Kontroll av arealbruk med soneringskoder og tillatelser

Det er tre grunnleggende elementer i diskusjonen om kontroll av arealbruk. For detaljer om hver, ta linkene:

• Arealbruk - Planen: Kommunene utvikler hovedplaner for bruk av land, trafikk, næringsliv og boligområder, samt samfunnsskoler og parker .
• Zoningskoder: Zoningskoder, lover eller ordinanser er utviklet for å spesifisere hvilke bruksområder og byggtyper som vil bli tillatt i enkelte områder.

• Soneringstillatelser: Soneringstillatelser er et verktøy for å håndheve soneringsordinanser. Tillatelser må gis for alle bruksområder og strukturer.

Houston, byen uten "Z" -ordet

Jeg ønsket å snakke om dette, blant annet fordi Houston, TX er den eneste store byen i USA uten soneringsordinanser. Den andre grunnen er at jeg ble født der og bodde der til etter videregående skole. Det er en OK by som byer går, men jeg dro til å reise og likevel ikke liker de flate, varme og fuktige aspektene ved å bo der. Men tilbake til emnet ved hånden.

Houston har aldri hatt soneringsordinanser. Man kan anta at du vil finne en ganske fryktelig situasjon der, som:

• en høy vekst i et lite nabolag av enfamiliehjem, tårnende over dem og uttørking av solen.
• et innendørs skytespill som ligger mellom sykehjem og barnehage.
• en Super Walmart midt i sentrum.

Det er andre horrorhistorier jeg er sikker på at du kan ta med i tankene.

Det interessante er at ingen av dem vil bli funnet i Houston. Selv om byen aldri har hatt soneringslover, kjører gjennom det, tror du det ser ganske ut som de fleste andre byer du har sett.

Det er ikke at det er null kontroll over utvikling, bare at det ikke oppnås i Houston på samme geografiske sonerings måter.

Gjerningsbegrensninger brukes som en kontrollmetode. Også byggekoder som begrenser hvor nær visse strukturer bruker, kan være til boligområder har bidratt til å beholde kommersielle bruksområder utenfor boligområder.

Det er vanskelig å argumentere for at ingen sonering er skadelig for utviklingen, da Houston har en tendens til å bevise det motsatte. Utviklere har mye mer breddegrad i Houston-situasjonen, selv om de ikke får fri regjering på noen måte. Med gjerningsbegrensninger, byggekoder og bruk restriksjoner knyttet til omkringliggende eiendommer, har Houston litt av det beste fra begge verdener. Utviklere kan bygge nye eller konvertere eksisterende strukturer eller anlegg ofte med bare mindre kodeavvik.

Et eksempel kan være å konvertere et lukket kjøpesenter til et eldre aktivitetssenter, eller omvendt.Zoning kan gjøre dette umulig, mens Houston bare vil ha den nye bruken til å overholde sikkerhets- og brukordinanser.

Spørsmålet kommer opp til hvorfor Houston står alene blant større byer uten å ha sonering. Det ser ut til at byen charter kreves og institusjonelle sonering kreves å sette det til en populær stemme, ikke bare en bystyrets beslutning. Foresatte klarte å få sonering til en stemme i 1948, men det mislyktes.

To ganger mer, i 1962 og 1993, mislyktes det igjen. Folk ville rett og slett ikke ha det eller tro at det var nødvendig, da Houston var å rocke rett sammen uten store problemer.

Det er ikke å si at det aldri har vært problemer. Nå og da ble kommersielle og highrise-utviklere litt tette i sin plassering. Bygninger var senere for tett sammen for å utvide veiene eller håndtere bruksbehov.

Som svar var det i stedet for sonering, tilbakebetrekkingsrestriksjoner, parkeringsplass og buffere rundt store bygninger vedtatt. Forskjellen er at i motsetning til sonering, er de ikke relatert til geografi. De er knyttet til bygningens nærhet til hverandre og deres bruk. Houston har sikkert ikke lidd av den ulike tilnærmingen, da utviklingen alltid har vært robust. Byen opprettholder en håndterlig, men aggressiv vekstrate.

Det er ikke alltid et problem å være annerledes.