Kort salg uten vanskeligheter - strategisk kort salg

Spørsmål: Kan vi gjøre en strategisk kortsalg uten vanskeligheter?

En leser spør: "Min kone og jeg kjøpte et helt nytt hjem i Sacramento i 2005. Vi betalte $ 515 000, og tok ut 2 lån, begge med Bank of America. Vår balanse er omtrent $ 505 000, men Vårt hjem er bare verdt $ 210 000. Vi har ingen økonomiske vanskeligheter, egentlig. Jeg er fortsatt ansatt hos samme firma, min kone arbeider deltid, selv om hun skal legge seg av. Likevel gjør jeg omtrent $ 150 000 i året Vi har råd til våre betalinger, men vi vil gjerne komme deg ut fra dette undervannshjemmet. Er det noe håp for oss? Eller vil banken avvise vår korte salg uten å måtte lide? "

Svar: Generelt må selgere ha en motgang for å gjøre en kort salg, men; det er måter å gjøre en kort salg uten å måtte lide. Først forstår det ingen garanti for at en bank vil godta å akseptere en kort salg og frigjøre lånet under omstendigheter som medfører vanskeligheter, mye mindre uten vanskeligheter. Hver bank er forskjellig. Investor retningslinjer varierer. Dessuten driver noen PSAer virkelig showet.

Hva er et kort salgshandling?

Noen ganger er det et uhell om perception. En motgang er definert som en tilstand som er vanskelig å tåle. Det kan innebære en form for lidelse. Du trenger ikke å bo i en pappkasse under en bro for å få trengsel. Du kan være en NBA-stjerne som Ron Artest, som kjøpte et hjem for $ 1. 85 millioner i Loomis, CA, og solgte det senere som en kort salg for $ 1 millioner. Hans hjem verdi falt med nesten halvparten. Artest tjente $ 7. 5 millioner da han kjøpte hjemmet.

Den inntekten falt til $ 5. 85 millioner da han solgte. Artest mistet omtrent 23% av sin inntjeningsevne - det er en motgang.

Her er utvalgstyper av motgang. Långivere vil vurdere følgende forhold, og de trenger ikke å ha skjedd personlig for deg. Det kan være et familiemedlem som støtter deg - økonomisk eller følelsesmessig, eller begge deler - eller på hvem du stoler på støtte som har hatt en trussel som:

• Arbeidsledighet
• Redusert inntekt (fremskritt, ny jobb, partnerens tap
• Arbeidsoverføring (frivillig eller ufrivillig)
• Skilsmisse, adskillelse eller ekteskapsproblemer
• Eksotiske boliglånsbetingelser (et rentetilpasningslån)
• Militær tjeneste
• Død i familien
• Fangsling
• Økte utgifter og overdreven gjeld
• Uventede reparasjoner eller vedlikehold av hjemmet
• Strategisk kortsalg Walk Away

Motivasjonen til mange selgere som ønsker å gjøre en kort salg er problemet at deres boliglån er generelt høyere enn verdien av deres hjem. De skylder mer enn deres hjem er verdt. Disse selgerne ønsker ikke å gå gjennom foreclosure av en rekke grunner, og de håper å beskytte sin kredittverdighet noe.

Den enkle løsningen ville være å gjøre en låneendring som reduserer hovedbalansen under hjemmets markedsverdi. I virkeligheten vil dette selge den korte salget hjem til eieren, og dermed la eieren bli hjemme. Det ville gi mye mening. Men nei, det er ikke hvordan systemet vårt i USA fungerer.

For å gjøre en kort salg må selgeren selge og flytte, leie i noen år og deretter kjøpe et hjem som ligner på eller kanskje enda bedre enn hjemmet selgerne allerede hadde.

Jeg vet, det er dumt.

Den enkleste måten å gjøre en strategisk kortsalg er å skrive et sterkt og ærlig motgangsbrev. Sett litt tanke på det. Det som kanskje ikke er trøbbel for sønnen din engelsklærer, kan veldig godt fortsatt være en motgang for deg. Hvis du eide et hjem i South Dakota og jobben din ble overført til Hawaii, er det en motgang, selv om noen kanskje anser Hawaii for å være et av de beste stedene å bo i Amerika. Her er andre trinn:

Lei en erfaren, kort salgsannonsør.

• Snakk med en advokat kjent med kortsalg.
• Skaff kompetent skatterådgivning om mulige skattemessige konsekvenser for kansellert gjeld eller, i tilfelle refinansiering, overordnede overføringslån.
• Pris din korte salg i tråd med sammenlignbart salg, som bør være mindre enn ditt boliglån.
• Samle papirarbeidet som kreves av den korte salgsbanken.
• Vil bankene la selgere gå bort uten vanskeligheter?

Svarene er ja og noen ganger nei. Oftere enn ikke, er den korte salget gitt. En motgang er ikke alltid nødvendig fordi noen ganger foretrekker banken å dumpe eiendommen enn å risikere å ta det i avskærmning.

I din situasjon med en Bank of America-kortsalg, med mindre du kvalifiserer for HAFAs korte salgsprogram, er det mulig at Bank of America kan spørre om selgerbidrag. Men den praksisen gjelder for det meste for vanskelige penger lån og ikke å kjøpe penger lån. Banken vil trolig koste omtrent $ 195 000 fra salget og spise de resterende $ 310 000.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, California.