Kreativ eiendomsfinansiering

Kreativ finansiering i fast eiendom var et super varmt tema på 1970-tallet. Det er vanskelig for meg å tro at mange av pionerens legender i kreativ finansiering er døde nå, men hva en gal tur under sin topp.

Når rentene hoppet til 18% på slutten av 1970-tallet, ble mange kjøpere tvunget ut av eiendomsmarkedet og kreativ finansiering sprang ut til livet ut det behovet. Mange boliger til salgs ble annonsert med initialene OWC, noe som betyr at eieren vil bære (eierfinansieringen).

I løpet av denne perioden ble alt og alt gjort under skue av kreativ finansiering. Tempoet var så hektisk at mange agenter ikke slutte å vurdere om de typer avtalene de satt sammen var lovlig mye mindre etisk. Omtrent alle prosesser som kunne bli oppfattet, selv om det ikke var en god ide, ble ofte utnyttet.

Typer av kreative finansieringsalternativer

• Offshore-utenlandske trusts. Noen mennesker driver fortsatt under en utenlandsk tillit utenfor landet i dag, men hvis IRS finner dem, kan disse menneskene ende opp i fengsel. IRS ser ikke vennlig ut på utenlandsforvaltninger utenfor land, uansett hva en rask snakkesalger i en kostbar italiensk dress sier. En utenlandsk tillit utenfor land er en måte å hemmelighet flytte penger til et annet land. Skattedragere lar da tillitene hjemmehørende i det fremmede landet kjøpe eiendom.
• Avhengig av transaksjoner. Mange lån har ikke bærekrav som krevde for akselerasjon, slik at kjøpere kunne overta betalinger på et eksisterende lån, la selgerens navn være på lånet, og det var OK. Whoa. Bankene likte ikke å være låst til en lavere rente og mistet en potensiell låner når kjøpere kjøpte boliger med gjenstand for finansiering. Transaksjoner som er gjenstand for transaksjoner er risikable i dag fordi långivere kan og vil ringe på lånet ved salg. For ikke å nevne, vil de fleste selgere ikke ha ansvaret knyttet til et emne til transaksjon.

• Forståelige lån. Noen typer boliglån annonserte åpenbart at en ny kjøper kunne påta seg eksisterende eierlån. Hvis kjøperen er kvalifisert til å ta lånet, frigjorde banken selgeren fra ansvar. En låneforutsetning lagret en kjøper i disse dager tusenvis av dollar i utlånsavgift, og mange salg kunne raskt lukke under disse vilkårene. I dag er det få eller ingen antatte lån tilgjengelig.
• Landskontrakter. Et problem med en landskontrakt er å finne et tittelforsikringsselskap som er villig til å forsikre transaksjonen. For ikke å nevne, en landskontrakt, som gir rettferdig tittel til en kjøper, vanligvis ikke inneholder et underliggende boliglån fordi de fleste lån inneholder en fremmedgjøringsklausul. En landskontrakt brukes best når et hjem eies fritt og klart av selgeren.
• Selger-båret boliglån eller tillit gjerning. Hvis en selger eier en eiendom direkte og ønsker å bære finansieringen til låntakeren, er et brukervennlig instrument et boliglån eller en tillitsverdi. Hver stat har sine egne lover om det er vanlig å registrere et boliglån eller en tillitsverdi. I California, for eksempel, gi gjerninger til å formidle tittel og tillit gjerninger for å sikre løpende notater er ofte brukt.

Dodd-Frank-loven og Creative Financing Terms for Home Buying

Dodd-Frank-loven er et forkortet uttrykk for Dodd-Frank Wall Street Consumer Reform and Protection Act, undertegnet i lov i juli 2010. Drevet av tidligere Kongressmedlem Barnett Barney Frank og deretter senator Christopher John Dodd, Dodd-Frank-loven, førte til omfattende endringer i finansielle bestemmelser og endret Sannheten i utlånsloven. Denne omfattende transformasjonen skapte nye byråer og endret mange lover.

Du kan ikke svinge en død katt i finansiering uten å treffe Dodd-Frank-loven. Jeg beklager den stakkars katten for denne referansen; Det er at uttrykket passer så godt.

En del av Dodd-Frank-loven gjelder selgerfinansiering. Det regulerer og forkaster visse typer finansiering som var lett tillatt i fortiden. I motsetning til de frie svingende dagene på 1970-tallet da noen kunne ordne et lån og bli betalt for det så lenge personen hadde en eiendomslisens, må nå en person være lisensiert som boliglånsopphavsmann. Selgere er fritatt dersom de ikke utvider eierfinansieringsvilkår på mer enn 3 eiendommer i året. Andre regler er:

• Selgeren kan tilby eierfinansiering så lenge selgeren ikke har bygget hjemmet. Dette eliminerer hjemmebyggere fra å tilby eierfinansiering.
• Det er ingen ballongbetaling. En favoritt måte å tilby kreativ finansiering var generelt et korttidslån, sier 3 eller 5 år, med en ballong på slutten, noe som betyr at hele balansen ville være forfalte. Eierfinansierte lån må nå avskrives.
• Selgeren kan ikke tilby eierfinansiering til bare noen kjøper som skjer med. Selgeren har et ansvar for å fastslå at kjøperen er kvalifisert til å kjøpe hjemmet og betale tilbake lånet. Dette kan bety at selgeren vil måtte kjøre en kredittrapport på kjøperen, som trolig ville eliminere alle boligkjøpere med dårlig kreditt.
• Lånet må være fast rente eller justeres etter 5 år med rimelige årlige økninger og en rimelig levetidspotte.
• Det eierfinansierte lånet må oppfylle andre kriterier fastsatt av Federal Reserve Board. Men det er ikke-ballongkravet som vil stoppe mange kreative finansieringsarbeid. En løsning for noen selgere og kjøpere kan være et leieavtale salg.

Før du kjøper et hjem gjennom kreativ finansiering, få juridisk rådgivning.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.