanskje få den hjelpen du trenger.

80/20 lån , også kjent som piggyback-lån, lar deg kjøpe ved hjelp av to lån. Før finanskrisen var denne strategien en populær strategi. I dag trenger du riktig kreditt- og inntektsprofil for å kvalifisere. For å bruke denne tilnærmingen, vil du få et første boliglån for 80 prosent av hjemmet verdi (gir deg et 80 prosent lån til verdiforhold for den delen, noe som betyr at du ikke trenger å betale privat boliglån forsikring).

De resterende 20 prosent kommer fra et andre boliglån som du får samtidig med ditt første boliglån. Det andre lånet vil ha en høyere rente, men låntakere prøver vanligvis å betale lånet raskt. Sjekk med lokale banker og kredittforeninger for å se om de tilbyr 80/20 lån og å finne ut hva kravene er.

Private långivere kan være villige til å låne deg 100 prosent av et boligkjøpspris. Disse kan eller ikke være profesjonelle långivere. I mange tilfeller kommer lånene fra familiemedlemmer som bare vil hjelpe (de er ikke i utlånsvirksomheten). Hvis du går den ruten, bruk en skriftlig avtale slik at alle forstår (og har dokumentert) detaljene i arrangementet. Rådfør deg med en lokal advokat, eiendomsekspert og revisor før du signerer avtalen, da du vil følge alle gjeldende lover (og du kan få skatt eller andre fordeler hvis du setter opp ting riktig).

Hvis du er heldig nok til å ha det alternativet, kan det være en vinn-vinn-situasjon, men alle trenger å vite hva de kommer inn på.

Det kan være best å foreta en nedbetaling.

Klagen for å kjøpe uten penger er åpenbare: Du trenger ikke en stor sum penger, du kan bruke besparelsene dine for innredning og reparasjon av hjemmet, og du kan sannsynligvis kjøpe raskere enn senere. Men det er flere ulemper å låne hele kjøpsbeløpet.

Høyere månedlige innbetalinger: Jo større lånet ditt er, desto høyere innbetalinger blir det, og du vil bli sittende fast med den betalingen for lånets levetid. For å se hvordan tallene fungerer, beregne betalingene på et lån du vurderer. Prøv å bruke større og mindre lånebeløp (en forskuddsbetaling reduserer lånebeløpet) for å se hvor mye det betyr noe. Når du sitter fast med en stor betaling, har du færre alternativer i fremtiden. Eventuelle skader, jobbendringer eller andre overraskelser blir vanskeligere å unngå.

Høyere rentekostnader: Ved å låne 100 prosent av boligens verdi øker den totale kostnaden for hjemmet ditt. Du trenger ikke å skrive en sjekk i dag, men du betaler mer interesse på lånet ditt enn du ville ha betalt med en sunn nedbetaling. Den forskjellen i interesse kan beløpe seg til titusenvis av dollar i løpet av lånets levetid. For å se noen av disse tallene, se på lånets amortiseringskort for eventuelle lån du vurderer.

Privat boligforsikring (PMI): Når du låner mer enn 80 prosent av hjemmet ditt, må du betale PMI, som beskytter din utlåner. Den eneste fordelen du får ut av den betalingen er muligheten til å kjøpe uten penger ned (inkludert fordeler og ulemper som diskuteres her).Den utgiften kan legge til tusenvis eller mer til din totale levetidskostnad, og det øker din månedlige betaling ytterligere.

Boligprisen avtar: Ideelt vil hjemmet ditt få verdi over tid. Men det skjer ikke alltid - hjem mister verdi, og du kan bli tvunget til å selge med tap. Hvis det skjer, kan du skylde mer hjemme enn det er verdt. For å komme ut av lånet ditt, må du gjøre en betydelig betaling til din utlåner, og det er aldri en velkommen hendelse.

I hovedsak tar du en betydelig risiko når du kjøper uten penger. Din inntekt må forbli den samme eller øke, og hjemmet ditt må øke i verdi raskere enn du bløder kontant. Vi tror alle at de tingene vil skje, men mange før du har blitt bevist feil.