En rask guide til Florida Homestead Laws

Etter å ha praktisert loven i Maryland i ni år før han flyttet til Florida i 2004, har jeg funnet lovene som regulerer Florida homestead eiendom å være noen av de mest innviklede som jeg har kommet over i hele min juridiske karriere . Ikke bare gjør Florida innbyggere disse lovene forvirret, men dessverre, så gjør Florida advokater.

Med det sagt, nedenfor er en rask guide til grunnleggende informasjonen du trenger å vite om Florida homestead lover.

Når er et hjem vurdert din Florida Homestead?

Først av alt, når vil et hjem i Florida betraktes som din hjemsted som kvalifiserer for alle beskyttelsene og restriksjonene som tilbys av Florida Homestead Laws? For å kvalifisere som din Florida-hjem, må du og ditt hjem trekke tre kriterier:

1. Du må ha lovlig eller gunstig tittel til hjemmet 1. januar.
2. Du må bo hjemme hos deg som fast bosted.
3. Du må søke om fritak for hjemstedet personlig hos eiendomsbedømmerkontoret i fylket der hjemmet ditt er plassert mellom 1. januar og 1. mars året hvor du søker fritak for hjemstedet. Når eiendommen din mottar status for boenhet, vil denne statusen generelt forblir på plass til du informerer eiendomsbedømmerens kontor om at eiendommen ikke lenger er din Florida-hjemsted. Noen fylker sender ut et brev eller postkort som påminner deg om at du må la eiendomsbedømmerkontoret vite når et hjem ikke lenger er din hjemsted.

Hva er de 3 reglene som gjelder Florida Homestead Property?

Forutsatt at eiendommen din oppfyller alle tre kriteriene som er nevnt ovenfor, må du vite i hvilken sammenheng homestolen blir diskutert for å forstå lovene som styrer din Florida homestead - i forhold til:

1. Real eiendomsskatt;
2. Kreditorbeskyttelse; eller
3. Død, nedstigning og distribusjon.

Homestead i forhold til eiendomsskatt

Ditt Florida-hjem vil ha rett til å motta visse unntak fra eiendomsskatt. Se på Florida Department of Revenue's hjemmeside for en komplett liste over tilgjengelige unntak. I tillegg sørger floridaens "Save Our Homes" -kap på vurderinger at den årlige verdsettelsen av din bolig for eiendomsskatt bare kan øke med mindre enn 3% eller den prosentvise endringen i forbrukerprisindeksen for det foregående året. Dette vil generelt føre til betydelige besparelser på eiendomsskatten, jo flere år du eier din eiendom.

Homestead i forhold til kreditorbeskyttelse

Hvis noen saksøker deg og får en dom mot deg, gir Florida loven at dommerinnehaveren ikke kan tvinge deg til å selge din bolig for å betale dommen.Denne beskyttelsen mot dommekreditorer vil også overføre til enkelte arvinger som arver din hus etter at du har dømt, inkludert din ektefelle, barn, søsken og nieser og nevøer. Ikke desto mindre vil eventuelle dommer som er spesifikke for eiendommen, som foreclosures, forfalte tilknytningsgebyrer, og entreprenørers rettigheter, tåle beskyttelse mot hjemstedet.

Homestead i forhold til døden, nedstigning og distribusjon

Det tredje og sannsynligvis mest forvirrende konseptet du trenger å forstå med hensyn til din Florida homestead er restriksjonene som Florida loven plasserer på hvem du kan, og kan ikke, la din Florida hjemsted etter at du dør. Dette vil avhenge av om du var gift på tidspunktet for din død, og om du ble overlevd av mindreårige eller ikke.

• Overleves ikke av ektefelle eller mindreårige barn. La oss ta den enkle situasjonen først - hvis du eier en bosted i Florida, og du ikke blir overlevd av en ektefelle eller noen mindre barn, kan du forlate hjemstedet til hvem du vil. Dette innebærer at du kan avskrekke ett barn til fordel for dine andre barn, eller forære barna dine til fordel for søsken eller en venn.
• Overlevd av et mindreårig barn. Hva skjer hvis du blir overlevd av et mindreårig barn? Hvis du er gift og din homestead har tittel i fellesnavn med din ektefelle, så er det ok, du kan forlate ditt beskyttede hus til din ektefelle gjennom rett til overlevelse. Men hva om du er en enslig forelder og gården heter i ditt eget navn? Derefter, i hvert fall til 1. oktober 2010, måtte homesteadet ditt passere like godt til alle dine barn, og det måtte etableres små barnevakter for noen av barna dine som var under 18 år på tidspunktet for din død. Den 1. oktober 2010 trådte en ny lov i kraft som gjør at en enslig forelder til et mindreårig barn kan etablere en spesiell type uigenkallelig tillit til den mindre barns nytte før en alder valgt av foreldrene. Dette vil forhindre behovet for å sette opp et mindre foresatte og gi overordnet kontroll over når og hvordan barnet skal arve hjemstedet, men som nevnt ovenfor må denne spesielle typen tillit være uigenkaldelig og bør kun etableres ved hjelp av en eiendomsplaneringsadvokat.
• Overlevd av ektefelle. Hva skjer hvis du blir overlevd av en ektefelle? Deretter, i det minste til 1. oktober 2010, hvis du ikke forlot huset din til din ektefelle direkte og uten noen stenger festet, så ville din ektefelle få det som er referert til som en "livsbolig" i huset og barna dine ville motta resten i like deler etter at ektefellen dør. Å motta en livsbolig i eiendommen betyr at mens den overlevende ektefellen har rett til å bo i eiendommen for hans eller hennes gjenværende levetid, betyr det også at den overlevende ektefellen må betale alle eiendomsskatter og forsikringer for å opprettholde boligen. I tillegg kan den etterlevende ektefellen ikke tvinge barna til å selge eiendommen, og barna kan ikke tvinge ektefellen til å selge eiendommen.I dag er det to måter rundt denne strenge regelen:

1. Du og din ektefelle kan inngå en fortavelsesavtale eller postnuptialavtale der ektefellen som ikke eier eiendommen fraviker alle hans eller hennes rettigheter til den beskyttede gården. Dette vil tillate eieren av gården å forlate eiendommen til hvem han eller hun vil.
2. Effektiv 1. oktober 2010 kan den overlevende ektefellen som i utgangspunktet sitter fast med et livsboendom i hjemstedet, velge innen en begrenset periode etter at den avdøde ektefellens død skal dele eiendommen slik at ektefellen vil motta halvparten Barn av den avdøde ektefellen vil like dele den andre halvdelen.

Som du kan se, er Florida homestead-lover vanskelige. Hvis du har mindre barn eller vurderer å gjøre ditt andre hjem i Florida din primære, varige bolig, så sett deg ned med en Florida Estate Planning Attorney for å forsikre deg om at du har sett på alle tre aspekter av Florida Homestead lover og planlagt riktig.

Tenker på å bli en Florida-bosatt?

Hvis du fortsatt tenker på å bli bosatt i Florida, kan du se følgende:

• Topp 5 grunner til å bli en Florida-bosatt
• Hvordan bli en Florida-bosatt, offisielt