Kan jeg selge en investeringseiendom?

Spørsmål: Kan jeg selge min investeringseiendom?

En leser spør: "Jeg føler at jeg har gjort alle de gale tingene. Jeg kjøpte denne leieboligen på markedshøyde. Jeg refinansierte det to år senere og la til et rom tillegg og tenkte min kone og jeg vil pensjonere det en dag. Vel, den dagen har kommet, og dette er nå et undervannshjem. Jeg skylder mer enn det er verdt. Kan jeg kortsalg min investeringseiendom? "

Svar: Noen tror at det korte tilbudet er begrenset til en personlig bolig. De antar antagelig dette fordi det er mye hoopla fra visse typer långivere om hvorvidt en person opptar hjemme eller ikke opptar boligen, men det har lite å gjøre med de fleste korte salg. Selv retningslinjene for en tradisjonell HAFA-kortsalg siden februar 2011 tillater en ledig personlig bolig å bli vurdert så lenge hjemmet ikke har vært tomt i 12 måneder eller mer.

I California solgte vi nylig en flertallet leilighetskompleks for en selger uten mangel vurdering og en komplett frigjøring av ansvar. Mye av kvalifikasjonene vil avhenge av følgende:

• Din type lån
• Din utlåner
• Statlige lover
• Type eiendom
• Motgangsårsak

Det er ikke alltid nødvendig å ha trengsel - økonomisk eller på annen måte - å gjøre en kort salg. Noen utlånsinstitusjoner som Bank of America, for eksempel, er veldig pro kort salg.

Bank of America har flere korte salgsprogrammer tilgjengelig som involverer lite eller ingen motgang. Noen av disse programmene betaler deg for å gjøre kortsalg, men generelt ikke med hensyn til en investeringseiendom.

Forbereder for en kort salg på en investeringseiendom

Den første tingen å gjøre er å skrive et nødbrev.

Jeg skjønner at jeg bare sa at du ikke alltid trenger å vise trengsel, og det er sant. Men du må kanskje fortsatt produsere et nødbrev. Du må kanskje be om kort salg og layout hvorfor du trenger det.

Her er andre dokumenter som långiveren kan be om:

• Sammenliknende markedsanalyse. Agenten din kan forberede en CMA for levering til banken for å underbygge verdien. Banken vil trolig fortsatt bestille sin egen BPO. CMA vil imidlertid gi troverdighet til forespørselen din.
• Føderal avkastning. Alle tidsplaner og sider. Hvis du eier andre investeringseiendommer som er reflektert på selvangivelsen, kan det være bra å vurdere å selge dem alle på en gang.
• W2, 1099 eller annet bevis på inntekt. Dette er dokumenter som følger med din selvangivelse.
• Lønnsstubber . Den korte salgsbanken ønsker ofte å se bevis på din nåværende inntekt og dens årlige tall.
• Kontoudskrifter .Hele sidene de siste to månedene fra hver bankkonto, inkludert pensjonsmidler. Det er svært uvanlig for en bank å be om selgerbidrag fra pensjonsfond.
• Oppføringsavtale. Dette er avtalen mellom deg og din eiendomsmegler om å selge eiendommen din.
• Kjøpskontrakt. Kjøpekontrakten vil inneholde alle vilkårene som gjelder for salg av eiendommen din, inkludert hvilken type finansiering, eventuelt, nedbetalingen og salgsprisen.
• Kjøperens bevis på midler og / eller forhåndsgodkjenningsbrev. Din utlåner vil se at kjøperen er kvalifisert og i stand til å fullføre transaksjonen.
• Estimert avsluttende utsagn eller HUD-1. Nedenfor er nettverkssaker mest. Ikke-typiske utgifter vil mest sannsynlig bli utelukket.

Fordeler ved kort å selge en investeringseiendom

Jeg har lagt merke til at noen ganger långivere er mer lette med selgere av en investeringseiendom enn de er når de arbeider med selgere av en personlig bolig. Du tror det ville være den andre veien, men det er det ikke. Jeg mistenker at det er fordi de fleste investeringer holdes for kontantstrøm eller potensiell takknemlighet. Så, hvis en eiendom er opp ned, er det sannsynligvis ikke kontantstrømmende og betraktes ikke som en investering i investorens øyne.

Hvis en personlig bolig er opp og ned, er den fremdeles ditt hjem.

Mange mennesker kjøper ikke et hjem for en investering når den er kjøpt som et hovedsted. Derfor tar bankene hensyn til andre faktorer når man selger en bolig. Vanligvis er det ikke nok av en grunn til å selge en hovedbolig for å være under vann.

Selgere synes å være mer ivrige etter å selge et undersjøisk hjem når det ikke lenger er kontantstrømmer og er opp ned. Hvis banken krever selgerbidrag, er investorene ofte mer sannsynlig å være i stand til å betale det fordi de forstår å betale negativ kontantstrøm.

Å gjøre en kort salg for en investeringseiendom er ofte raskere og enklere. Slaget til en kredittrapport uten mangel vurdering er generelt noe mindre enn ding å kreditere med en foreclosure.

Fall for å selge en investeringseiendom som en kort salg

Som med enhver kort salg, søk juridisk og skattemessig råd før du godtar den korte salget. Fordi hjemmet ikke er din bolig, som kan motta fortrinnsrett, kan du bli utsatt for skatt på spredningen mellom grunnlaget og salgsprisen.

Du kan også bli utsatt for en mangel på lånet, som er forskjellen mellom hvor mye du skylder og beløpet banken mottok. De fleste California-selgere jeg har møtt som har ansatt kompetent skatt og juridiske representanter, finner ofte måter å jobbe rundt de to problemene, men selgere i andre stater er kanskje ikke så heldige.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}