Leietakere Forbedringer og forbedringer

Mange bedriftseiere gjør oppgraderinger til bygninger de leier fra en utleier. I næringseiendomforsikring kalles disse oppgraderingene leietakere forbedringer og forbedringer eller TIBs.

Bli en del av bygningen

Leietakere forbedres og forbedringer betales av leietaker, men blir en del av bygningen. Med mindre en kontrakt sier noe annet, vil utleier generelt få eierskap til oppgraderingene etter at de er installert.

Leietaker opprettholder en forsikringsbar interesse for bruk av forbedringene. Leietakerens interesse for eiendommen opphører når leieavtalen avsluttes og leietaker flytter ut. Følgende eksempel viser noen forbedringer som en leietaker kan gjøre.

Eksempel

Larry eier Luxury Leathers, en skinnvarebutikk som ligger i et stripmall. Larry driver sin virksomhet ut av butikkplassen han leier fra kjøpesenterets eier, Shopping Centers Inc. Larry har gjort ulike forbedringer i leieområdet siden Luxury Leathers flyttet inn i den for to år siden. Disse inkluderer ny innfelt belysning, ny tepper og et lite kontor Larry bygget bak detaljhandelen.

Leieforholdet mellom Larry og hans utleier sier at eventuelle forbedringer Larry gjør til bygningen i løpet av leieavtalen blir eiendommen til utleier når de installeres. Fullførte TIBs skal være forsikret av utleier. Shopping Centers Inc.

har forsikret bygningen under en kommersiell eiendomspolicy. Politikken dekker automatisk eventuelle forbedringer i bygningen som gjøres i løpet av policyperioden.

Larry vet at noen TIBer han installerer, blir eiendommen til sin utleier. Likevel vil Larry bruke disse forbedringene for resten av leieavtalen.

Larry kunne miste sin

brukinteresse i eiendommen hvis TIBene er skadet eller ødelagt av en brann eller annen fare. Heldigvis kan Larry forsikre sin interesse for forbedringene i henhold til en kommersiell eiendomspolicy. Betydning av TIBs

Mange kommersielle eiendomspolitikker definerer

leietakere forbedringer og forbedringer som inventar, endringer, installasjoner eller tillegg til en bygning du opptar, men ikke eier. Det vil si at TIB er varer du har kjøpt eller installert på bekostning av deg, men kan ikke lovlig fjernes. Eksempler på TIB er kontor, lys og tepper Larry har installert i sin butikk. Denne eiendommen er nå en del av bygningen. Fordi Larry ikke eier det, kan han ikke ta det med seg hvis han flytter til et annet sted. Hvis Larry forsøkte å fjerne eiendommen, kunne han skade bygningen.

Hvem er ansvarlig for forsikring?

TIBs kan være forsikret av leietaker eller utleier. Leieavtalen bør tydelig angi hvilken part som er ansvarlig for å gi forsikring.Ellers kan tvister oppstå hvis forsikring, utleier eller leietaker, skal gjelde for tap med skadede TIBs.

Leieavtalen bør også spesifisere når eierskap av TIBs går fra leietaker til utleier. Dette skjer ofte (men ikke alltid) når forbedringene er installert i bygningen.

Forsikringsdekning for utleier

Siden TIBs eies av utleier, er de ofte forsikret i forbindelse med bygningen under utleierens næringspolitikk. Politikk dekker vanligvis bygningen som er planlagt i politikken, gjennomførte tillegg og inventar (som betyr fast eiendom festet til bygningen). Et eksempel på en fixtur er en lysekrone installert i taket av en restaurant.

Anta at leieavtalen mellom Luxury Leathers and Shopping Centers Inc. krever at utleier skal forsikre TIBs. Hvis Shopping Centers Inc er forsikret under en typisk eiendomspolicy, har kontoret, tepper og innfelte lamper Larry installert, kvalifisert som dekket eiendom.

Forbedringer fra en leietaker øker verdien av utleierens bygning. Hvis en leietaker bruker $ 15 000 på TIBs, vil verdien av bygningen øke med $ 15 000.

Bygningsgrensen på utleierens policy bør økes med verdien av TIBs. Ellers kan bygningen være underforsikret. Hvis et tap oppstår, og utleieren har unnlatt å kjøpe tilstrekkelige grenser, kan utleieren pådra seg en coinsurance straff.

Forsikringsdekning for leietaker

Dersom leien krever at utleier skal reparere eller erstatte skadede TIBs, må leietaker ikke forsikre disse elementene. Ellers bør TIBs være forsikret i henhold til leietakerens eiendomspolicy. De fleste næringseiendomspolitikk dekker automatisk, som forretningsmessig eiendom, en leiers interesse for TIBs.

Avhengig av retningslinjene dine, kan TIBs dekkes på en erstatningskostnad eller faktisk kontantverdi. Tap er vanligvis dekket i full bare hvis du foretar reparasjoner "raskt" (dette ordet er ikke definert). Hvis du ikke reparerer TIBs omgående, kan forsikringsselskapet bare betale en del av den opprinnelige kostnaden basert på følgende formel:

Originalkostnad X Antall dager fra datoen for tapet til utløpet av leieperioden / antall dager fra installasjonen av forbedringer ved utløpet av leieavtalen

For eksempel, antar at Luxury Leathers inngikk en femårig leieavtale 1. januar 2015. Larry fullførte forbedringene 1. januar 2016. Alle forbedringene ble ødelagt av en brann på 1. januar 2017. Larrys forsikringsselskap betaler ikke mer enn følgende:

$ 15 000 X 1095 (tre ganger 365) dividert med 1460 (fire ganger 365) = $ 11, 250

Forsikringsgiveren betaler ikke noe hvis din utleier reparerer eller erstatter de skadede forbedringene.

Trade Fixtures

Mens leietakere ikke kan rive ut TIBs de installerte, kan de fjerne en kategori av eiendom kalt

handelsarmatur s. Trade fixtures er elementer installert av leietaker som leietaker forventer å fjerne når han eller hun forlater bygningen.De er avgjørende for leietakerens virksomhet og kan fjernes uten å skade bygningen. Handelsarmaturer forblir eiendommen til leietaker, så sistnevnte er ansvarlig for å forsikre dem. Anta at Larry installerer nye skap i sin butikk for å vise sine skinnvarer. Både Larry og hans utleier forventer at Larry tar saker med ham når han flytter til et annet sted. Selv om sakene er festet til bygningen, regnes de som handelsarmaturer i stedet for TIB. Andre eksempler på handelsarmaturer er datamaskiner, salgsautomater og maskinbutikkutstyr.

Leietakere bør sørge for at leieavtalen tydelig spesifiserer hvilke typer eiendom som kvalifiserer som handelsarmaturer. Ellers kan utleier nekte å tillate leietaker å fjerne eiendommen når leieavtalen utløper.