Kjøp av nybygging fra byggere

Nye boligkjøpere vil ikke ha brukt hus når bare et nytt hjem vil gjøre. De ønsker ikke å arve noen annens slitte tepper, personlig smak i kjøkkenapparater eller se på noen barns initialer skrapt inn i en gang-våt sement som de ikke satt der. Hjemmet må være merket spankin 'nytt, friskt og rent uten så mye som en fingeravtrykk på veggene.

Hvis dette beskriver deg, og du alltid har fantasert om å kjøpe et helt nytt hjem til drømmene dine, er det noen tips som kan hjelpe deg med å beskytte deg selv - for å gjøre prosessen til en hyggelig opplevelse.

Leie din egen agent i begynnelsen av jakten

Mange byggherrer vil ikke tillate deg å ansette din egen agent hvis du vandrer inn i det nye hjemmet salgskontor uten representasjon. Du kan ikke huske å registrere deg for noe eller gi dem navnet ditt, men du har gjort det. Hvis du besøker en byggmanns nettsted uten en agent, kan du bli slått på, fordi senere kan byggeren nekte å betale din agent.

La agenten introdusere deg til byggmesteren, og du er vanligvis dekket.

• Byggerens salgsagenter blir betalt for å representere byggeren, uavhengig av hva de kan fortelle deg. Mange vil bruke høytrykkstaktikk for å overtale deg til å signere kontrakten. På grunn av det høye volumet av splitter nytt hjemsalg, betales mange byggmestere mindre enn en tradisjonell kommisjon; noen tjener lønn pluss insentiver, så omsetningen er viktig for deres levebrød.
• Lei en kjøpers agent for å representere deg. Mesteparten av tiden, vil agenten din bli betalt av selgeren, men noen ganger er ansvaret for agentens gebyr åpent for diskusjon. Selv om du må betale din agent direkte, kan du sannsynligvis legge til avgiften til salgsprisen, og det ville være verdt det fordi en god forhandlerkjøperens agent kan spare deg tusenvis mer enn kommisjonen.

• Din egen agent vil representere deg, være din fiduciary og er pålagt å avsløre positive og negative om transaksjonen. Builder's agenter diskuterer ikke ulemper.
• Hvis kontrakten din inneholder en beredskap for å selge ditt eksisterende hjem før du kjøper, må du leie din egen liste agent for å liste ditt hjem. Vær oppmerksom på at kjøp før salg er ikke alltid i din beste interesse fordi hardt forhandlinger ofte går ut av vinduet når du har følelsesmessig flyttet ut av hjemmet ditt.

Bruk ikke automatisk byggherrenes utlåner

• Byggherrer foretrekker ofte sin egen utlåner fordi byggeren vil bli holdt fullt informert om din personlige utvikling; det er one-stop shopping for en byggmester. Men en utlåners utlåner kan ikke tilby deg den beste avtalen. Videre kan bygherren eie utlånsfirmaet.
• Tenk på alternative kilder for å finne en utlåner. Din egen bank- eller kredittforening kan gi deg svært attraktive priser og vilkår, basert på bankhistorikken din med den institusjonen. Din agent kan henvise deg til hans eller hennes private liste over engros långivere.
• Handle rundt og intervju din utlåner. Finn en banker eller boliglån megler som du kan stole på og med hvem du føler deg komfortabel med å gjøre forretninger.
• Be om å se en kopi av kredittrapporten og FICO-poengene. Du kan bestille din egen gratis kredittrapport før du handler for et nytt hjem.
• Insistere på at utlåner garanterer sitt gode trosanslag. Hvis utlåner bøyer eller gjør unnskyldninger, gå andre steder, fordi anerkjente långivere vil respektere denne forespørselen, selv om det ikke er lovkravet.

Få juridiske råd før du kjøper et helt nytt hjem

• Før du signerer en kjøpskontrakt, snakk med en eiendomsadvokat. Standard kjøpsavtaler er utformet for å holde alle utenom domstolene, men de inneholder ikke nødvendigvis språk som beskytter kjøperen.
• Still spørsmål om fjerning av uforutsetninger og avbestillingsrettigheter. Pass på at du forstår ditt ansvar og forpliktelser.
• Finn ut om materialene som brukes av byggeren inneholder kjemikalier som er helsefarlige. Hvis kontrakten inneholder en advarsel om helseproblemer, er det sannsynligvis fordi det er en gyldig bekymring, og andre kjøpere har gått til retten over det.

Bekreft valg og oppgraderingspriser

• Bestem hvilke alternativer og oppgraderinger du vil ha. Husk at for mange byggere er fortjenestemarginen høyest i oppgraderinger. Noen byggherrer kan selge et hjem for nesten bare byggekostnader fordi de gjør mesteparten av fortjenesten i oppgraderingene.
• Finn ut om din utlåner vil låne ut alle opsjoner / oppgraderinger du har valgt. Hvis din utlåner ikke finansierer 100% av valgene dine, må du betale for det i kontanter.
• Spør om kanselleringer og om du vil bli holdt ansvarlig for gjenstander, kan byggeren ikke returnere til en leverandør.
• Noen kontrakter gir byggeren rett til å velge oppgraderinger hvis du ikke sender inn din forespørsel innen en viss tidsperiode.
• For å spare penger, bør du vurdere hvilke oppgraderinger du kan kjøpe og installere deg selv etter at sperringen lukkes. Men innse at noen oppgraderinger som CAT-V, DSS eller sikkerhetskoblinger inne i veggene er enklere å gjøre før konstruksjon.

Sjekk utbyggerens rykte

• Hvis en kjøper har en dårlig opplevelse med en byggherre, sprer ordet raskt gjennom et fellesskap. Men du vil ikke vite om en dårlig rep er en isolert opplevelse eller hvis byggeren gjentatte ganger bringer dårlig publisitet til seg selv uten å sjekke og verifisere de offentlige regnskapene for søksmål.
• Snakk med naboene og undersøk konstruksjonskvaliteten på omgivende hjem. Bygger byggmesteren like eller større boliger i området, eller er konstruksjonen slående og husene krymper i størrelse?
• Finn ut om byggeren selger til investorer. Noen byggherrer krever at alle deres hjem er okkupert. Andre selger så mye inventar til investorer som profittmarginer vil tillate. Hvis markedet plutselig faller, er investorene vanligvis den første til kausjon, og for øvrig er en del av grunnen til at du kjøper i en ny underavdeling, omgitt av andre kjøpere, akkurat som deg, ikke leietakere.

Lei en hjeminspektør

• Alltid alltid, alltid få en hjemmekontroll når du kjøper. Og ansett en lisensiert og akkrediterte person for å utføre inspeksjonen - ikke din pappa eller vennekontraktør, få en ekte inspektør. Vær der for inspeksjon og still spørsmål, fordi et nytt hjem kan inneholde feil. VVS-systemet kan være for lite, eller VVS-systemet kan installeres bakover. Byggearbeidere gjør feil. (Og la oss ikke engang snakke om sennepsfargede McDonald's wrappers fylt i vegghulrom.)
• Hvis inspektøren krever ytterligere inspeksjon av en annen profesjonell entreprenør, finn ut om inspektøren forteller deg det kunne være et alvorlig problem eller hvis inspektøren ikke har lisens til å ta opp dette problemet.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.