Hva er forskjellen mellom Co-ops og Condos?

Har du lurt på forskjellene mellom co-ops vs condos? Du er ikke alene. Selv om det kan overraske deg å lære at condos ikke ble populære til 1960-tallet. Når FHA-retningslinjene endelig tillot finansiering av condos, tok leiligheten komplekse konseptet av. Før det var nesten alle bygninger som tillot mange flere eiere samarbeid. I dag finner du det meste av co-ops eller samboende boligbygg i store storbyer.

Folk har en tendens til å knytte co-ops til New York City, men du kan også finne co-ops i store byer som San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis , Detroit og Chicago, Tucson og Phoenix, inkludert noen i Florida og andre sprinklet over hele østkysten.

Hva er en Co-Op?

Et co-op er egentlig ikke eiendomsmegling. Fast eiendom er land, kombinert med eventuelle strukturelle forbedringer, inkludert underjordiske og luftrettigheter. I stedet er en co-op et selskap. Når en kjøper kjøper en co-op, kjøper kjøper aksjer i selskapet og en rett til å innta en bestemt enhet. En co-op-kjøper kjøper ikke enheten eller en del av selve bygningen.

Videre kan en co-op-kjøper kanskje eller ikke kunne finansiere kjøp av samarbeidet. Ikke alle banker vil gjøre et co-op lån. Blant bankene som vil gi et co-op lån, kvalifiserer ikke hver co-op som en kvalifisert bygning.

Kjøpere bør sjekke med utlåner for å finne ut om samarbeidet er på sin godkjente liste.

En co-op-kjøper betaler også en månedlig avgift til samarbeidet. Det beløpet inkluderer en prorataandel for boliglånet, hvis det er noen; Lønn til en dørvakt, vedlikeholdspersonell, muligens en bygningsinspektør; forsikring for strukturen; regelmessig vedlikehold, vedlikehold og rengjøring av fellesarealene, inkludert fast eiendom skatt.

En mulig ulempe for en co-op, sier kritikere, er det faktum at en eier ofte betaler to boliglån. Hun vil betale sitt eget boliglån for co-op og bygningens boliglån for samarbeidet, som også kan refinansieres til å betale for kapitalforbedringer for bygningen.

Hva er en leilighet?

I motsetning til en co-op, når en kjøper kjøper en leilighet, kjøper kjøperen fast eiendom. Kjøperen eier plassen mellom veggene, gulvene og takene, vanligvis til midtpunktet. Enheten vurderes separat for skatt, og kjøperen betaler skattene direkte til fylkeskommunisten (eller gjennom en utlåners skattekonto).

En leilighet kan finansieres separat og eiendommen er sikret av en tillit gjeld eller boliglån, avhengig av statlige lover. Den strukturelle utformingen av en leilighet er en individuell enhet, som kan være en enkelt historie, flere historier eller til og med frittliggende.For eksempel eier jeg en enebolig i Hawaii som er utpekt som en leilighet, men det er en frittstående struktur med egen gård.

Kjøperen av en leilighet, også som en co-op-kjøper, betaler månedlige avgifter. Disse gebyrene er betalt til huseierens forening. Gebyrene til HOA betaler for vedlikehold av fellesarealer, utsiden av bygningen, taket, forsikringen, foreningsledelsen og kan ofte inkludere noen av verktøyene som vann og søppelhenting.

Noen HOA-avgifter inkluderer gebyrer for et klubbhus, treningsfasiliteter og et svømmebasseng / spa.

Flere forskjeller mellom en Co-op mot en Condo

Generelt er et co-op ofte billigere å kjøpe enn en leilighet, noe som betyr at det kan koste mer å kjøpe en leilighet. Imidlertid er avgiften gebyrene som betales til et co-op, muligens høyere enn en flates HOA-avgifter.

En stor forskjell mellom en co-op mot en leilighet er at ingen varm kropp med kontanter kan kjøpe et co-op. Co-ops styres av et styre, bestemt av aksjonærene i samarbeidet. Condos styres også av et styre, men de styrene godkjenner ikke kjøpere. Sammensetningen har rett til å godkjenne en potensiell kjøper. Selv om kjøperen ikke kan avvises på grunn av diskriminering definert av rettferdig boliglov, må kjøperne gjennomføre en streng undersøkelse.

Noen samarbeider tillater ikke utenlandske kjøpere å kjøpe en enhet. Mange samarbeider tillater ikke investorer eller andre hjem kjøpere som de foretrekker eierne. Samarbeidsorganer vil granske en potensiell kjøperes søknad, regnskap, liste over eiendeler og gjeld, kredittrapporter, bankbalanser, inkludert en gjennomgang av anbefalingsbrev fra venner og forretningsforbindelser, toppet av et personlig intervju.

Selv om denne prosedyren kan virke som en ekstrem innrømmelse av personvern, godkjenner eiere i samarbeidet denne prosessen fordi de kan være svært selektive av de som bor i bygningen. Når en person kjøper en leilighet, er det ingen valgprosess for naboene, ingen måte å hindre et høyt dødmetallbånd fra å ta opp kvartaler ved siden av.

På den annen side godtar co-op styret også kjøpesummen. Hvis prisen er så lav at den kan påvirke verdiene til de andre aksjonærene, kan et medarbeiderskap avvise å godkjenne salget. En leilighet HOA har ingen slik myndighet å forhindre salg.

Mange leilighetskomplekser begrenser antall utleie som en prosentandel av de totale enhetene. Prosentandelen varierer vanligvis fra 80 prosent eierbesatt til 50 prosent. Dette er ment å forhindre at komplekset blir til et leilighetskompleks og reduserer verdier. De fleste co-ops tillater ikke utleie eller utleie.

Man kan bo i et leilighetskompleks i mange år og kjenner aldri naboene. Det er usannsynlig at det skjer i et co-op der eierne vet alle og alt om deg.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.