Komplett kortsalgsprosess

Den korte salgsprosessen er fortsatt et mysterium for mange mennesker, selv etter alle disse årene, så det er ingen grunn til alarm hvis du ikke vet nøyaktig hvordan den korte salgsprosessen fungerer. Mange kjøpers agenter er forvirrede; Forvirrede kjøpere er på jakt etter retning, og ikke alle korte salgslister vet hvordan de skal gjøre en kort salg. Du ville håpe at folk som er i eiendomsmeglerbransjen ville ha lært noe eller to om det korte salgsprosessen, men dessverre er kortsalg ikke alles kopp te.

Grunnleggende om et kort salg

Bankene gir kort salg av 2 grunnleggende grunner: selgeren har en motgang, og det er ikke nok egenkapital i hjemmet til å betale av boliglån etter betaling av salgskostnader.

Noen eksempler på vanskeligheter er:

• Arbeidsledighet / redusert inntekt
• Skilsmisse
• Medisinsk nødsituasjon
• Joboverføring ut av byen
• Konkurs
• Dødsfall

Selgeren må utarbeide en finansiell pakke for innsending til kortsalgsbanken. Hver bank har sine egne retningslinjer, men - med unntak av Wachovia, som er den beste kortsalg i verden - er grunnprosedyren likt fra bank til bank. Selgerens korte salgspakke vil mest sannsynlig bestå av:

• Godkjenningsbrev, som lar din agent snakke med banken.
• Foreløpig avsluttende erklæring
• Fullført regnskap eller RMA
• Selgerens motgangsbrev
• 2 år med selvangivelse
• 2 år med W-2s
• 30 dagers lønnsstubber
• Siste 2 måneder med kontoutskrifter
• Sammenlignende markedsanalyse eller liste over nylig sammenlignbare salg

Skrive det korte tilbudet og sende til banken

Før en kjøper skriver et kort tilbud, bør en kjøper spørre sin agent for en liste over sammenlignbare salg. Bankene er ikke i bransjen for å frigjøre boliglånsforpliktelser ved rockbunnsprising. Banken vil ønske å motta noe nær markedsverdi.

Den korte salgsprisen kan ha liten betydning for markedsverdien, og kan faktisk bli priset under det sammenlignbare salget for å oppmuntre flere tilbud.

Noen korte salg kan starte før et tilbud, men oftest starter banken prosedyren ved mottak av et akseptert kjøpsbud. Etter at selger har akseptert tilbudet, vil noteringsagenten sende følgende elementer til banken:

• Oppføringsavtale
• Utført kjøpsbudsjett
• Kjøperens forhåndsgodkjenningsbrev, kopi av alvorlig pengekontroll og bevis på midler
• Selgerens kort salgspakke

Hvis pakken er ufullstendig, vil den korte salgsprosessen bli forsinket. I dette tilfellet kan banken til og med kutte pakken. Noen bankmedarbeidere viser liten tålmodighet for feilmarginer.

Kort salgsprosessen ved banken

Kjøpere kan vente veldig lenge for å få svar fra banken.Det er avgjørende for noteringsagenten å regelmessig ringe til banken og holde nøye med notater av den korte salgsprosessen. Kjøpere kan bli så lei av å vente på kort salgsgodkjenning at de kan føle behovet for å true å kansellere hvis de ikke får svar innen en angitt tidsperiode.

Den typen holdninger er selvnedslagende og vil ikke øke hastigheten på den korte salgsprosessen. Hvis kjøpere er typen med liten tålmodighet, er kanskje en kort salg ikke det beste alternativet for dem.

Videre har en kjøpers agent ikke lov til å snakke med utlåner uten autorisasjon, så ikke be din agent å ringe til banken. Det vil ikke fungere.

Følgende er en typisk kort salgsprosess på banken:

• Banken mottar kvittering for filen. Dette kan ta 10 dager til en måned.
• En forhandler er tildelt. Dette kan ta 2 eller 3 til 30 dager.
• En BPO er bestilt. Banken vil sannsynligvis nekte å dele resultatene fra BPO.
• En annen forhandler kan tildeles. Dette kan ta ytterligere 30 dager.
• Filen sendes til vurdering basert på PSA. Dette kan ta 2 uker til 30 dager.
• Banken kan da be om at alle parter signerer en Arm's-Length Affidavit.
• Banken utsteder et kort salgsgodkjenningsbrev.
• Kjøperen kansellerer.

Jeg kastet inn den siste linjen fordi jeg noen ganger måtte selge min korte Sacramento-salg 3 eller 4 ganger før en kjøper stikker med transaksjonen.

Kjøpere blir sint og irritert fordi den korte salgsprosessen kan være så lang at de noen ganger avbryter uten å fortelle noen, mye mindre deres agent. Noen korte salg får godkjenning i 2 til 8 uker. Andre kan ta 90 til 120 dager, i gjennomsnitt. Lengden på den korte salget avhenger vanligvis av investor, ikke banken.

En topp kort salgsagent kan bidra til å fremskynde den korte salgsprosessen ved å holde seg på toppen av filen og holde banken ansvarlig. Å sjekke inn med banken minst en eller to ganger i uken er viktig. Å erkjenne oppførselen til inkompetente forhandlere og be om en erstatning er ofte også nødvendig. Ikke vær redd for eskalering.

Kryss av fingrene, forhandleren vil at filen skal være over så mye som deg. Ofte å sende komplette pakker på forhånd, kan også bidra til å fremskynde prosessen.

Tips: Foreløpig vil noteringsagenten få en ide om når godkjenning kommer etter at filen er sendt for endelig gjennomgang. På det tidspunktet kan kjøpere ønske å starte låneprosessen slik at de har en start hvis banken tillater bare 2 uker å lukke.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.