Kan du overføre et boliglån?

Når du selger et hus eller en av eierne flytter ut, kan det være fornuftig å overføre boliglånet til den nye eieren. I stedet for å søke om et nytt lån, betale lukkekostnader, og starte med høyere renteavgifter, vil eieren bare overta gjeldende utbetalinger.

Det er mulig å overføre et boliglån, men det er ikke alltid lett. Vi vil dekke detaljene nedenfor, men en kort oppsummering av alternativene dine inkluderer:

Overfør et antatt boliglån ved å be din utlåner om å gjøre endringen.
Raffinere lånet kun i den nye eieren.
Overfør når situasjonen ikke utløser et låns "på grunn av salg" -klausul.

Forståelige boliglån

Hvis et lån er "antatt", har du lykke: det betyr at du kan overføre boliglånet til noen andre. Det er ikke noe språk i låneavtalen som hindrer deg fra å fullføre en overføring. Men selv antatte boliglån kan være vanskelig å overføre.

I de fleste tilfeller trenger den "nye" låntakeren å kvalifisere seg for lånet. Utlåner vil se på lånerens kredittpoeng og gjeld til inntektsforhold for å vurdere låntakers evne til å tilbakebetale lånet. Prosessen er i utgangspunktet den samme som om låntakeren skulle søke om et helt nytt lån (men selvfølgelig kan låntakeren overta det eksisterende lånet). Långivere godkjent

den

originale låneansøkningen basert på kreditt og inntekt av den opprinnelige søkeren, og de vil ikke la noen få av kroken med mindre de har en erstatningslåner som er like sannsynlig å betale tilbake.

For å fullføre en overføring av et antatt lån, be om endringen med utlåner. Du må fullføre søknader, verifisere inntekter og eiendeler, og betale et beskjedent gebyr under prosessen.

Overføring av eierskap:

Bytte ut navn på et lån påvirker bare lånet. Det kan hende du må endre

som eier eiendommen ved å overføre tittel, bruke en avsluttende handling eller ta andre nødvendige steg i din situasjon. vanskelig å finne? Dessverre er antagelige boliglån ikke allment tilgjengelige. Din beste innsats kan være hvis du har et FHA-lån eller et VA-lån. Andre konvensjonelle boliglån er sjelden antatt. I stedet bruker långivere en

på grunn av salg

klausul, som betyr at lånet må betales når du overfører eierskapet til hjemmet. Refinansiering Hvis et lån ikke er forutsatt, og du ikke finner et unntak fra en forfallsklausul, kan refinansiering av lånet være ditt beste alternativ. På samme måte som en antagelse, vil den nye låner trenge tilstrekkelig inntekt og kreditt for å kvalifisere for lånet.

Den "nye" villaeieren vil rett og slett søke om et nytt lån individuelt og bruke det lånet til å betale den eksisterende boliglånet.Du må kanskje samordne med dine långivere for å få rettigheter fjernet (med mindre den nye låntageren og den nye långiveren godtar dem) slik at du kan bruke huset som sikkerhet, men det er en god og ren måte å få jobben gjort på. Noen rettigheter overfører rutinemessig fra en eier til en annen (for eksempel hvis det ble gjort forbedringer med PACE-finansiering).

På grunn av salg

Långivere har vanligvis ikke fordel av å la deg overføre et boliglån. Kjøpere ville komme fremover ved å få et mer "modent" lån, med de tidlige rentebetalinger ute av veien (og de kan kanskje få en lavere rente).

Selgere vil komme til å selge huset deres lettere - muligens til en høyere pris - på grunn av de samme fordelene. Men långivere står for å miste, så de er ikke ivrige etter å godkjenne overføringer.

En forfall på salgsklausul er en del av en låneavtale som sier at lånet må betales når eiendommen selger (lånet er "akselerert").

Unntak fra regelen:

I noen tilfeller kan du fremdeles overføre et lån - selv med en forfallsklausul. Overføringer mellom familiemedlemmer er ofte tillatt, og långiveren din kan alltid være mer sjenerøs enn hva låneavtalen sier (det er et alternativ at de kan trene, og de er ikke pålagt å gjøre det - men don ' ikke håp på deg). Den eneste måten å vite sikkert er å spørre utlåner og gå gjennom din avtale med en lokal advokat. Selv om långivere sier at det ikke er mulig, kan en advokat hjelpe deg med å finne ut om banken din tilbyr nøyaktig informasjon.

The Garn-St. Germain Act forhindrer långivere i å utøve akselerasjonsalternativet under visse omstendigheter. Flere av de vanligste situasjonene er: Når en felles leietaker dør og eierskap overfører til en overlegen felles leietaker Overføring av lånet til en slektning etter en låners død

En overføring av eiendomsrett til ektefellen eller barn av en låner Overføringer som følge av skilsmisse og separasjonsavtaler

Overføringer til en inter vivos-tillit (eller en levende tillit) der låner er en mottaker
Se den komplette listen over unntak, og gjennomgå denne listen med advokat.
Uoffisielle overføringer
Hvis du ikke kan få din forespørsel godkjent, kan du bli fristet til å sette opp et "uformelt" arrangement. For eksempel kan du selge huset ditt, la det eksisterende lånet være på plass, og få kjøperen til å refundere deg for boliglånsbetalinger.
Dette er en dårlig ide. Din låneavtale sannsynligvis ikke tillater dette, og du kan selv finne deg selv i juridiske problemer, avhengig av hvordan ting går. Dessuten er du fortsatt ansvarlig for lånet - selv om du ikke lenger bor i huset.

Hva kan gå galt?

Noen muligheter inkluderer:

Hvis kjøperen slutter å betale, er lånet ditt i ditt navn, så det er fortsatt ditt problem (sen betaling vil vises på kredittrapporter, og långivere kommer etter deg).

Hvis hjemmet selges i foreclosure for mindre enn det er verdt, kan du være ansvarlig for eventuelle mangler.

Det finnes bedre måter å tilby selgerfinansiering til en potensiell kjøper. Dine valg

Hvis du ikke kan få et boliglån overført, har du fortsatt muligheter, avhengig av situasjonen din. Igjen, død, skilsmisse og familieoverføringer kan gi deg rett til å foreta overføringer, selv om utlåner sier noe annet.
Hvis du står overfor

foreclosure

, gjør visse regjeringsprogrammer det enklere å håndtere boliglånet - selv om du er under vann eller arbeidsledig.

Hvis du blir skilt , spør advokaten din hvordan du håndterer alle av gjeld og hvordan du beskytter deg selv dersom din tidligere ektefelle ikke gjør betalinger.

Hvis et hus er dømt , kan en lokal advokat hjelpe deg med å finne ut hva du skal gjøre neste gang. Hvis du overfører eiendeler til en tillit , må du sjekke din advokatfirma for å sikre at du ikke utløser en akselerasjonsklausul.

Refinansiering kan være ditt siste alternativ når ingen av de andre tilnærmingene er tilgjengelige.