Foreclosure 101: Hvordan beskytte deg selv

Kjøpe et hjem er vanligvis en lykkelig milepæl. Du har krysset en stor terskel. Du har oppnådd en milepæl for livet. Du føler deg optimistisk og trygg på fremtiden.

Jeg mener ikke å kaste kaldt vann på festen din, men jeg vil gjerne utvide en advarsel.

Virkeligheten er at millioner av huseiere har opphørt i foreclosure. Mange av disse menneskene har en gang følt seg så glad og optimistisk om deres kjøp som du gjør.

Tross alt, når du kjøper et hjem, er ideen om at huset kanskje en dag er underlagt foreclosure kanskje det siste i tankene dine.

Hvordan kan du unngå denne risikoen? Les videre.

Hvorfor mister villaeiere sine hjem?

De fleste boliger faller inn i foreclosure etter eierens standard - eller slutter å gjøre full utbetalinger - på boliglånet. Hvordan skjer dette?

Noen ganger skjer dette fordi eieren overextended, kjøper mer hjemme enn de med rimelighet kunne ha råd til. Likeledes tilbød lånegiver også et lån til en ukvalifisert kjøper; noen som ikke burde ha blitt tildelt et boliglån av den størrelsen. (Forut for lavkonjunkturen har mange långivere ikke verifisert en persons inntekt før de tildelte et lån. Ikke overraskende la mange lånesøkere at de tjente mer penger enn de faktisk gjorde.)

Andre ganger går eieren av etter at de er rammet av en rekke uventede livshendelser, for eksempel å miste jobben eller møte store medisinske regninger, noe som påvirker deres evne til å gjøre sin månedlige boliglånsbetaling.

I noen tilfeller tok eieren ut et andre boliglån og brukte pengene på gjeld (i stedet for inntektsgenererende eiendeler), noe som reduserte deres samlede nettoverdi og skadet deres evne til å betale tilbake på andre notat.

I andre tilfeller aksepterer eieren et rentegodt boliglån, forutsatt at de vil kunne møte betalingsforpliktelsen dersom prisen øker.

(Føderal lov krever at utlåner oppgir den maksimale renten som de eier kan betale under betingelsene i deres renteseddel.) Eieren har lave innledende renter for en stund, men når disse prisene stiger, vil eieren oppdager at møtet de betalingene er vanskeligere enn de hadde forventet, og faller i etterskudd.

Og i mange tilfeller innser boligen at han eller hun er "undervanns" på deres boliglån (et konsept vi skal diskutere nedenfor) og konkluderer med at det å gå bort er det mest fornuftige valget.

Som du ser, er det mange grunner til at eiere faller bak på sine betalinger.

Hvordan kan du beskytte deg selv?

Ingen liker å tenke på prosessen med potensielt overfor avskærmning. Men vi må ta en kikk på risikofaktorer som kan føre oss mot trusselen om foreclosure hvis vi ønsker å utvikle en sterk og ansvarlig tilnærming til vår personlige økonomi.

I tillegg må vi også forstå hvordan foreclosure prosessen fungerer, slik at hvis vår fremtid tok en tur til verre, ville vi ha en ide om hva som kunne ligge foran. Dette vil hjelpe oss å vite hvilke andre alternativer vi kan velge mellom.

I denne artikkelen vil vi først dekke de største risikofaktorene som kan føre til foreclosure og deretter dykke inn i selve prosessen.

Risiko som fører til foreclosure

Ca. 7 millioner mennesker mistet sine hjem under den store lavkonjunkturen, ifølge CBS News.

Mens antall foreclosures har bremset siden da, er mange villaeiere fortsatt i trøbbel. Ved utgangen av 2015 var ca 4. 3 millioner villaeiere under vann, noe som betyr at husseieren eier et hjem som er verdt mindre enn beløpet de skylder på boliglånet.

Å være undervanns i ditt hjem er en av de største risikofaktorene som tyder på foreclosure. Tross alt, hvis hjemmet er verdt mindre enn balansen skyldes, kan du konkludere med at det bare gir mer mening å gå bort.

Før du bestemmer deg for dette, er det et advarselsvarsel: å gå bort har store implikasjoner for din kreditt. Det kan skade din evne til å kjøpe et annet hjem i fremtiden, samt din evne til å leie boliger, åpne kredittkort, låne på andre typer lån, og til og med kvalifisere for bestemte jobber.

Hva skal du gjøre hvis hjemmet ditt er under vann? Du vil kanskje holde fast på hjemmet og vente på eiendommen for å gjenvinne sin verdi. Hvis du trenger å flytte, kan du leie hjemmet til en leietaker. Alternativt, hvis du må selge hjemmet, kan du spørre utlåner for kort salgsgodkjenning (vi diskuterer dette nedenfor) eller ta med penger til sluttbordet.

Hva om du ikke er under vann - men du sliter med å betale?

Før du kjøper et hjem, må du kjøpe et billigere hjem enn det du kvalifiserer for. Du trenger ikke å kjøpe et hjem priset til det maksimale beløpet på lånet du kvalifiserer for å motta.

Mange innen eiendomsbransjen sier at boliglånet ditt selv burde gobble opp en tredjedel av hjemmet ditt. Dette tallet inkluderer ikke reparasjoner, vedlikehold, verktøy og andre tilleggskostnader. Imidlertid kan tallet være for høyt. Prøv denne tilnærmingen, i stedet: Som en generell tommelfingerregel, sikte på at alle dine hjemrelaterte betalinger, inkludert verktøy, reparasjoner og vedlikehold, skal komme til rundt 25 til 30 prosent av hjemmehjemmet.

Utover det, opprettholde et beredskapsfond som dekker minst seks måneders utgifter. Hold dette beredskapsfondet i en kontantbasert sparekonto, i stedet for i noen typer investeringer (som aksjer). Ikke trykk på dette for helligdager, fødselsdager eller årlige utgifter. Bevar dette bare for ekte nødsituasjoner.

Hvis du finner deg selv sliter med å betale, begynner du drastisk å kutte utgifter på ulike områder av livet ditt. Du er midt i en finanskrise; bruke som det. Ikke kutt kabelen bare; selg hele TVen. Ikke bare brown-bag din lunsj; bytt til en college-ris-og-bønne diett til du er tilbake på føttene dine.Tjen ekstra penger i hver ekstra sekund av kveldene og helgene med frilans arbeid, som du kan håndtere online hjemmefra mens barna sover. Se om du er kvalifisert til å refinansiere til en lavere rente boliglån.

Hvis du faller bak på betalinger, og du ikke tror du kan ta opp, er det på tide å selge hjemmet ditt. Selge ditt hjem er langt bedre å foreclosure.

Hvis ditt hjem er verdt mindre enn beløpet du skylder, må du ha din utlåners godkjennelse for en kort salg. En kort salg er et salg av hjemmet hvor låntakeren mottar mindre enn de for øyeblikket skylder. Utlåner mister forskjellen.

Hvis utlåner innser at de er mer tilbøyelige til å hente sine tap gjennom en kort salg enn gjennom en tradisjonell foreclosure-prosess, vil de tillate låntakeren å fortsette med notering av eiendommen som en kort salg.

Kort salg er en måte å unngå å møte kredittkonsekvensene av en fullskalig avskærmning, men de er ikke ideelle. Hold dette i lommen som en siste utvei.

Med alt som blir sagt, la oss snakke om selve avskærmingsprosessen. Som du er i ferd med å se, er foreclosure prosessen ganske lang og det er flere muligheter i denne prosessen, der du kan forsøke å frigjøre hjemmet ditt via en kort salg, i stedet for en foreclosure.

La oss se på prosessen, slik at du kan forstå hva som skjer langs hvert trinn på veien.

Foreclosure Processen

Først en ansvarsfraskrivelse: prosessen varierer fra stat til stat. I noen stater har utlåner kjøpekraft og kan forfølge en "ikke-rettslig avskrekking". Følgende prosess skissert nedenfor er en svært generalisert beskrivelse av den rettslige avskærmingsprosessen i enkelte stater. Hvis du befinner deg overfor mulig foreclosure, snakk med en advokat.

Når en låner har misligholdt sine boliglånsbetalinger, kan utlåner deretter legge inn en offentlig standardmelding, også kjent som en varslingsmelding eller Lis Pendens. Denne offentliggjorte Notice of Default varsler låntakeren om at det har vært brudd på en avtale.

Etter at låntakeren har mottatt varselet, har de en frist som bestemmes av statlig lov, der de kan gjenopprette lånet ved å betale den utestående forfalte balansen og bli oppdatert med boliglånsbetalinger. Denne grace perioden er kjent som pre-foreclosure.

Pre-foreclosure er tidsperioden mellom varsel om standard og når en eiendom kan bli repossessed eller solgt på offentlig auksjon. I løpet av denne perioden har låntakeren et par muligheter til å holde seg oppdatert med lånet:

Låntakeren kan gjøre sine innbetalinger oppdatert og gjenopprette lånet ved å betale forfalte saldoer.
De kan søke om lånemodifisering for å redusere boliglånets betalinger.
De kan prøve å selge eiendommen til en tredjepart for å unngå foreclosure.
De kan tillate eiendommen å bli solgt på en offentlig auksjon på foreclosure.

Hvis låntakeren ikke er i stand til å gjenopprette lånet, har utlåner evnen til å gjenoppta eiendommen og ta eierskap med sikte på å selge eiendommen.Eiendommer som har blitt repossessed av långiveren (vanligvis en bank) blir kjent som Real Estate Owned (REO).

The Bottom Line

Følg noen grunnleggende retningslinjer for å redusere risikoen for å møte en personlig boliglånskrise: kjøp betydelig mindre bolig enn du har råd til. Oppbevar et nødfond med minst seks måneders utgifter.

Opprett flere strømmer av inntekter, slik at hvis en kilde tørker, kommer inntekten din ikke til null. Unngå ikke-pant forbruker gjeld, som bil lån eller kredittkort gjeld. Forstå hvordan prosessen fungerer, slik at du ikke vil komme inn i noen overraskelser.

Med det sagt, nyt ditt hjem. De aller fleste huseiere opplever ikke foreclosure. Du er kunnskapsrik nok til å ta et proaktivt blikk på de store risikofaktorene som fører til denne uheldig opplevelsen, slik at du kan beskytte mot dem. Og disse beskyttelsene, i det store og hele, dreier seg om det tidløse personlige finansprinsippet om å leve under dine midler.