Næringseiendom: Definisjon, Virkning, REITs

Definisjon: Kommersiell eiendom er en hvilken som helst eiendom eid med det formål å produsere inntekt. Det er omtrent $ 6 billioner verdt kommersiell eiendom i USA. Her er de fem største kategoriene av næringseiendom.

• Retail inkluderer innendørs kjøpesentre, utendørs stripe kjøpesentre og store boks forhandlere. Det inkluderer også matbutikker og restauranter. Verdien er rundt $ 2. 1 milliard, eller 36 prosent av den totale verdien av næringseiendom. Den består av minst 9,5 milliarder kvadratmeter av kjøpesenterets plass. For mer, se Hva er Retailing?

• Hoteller inkluderer moteller, luksuriøse feriesteder og forretningshotell. Denne kategorien inkluderer ikke boliger som leier ut rom gjennom Airbnb. Det er omtrent 4. 4 millioner hotellrom verdt $ 1. 92 billioner.
• Kontorbygninger inkluderer alt fra Manhattan skyskrapere til advokatkontoret ditt. Det er omtrent 4 milliarder kvadratmeter kontorlokaler, verdt rundt $ 1. 7 billioner eller 29 prosent av totalen.
• Leilighetskomplekser er næringseiendom. Det er fordi bedrifter eier dem bare for å vinne. Derfor er boliger leid av eierne bolig, ikke kommersielle. Noen rapporter inkluderer boligbyggnadsdata i statistikk for boligfast eiendom i stedet for næringseiendom. Det er rundt 33 millioner kvadratmeter leilighet utleie plass, verdt ca $ 1. 44 billioner.
• Industrial eiendom brukes til å produsere, distribuere eller lagre et produkt. Det betraktes ikke alltid kommersielt, spesielt i arealplaner og i sonering. Det er 13 milliarder kvadratmeter industriell eiendom verdt rundt 240 milliarder dollar.

Andre næringseiendomskategorier er mye mindre. Disse inkluderer noen ikke-profitt, som sykehus og skoler. Ledig land er næringseiendom dersom det blir leid, ikke solgt. (Kilde: "Signs of Recovery", Wall Street Journal, 5. oktober 2010. "Statistikk om eiendomsbransjen," The Real Estate Roundtable.

"Kommersielle eiendomsindekser," Standard & Poor's.) >

Hvordan påvirker kommersiell fast eiendom økonomien?

Som en del av BNP bidrar næringseiendom til 3 prosent av den amerikanske økonomiske produksjonen. I 2016 var det 516 milliarder dollar av kommersiell eiendomsmegling, ned fra 507 milliarder dollar i 2015. Rekordhøye var 586 dollar. 3 milliarder i 2008. Den lave var $ 376. 3 milliarder i 2010. Det representerte en nedgang fra 4,1 prosent til 2,6 prosent av BNP.

Hvorfor tok det kommersiell eiendomskonstruksjon to år lengre å topp enn boligboblen? Kommersiell eiendomsbygging tar bare lengre tid enn boligbygging.Byggerne må først sørge for at det er nok boliger og kjøpere til å støtte ny utvikling. Så tar det tid å skaffe penger fra investorer. Det tar flere år å bygge kjøpesentre, kontorer og skoler. Det tar enda mer tid å leie ut de nye bygningene. Når boligmarkedet krasjet i 2006, var det allerede i gang med kommersielle eiendomsprosjekter.

Du kan vanligvis forutse hva som vil skje i næringseiendom ved å følge opp-og nedturene på boligmarkedet. Som en bremseindikator følger kommersiell eiendomsstatistikk boligutvikling med et år eller to.

De vil ikke vise tegn på lavkonjunktur. De slår vanligvis sine lavt godt etter boligeiendommer.

Slik investerer du i næringseiendom

En eiendomsinvesteringstjeneste er et offentlig selskap som utvikler og eier næringseiendom. Å kjøpe aksjer i et REIT er den enkleste måten for den enkelte investor å tjene på kommersiell eiendom. Du kan kjøpe og selge aksjer i REITs, akkurat som aksjer, obligasjoner eller annen form for sikkerhet. De fordeler skattepliktig inntjening til investorer, tilsvarende aksjeutbytte. REITs begrenser risikoen ved å tillate deg å eie eiendom uten å ta ut et boliglån. Siden fagfolk håndterer egenskapene, sparer du både tid og penger.

I motsetning til andre offentlige selskaper må REITs distribuere minst 90 prosent av sin skattepliktige inntjening til aksjonærene. Dette sparer dem virksomhetsskatten, som er betalt av aksjonæren til kursgevinster skattesatsen.

REITs eier 34 prosent av egenkapitalen på eiendomsmarkedet. Det er den nest største eierkilden. Den største er private equity, som eier 43. 7 prosent. Fordeler og ulemper med REITs

Siden kommersielle eiendomsverdier er en forsinkende indikator, øker REIT-prisene vanligvis ikke og faller med aksjene marked. Det gjør dem til et godt tillegg til en diversifisert portefølje. REITs deler en fordel med obligasjoner og utbytteproducerende aksjer ved at de gir en jevn strøm av inntekter. Som alle verdipapirer er de regulert og lett å kjøpe og selge. (Kilde: "Hva er et REIT?" REIT. Com)

Husk at verdien av REIT reflekterer mer enn bare den underliggende eiendommen. Det påvirkes også av etterspørselen etter REITs selv som en investering. De konkurrerer med aksjer og obligasjoner for investorer. Så selv om verdien av eiendommen som eies av REIT stiger, kan aksjekursen falle i et markedskrasj.

Når du skal kjøpe og selge REITs

Når du investerer i REIT, må du være sikker på at du er klar over konjunktursyklusen og dens innvirkning på næringseiendom. Under en boom kan kommersiell eiendom oppleve en eiendomsboble etter at boligsiendom begynner å avta. I løpet av en lavkonjunktur rammer næringseiendom sin lave etter boligeiendommer.

REITS Versus Real Estate ETFs

Eiendomsutvekslingshandlede fond sporer aksjekursene på REITs.Investorer er tiltrukket av ETFs fordi de har svært lave avgifter. Men siden de er ett skritt fjernet fra verdien av den underliggende eiendommen, er de mer mottakelige for aksjemarkedet okser og bjørnmarkeder. (Kilde: Joanne Cleaver, "Fordeler og ulemper med å investere i eiendomsmeglingstjenester," US News & World Report, 5. juni 2014).

Kommersiell eiendomsmegling I den finansielle krisen

fra 2008-finanskrisen. I 30. juni 2014 holdt nasjonens 6 680 FDIC-forsikrede banker $ 1. 63 billioner i kommersielle lån. Det var 2 prosent høyere enn toppen på $ 1. 6 billion i mars 2007.

De første tegnene på nedgang i næringseiendom skjedde tre år etter at boligprisene i fast eiendom begynte å falle i 2006. I desember 2008 ville kommersielle utviklere møte mellom $ 160 milliarder og $ 400 milliarder i utlånsstandarder hvis de var ikke i stand til å finne bankene å refinansiere dem. De fleste av disse lånene hadde bare 20-30 prosent egenkapital. Bankene krever nå 40-50 prosent egenkapital.

I motsetning til boliglån, har lån til kjøpesentre og kontorsbygninger store utbetalinger ved utgangen av perioden. I stedet for å betale lånet, refinansiere de vanligvis refinansiere. Hvis finansiering ikke er tilgjengelig, må bankene avskaffe.

Utlånstapene forventes å komme opp til $ 30 milliarder og pummel mindre samfunnsbanker. De var ikke så hardt rammet av subprime boliglån som de store bankene, men hadde investert mer i lokale kjøpesentre, leilighetskomplekser og hoteller. Mange fryktet at smelten i små banker kunne ha vært like dårlig som spare- og lånekrisen for 20 år siden.

En Washington-handelsforening for utviklere, Real Estate Roundtable, anslår at om lag 300 milliarder dollar av kortsiktige kommersielle eiendomslån lå i 2008. Mange av disse lånene kunne ha gått dårlige hvis de ikke ble refinansiert.

I oktober 2009 rapporterte Federal Reserve at bankene bare hadde avsatt $. 38 for hver dollar av tap, som kan nå 45 prosent av $ 3. 4 trillion utestående gjeld. Kjøpesentre, kontorbygg og hoteller gikk konkurs på grunn av høye ledige stillinger. Selv president Obama ble informert om den potensielle krisen av hans økonomiske team.

Verdien av næringseiendom falt 40-50 prosent mellom 2008 og 2009. Kommersielle eiendomsägere krypterte for å finne penger for å foreta betalinger, siden mange leietakere enten hadde gått ut av virksomheten eller gjenforhandlet lavere utbetalinger. Eiere prøvde å prøve å heve penger ved å selge aksjer av nye aksjer. Fordi de brukte midler til å støtte betalinger på eksisterende eiendommer, kunne de ikke øke verdien til aksjonærene. De utvann verdien til både eksisterende og nye aksjonærer. Nye aksjeeiere var sannsynligvis bare "kaste gode penger etter dårlig." (Kilde: Interview med John Cona av TARP Capital.)

Ved juni 2010 fortsatte boliglånskriminaliteten for næringseiendom å forverres. Ifølge Real Capital Analytics, 4.17 prosent av lånene misligholdt i første kvartal 2010. Det er $ 45. 5 milliarder kroner i banklån. Det er høyere enn både 3. 83 prosent rente i fjerde kvartal 2009 og 2. 25 prosent rente for et år siden. Det er mye verre enn 0. 58 prosent standardrate i første halvår 2006, men ikke så ille som 4. 55 prosent rate i 1992.

I oktober 2010 så det ut som leieprisene for næringseiendom begynte å stabilisere seg . I tre måneder falt leieprisene på 4 milliarder kvadratmeter kontorlokaler bare med en øre i gjennomsnitt. Den nasjonale kontorets ledighetsnivå syntes å stabilisere seg til 17,5 prosent, lavere enn 1992-rekorden på 18,7 prosent, ifølge eiendomsforskningsfirma REIS, Inc.

Finanskrisen forlot REIT-verdiene deprimert i mange år. Hvorfor? En årsak er at det var vanskelig å se de utelukkede eiendommene REIT som ble kjøpt under krisen. Et annet er at eiere av næringseiendom var opp ned i boliglån. Verdiene for næringseiendom hadde falt 40-50 prosent siden 2008, og sank verdien av REITs. (Kilde: Mark Heschmeyer, "CRE Utlån av banker overgår pre-resesjon nivåer," CoStar News, 3. september 2014.)

Kommersielle eiendomslån ga nesten en annen lavkonjunktur. I 2013 holdt bankene $ 991. 2 milliarder kroner i kommersielle lån, en 3,3 prosent økning i løpet av 2012. De fleste var for boligbygg. Omtrent en tredjedel kom fra 2015 til 2017. De fleste ble skrevet i 2005-07 da eiendomsverdiene var høye. Disse lånene kunne ha misligholdt hvis boligprisene hadde gått ned. I stedet ble folk som mistet hjemmene deres leietakere, sparer lånene fra mislighold og økonomien fra en annen lavkonjunktur.