ÅTte tips for å vinne REO Foreclosure Tilbud

Mange kyndige boligkjøpere ønsker å slå jackpotten ved å kjøpe en REO foreclosure, hvorav noen ofte er underprisede. REO foreclosures er boliger som banken har utelukket på og har nå sin beholdning. Noen er gode tilbud; Noen er ikke, som med noe i fast eiendom.

Når bankene priser REO foreclosures under sammenlignbart salg, er flere tilbud ofte svaret. Dette betyr at du kan være oppe mot stiv konkurranse for det bank-eide hjemmet.

Eller ikke. Se etter boliger med lengre dager på markedet hvis du vil forhandle lavere priser.

Det er ikke uvanlig for noen REO foreclosures i Sacramento å motta 15 eller 20 tilbud. Noen ganger banker banken ut alt annet enn to tilbud og spør de utvalgte kjøpere om å sende inn det som heter "Høyeste og beste" tilbudet. Noen ganger aksepterer banken bare det beste tilbudet ved begynnelsen.

Hvis du lurer på hvordan du kan gjøre ditt REO-tilbud skinnere enn resten, og være det vinnende tilbudet, er det noen tips som hjelper deg å velge riktig pris og vilkår:

1) Få eiendomshistorien til denne REO-foreclosure

Spør kjøperens agent for å finne ut bankens kjøpesum på Trustees deed eller Sheriff's Deed. Vanligvis er det notert på selve dokumentet, som du kan få fra skatterullene eller et tittelfirma. Sammenlign den prisen til den prisen banken spør.

Se på mengden lån som en gang var sikret til eiendommen.

Et eller annet sted mellom den opprinnelige boliglånsbalansen og foreclosure salgsprisen er beløpet banken vil akseptere, hvis boligen er underpriset.

2) Bestem sammenlignbar salg for REO-avskærmningen

I mange tilfeller har listeprisen liten betydning for verdien av hjemmet. Markedsverdien har størst vekt.

Hvis du møter konkurrerende tilbud, vil andre kjøpere tilby mer enn listeprisen.

• Se på de tre siste månedene av sammenlignbart salg, en mini CMA, for det nabolaget for å avgjøre hvor mye denne REO foreclosure er verdt. Prøv å bruke bare de hjemmene som tettest passer REO med hensyn til kvadratfot, antall soverom, bad, fasiliteter og tilstand.
• Se på ventende salg. Be din agent om å ringe noteringsagenter for de ventende salgene for å prøve å finne ut den aksepterte tilbudsprisen. Noen vil dele den informasjonen og noen vil ikke.
• Se på de aktive oppføringene. Det er mest sannsynlig at oppføringene andre kjøpere vil bruke til å formulere en pris fordi de er de eneste hjemmene de kjøperne faktisk besøker.

3) Analyser listelagers REO-soldater

De fleste REO-agenter jobber for en eller to banker. Noen noteringsagenter er eksklusive noteringsagenter for REOer, og de lister ingen annen type eiendom.Siden REO agenter handler i volum, bruker de vanligvis de samme prisprinsippene til alle deres REO-oppføringer.

• Spør kjøperens agent for å se opp registreringsagenten i MLS.
• Kjør et søk ved å bruke navnet på den aktuelle oppføringen for å finne de siste tre til seks månedene av agentens oppføringer.
• Trekk historien til disse oppføringene for å bestemme listeprisen til salgsprisforhold. Hvis de fleste av disse oppføringene selger for, si 5% over listeprisen, må du kanskje tilby 6% over listeprisen, og omvendt.

4) Spør om antall tilbud mottatt for den REO-avskærmningen

Hvis det ikke er noen tilbud på REO-hjemmet, kan du sannsynligvis tilby mindre enn listeprisen og få tilbudet ditt akseptert. Men hvis det er mer enn to tilbud, vil du sannsynligvis måtte tilby over forespørsel.

Hvis det er 20 tilbud, husk at noen av disse tilbudene kan være alle kontanter. Banker liker alle kontanter. Hvis du får finansiering, må du kanskje øke prisen på tilbudet ditt for å bli vurdert.

5) Send Preapproval Letter

Det er selvsagt at du ikke vil ha et prequal brev. Du vil ha et preapproval brev. Få forhåndsgodkjent fra ditt valg av utlåner på forhånd.

Videre blir forhåndsgodkjent av utlåner som eier eiendommen. Ikke forvent å bruke denne långiveren til lånet ditt, men send inn prepprovalbrevet fra denne långiveren, sammen med brevet fra din egen utlåner.

Bankene stoler ikke på andre utlåner, men stoler på sine egne avdelinger.

6) Ikke spør REO-banken om å betale for reparasjoner / inspeksjoner

Noen ganger betaler bankene for reparasjoner, men vil vanligvis ikke være enige om å gjøre det på tilbudsstedet. Hvis det oppstår problemer som oppdages under en hjemmeinspeksjon, omforhandles etter at tilbudet ditt er akseptert. Jeg har tidligere vært i stand til å forhandle reduksjoner for store billettartikler som en ufungerbar HVAC. Men ting du kan se med egne øyne og mindre gjenstander, er ditt å håndtere på grunn av AS IS-klausulen som er knyttet til de fleste REO-foreclosure-salg.

7) Forkort inspeksjonsperioden

Hvis andre kjøpere ber om 17 dager, for eksempel å foreta inspeksjoner, og du ber om 10, vil du bli ansett som den mer seriøse kjøperen. En inspeksjon er vanligvis bare for kjøperens oppbygging uansett. Banken er svært lite sannsynlig å svare på eventuelle reparasjonsforespørsler.

Vær særlig oppmerksom på mistenkt mugg som kan oppstå i forlatte hjem etter at de har vært ledige i lang tid.

8) Tilbyr Split-gebyrer med REO-banken

Noen banker betaler ikke for eksempel overførselsgebyr. Hvis kjøperen tilbyr å dele disse gebyrene, vil banken føle seg mer mottagelig for å godta tilbudet. Samme ting for escrow avgifter.

Mange banker forhandler rabatterte avgifter til tittelforsikring. Hvis banken betaler for eierens policy, kan ALTA-policyen koste litt mer. Men det er fortsatt en god ide å la banken velge tittel hvis du vil ha tilbudet ditt akseptert.

Vurder vurderingseffekterne

Hvis du tilbyr over listeprisen, vær oppmerksom på at vurderingen må underbygge den prisen.Hvis du finner deg selv med en lav vurdering, har du muligheter, så fortvil ikke. Husk at banken mest sannsynlig kommer inn i dette problemet med den neste kjøperen som får finansiering.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.