Hvor lang tid tar en hjemmeavslutning?

Hvis du ikke er forsiktig, kan startprosessen ta lengre tid enn du tror, ​​og du kan nok dra lenger enn du hadde håpet på, noe som er normalt, men det finnes måter å unngå problemer på. For eksempel, rett etter at du har mottatt et kjøpstilbud, er det neste spørsmålet som hjemkjøperne vil vite, hvor lang tid det tar for hjemmet å lukke. Med mindre kjøperne betaler alle kontanter til hjemmet, er det kjøperens utlåner som bestemmer hvor lang tid det tar å behandle lånet og lukke.

Hvilket betyr at utlåneren spiller en viktig rolle som ikke kan overses.

En kjøper og selger kan godta en tidligere sluttdato i kjøpsavtalen, men hvis utlåner ikke kan utføre i det tidsvinduet, spiller det ingen rolle hvilken dato som er valgt, fordi den ikke kommer til å lukke på datoen som kjøperen og selgeren spesifiserer. Det vil lukke når utlåner er klar til å lukke. Videre, ikke alle utlåner skatter hensiktsmessig.

Escrow-avslutningsprosessen

Avhengig av hvor du bor, kan et hvilket som helst antall enheter håndtere avslutningsprosessen. La oss diskutere noen få. Den avsluttende agenten kan være en escrowoffiser, en nærmere, tittelfirmaet eller en eiendomsadvokat.

Lukkingsprosesser kan variere mye, selv innenfor samme tilstand. I California, for eksempel, er escrow prosessen forskjellig i Nord-California versus Sør-California. Den primære forskjellen mellom de to er Escrow-instruksjonene tegnet og signert på forsiden (kort etter tilbudsgodkjenning) i sørlige Cal og på bakenden (like før lukking) i Nord-Cal.

Før noen escrow kan lukke, må alle vilkårene i kjøpekontrakten være oppfylt; så deponerer selgeren gjerningen og kjøperen legger inn midler. Her er eksempler på forhold som kreves i California. Statens lukkingsprosess kan variere.

• Fullt utført kjøpsavtale og tillegg.
• Innskudd av alvorlige penger innskudd.
• Hjem inspeksjon eller frafall.
• Oppfyllelse av selgerforpliktelser som innlevering av skadedyrsinspeksjonsrapport og / eller ferdigstillelse, taksertifisering, hjemmegaranti, foreløpig tittelpolicy, mottakerens kravkvittering, reparasjoner, om noen, i henhold til Forespørselen om Reparasjoner.
• Gjennomføring av kjøperinspeksjoner, inkludert frigivelse av uforutsetninger, hvis det kreves.
• Kjøperens endelige gjennomgangskontroll eller frafall.
• Vurdering av eiendom av utlånerens taksfører.
• Låners lånegodkjenning og tilfredsstillelse av lånevilkårene av kjøperen, slik som å deponere bevis på et boligeiendomsforsikringspolicy.
• Selgerens og kjøperens signerte escrow-instruksjoner.
• Selgerens underskrevne og notariserte gjerettransportertittel.
• Kjøperens underskrevne og notariserte gjerningsavtale og henrettet løpende notat.
• Kjøpers underskrifter på alle låne dokumenter.
• Innskudd av kjøperens midler fra utlåner.
• Innskudd av kjøperens forskuddsbetaling og kjøperens sluttkostnad.

Hvor lang tid tar en hjemmeavslutning?

Kjøpere som har mottatt lån forhåndsgodkjent i motsetning til låneforkvalifisering, er ofte i stand til å lukke før. Den forhåndsgodkjente prosessen innebærer bekreftelse av visse elementer på forhånd, før du signerer kjøpsavtalen, flytter låntakeren noen få skritt nærmere sluttingen.

Hvis en utlåner har verifisert låntakers ansettelse, bankkontoer og kredittrapporter, kan lukkingen foregå så fort som garantier kan behandle papirarbeidet og vurdere vurderingen, vanligvis innen en uke eller to. Men hvis et dokument mangler fra filen, for eksempel en foreløpig tittelrapport eller selgerens salgsbetingelse, kan lukkingen bli forsinket.

De fleste føderale boliglån kan lukke innen 30 dager. Spesielle første gangs kjøperprogrammer, spesielt de som involverer hjelp med kjøperens forskuddsbetaling, kan ta 35 til 45 dager å lukke. Disse spesielle lånene krever typisk godkjenning fra to forsikringsprosesser.

På den annen side kan etterlevelse av TRID-retningslinjene noen ganger redusere prosessen fordi de enhetene som jobber sammen, ikke har et eksisterende forhold.

Hjemsluttforsinkelser

De største problemene oppstår ofte etter at filen er sendt til garantisten. Låntjenestemenn er generelt kjent med retningslinjer for garanti Men de kan ikke alltid forutsi en underskriverens svar. Hver underwriter er unik.

Litt er verre for kjøpere enn å sitte på toppen av bokser som inneholder alle verdifulle de eier, venter på movers og ikke vet om lånet deres vil bli godkjent av en garantist. De siste dagene med å lukke kan være veldig spenstig.

Institusjonelle långivere ser ut til å forårsake flere forsinkelser enn boliglånsmedlemmer. Jeg er ikke sikker på om det er fordi store banker følger sine egne prosedyrer eller at deres ansatte slår en klokke og egentlig ikke bryr seg om filen som bestilt motordeler, men de fleste forsinkelsene i mine sperringer er fra store banker.

Her er vanlige problemer som kan forsinke eller forhindre lukning, hvorav mange det gjør det vanskelig å si at de burde ha blitt adressert før innsending til en underwriter, men noen ganger blir ballen tapt:

• Lav vurdering eller underwriter Bestiller en evalueringsvurdering som ikke stemmer overens med den første vurderingen.
• Ytterligere gjeld funnet på kjøperens oppdaterte kredittrapport.
• Feil angitt i kjøperens kredittrapport.
• Nye rettigheter eller dommer som er innlevert mot kjøper eller selger ved titteloppdatering.
• Skyer på tittel.
• Endring av sivil status for kjøper eller selger.
• Nødvendige oppdaterte bankopplysninger eller økonomiske dokumenter.
• Forsikringsinformasjon mangler.
• Utløpt lån eller programforpliktelse.
• Vesentlige endringer i gebyrene i låneestimatet.

Hvis kjøpekontrakten ikke inneholder en avsetning som gjør avslutning betinget av lånegodkjenning, kan kjøperens alvorlige penger innskudd være i fare hvis lånet ikke er godkjent og transaksjonen ikke lukkes.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.