Federal Reserve Rate Cut påvirke på boliglån

Spørsmål:

"Hvorfor fortsetter jeg å høre at Fed er å senke renten, men boliglånsrentene går opp? Min megler sier at renten min er bestemt av T-billettpriser, men disse prisene har gått ned og boliglånsrenten har ikke falt. Hva forstår jeg ikke om Fed-prisreduksjonene og boliglån? "

Svar:

For å få det beste svaret, gikk vi til Dan Tharp, et sertifisert boliglån Planlegger spesialist i Sacramento:

Det er to vanlige misforståelser av personer i finansmedia, eiendoms- og utlånsvirksomhet, inkludert de fra offentligheten.

Det er en ting for lekmennene å få det galt; Det er en annen ting helt når en finansiell profesjonell tar feil.

Den første er hvordan boliglånsrenten fastsettes, etterfulgt av effekten av boliglånsrenter av amerikanske sentralbanken.

På Hva er boliglån basert?

Det eneste riktige svaret er pantobligasjoner eller pantesikrede verdipapirer. Boliglån er ikke basert på 10-års statsobligasjonsnotat. Når du kjøper et nytt boliglån, vil mange av dere hoppe online til din favoritt økonomiske nettside for å se hvordan den 10-årige regjeringens regning gjør. I virkeligheten, realkreditobligasjoner (MBS), forårsaker boliglånene å svinge. Faktisk er det ikke uvanlig å se dem bevege seg helt forskjellige retninger, og uten profesjonell veiledning kan den forvirrende bevegelsen føre til at du gjør en dårlig finansiell beslutning.

Mange obligasjonsmarkedsreportere slår feil på boliglånsrenten til utførelsen av 10-års T-Bill.

Mange av disse finansreporterne har bred kunnskap om obligasjonsmarkeder, men de er ikke kredittekspert og forstår ikke helt hvordan rentenivåene fastsettes.

Mitt forslag er å unngå å jobbe med utlånsfagfolk som holder øynene på feil indikatorer.

Fed senket priser - hvorfor går prisene ikke ned?

Når Fed senker kortsiktig diskonteringsrente, er dette designet for å stimulere forbruksutgifter på kortsiktig kreditt, noe som påvirker kredittkortpriser, enkelte billån og kredittkort.

Kortsiktig diskonteringsrente har liten effekt på langsiktig boligrente.

Tenk på dette: markedet beveger seg raskere enn du kan forvente - noen ganger i lynhastigheter. Når investorer oppdager en kortsiktig stimulans, sørger de for trygghet av obligasjoner - eller pantesikrede verdipapirer - og flytter disse dollarene til aksjer. Når dette skjer, ser vi et rally i aksjemarkedet og en avsetning av pantesikrede verdipapirer, som begge fører til at renten øker.

Vi har alle hørt radioreklame fra långivere: "Fed er på er igjen - skråstrekninger. Ikke gå glipp av denne muligheten for å få de laveste prisene i år!Ring oss i dag, før det er for sent! " Vi hører det på nattlige nyheter: " Fed satt til å kutte prisene igjen. Denne handlingen vil bidra til å stimulere boligmarkedet ".

De er ikke nødvendigvis lyve for oss, men de er ubehagelige ved å si at boliglånsrenter kommer til å følge med og falle. Ikke fall for sprøytenarkomanen. Det er et knep. De finner ut om de sier at noe er sant lenge nok, vil folk begynne å tro det. Det får telefonen til å ringe, og det er alt som betyr noe for mange av disse långiverne, hvorav noen, jeg kan legge til, er opptatt av utryddelse.

Kuttfrekvensenes virkninger

Når Fed reduserer satsene, spesielt ved en stor eller gjentatt prosentpoengdråp, antar folk automatisk at boliglånsrentene vil falle.

Men hvis du følger boliglånsrenten, som jeg gjør, vil du se at det meste av tiden går prisene sakte, om ikke i det hele tatt. Historisk sett, når Feds har dramatisk kutt priser, forblir rentene nesten identiske med prisene fastsatt måneder før kuttet som de gjør måneder etter kuttet. Fedets trekk er ikke helt irrelevant, og har en forsinket og indirekte innvirkning på boliglånsrenten. Når investorer bekymrer seg for inflasjon, vil denne bekymringen øke prisene. Når Kongressen ønsker å stimulere tiltak og skaffe penger til et underskudd, vil det skape flere amerikanske treasurier for folk å kjøpe. Denne tilførselen av nye Treasuries kan også føre til at prisene beveges høyere.

Jeg varsler mine klienter for å unngå sirenen og den falske følelsen av sikkerhet det skaper ved å tenke på boliglånsrenter vil forbedre bare fordi Fed-kuttprisene.

Enda viktigere er når en kjøper er i ferd med å ta en beslutning om å låse et lån like før en Fed-rente kutt. Si at en kjøper er i kontrakt og tenker Fed kommer til å senke priser neste uke. Kjøperen kan bli fristet til å vente før låsen låne - stor feil. Når Fed gjør den store dråpen, si med 50 poeng eller mer, kan det faktisk føre til 30-års faste priser til opprinnelig spike. Men så over tid satser prisene generelt ut eller gjenvinne tapene deres - avhengig av selvfølgelig på dagens markedstrender. Så, hvis kjøperen er innen tre uker med å lukke før en forventet Fed-kutt, anbefaler jeg vanligvis å låse foran Fed-kuttskatten for å beskytte den opprinnelige gode renten.

Dan Tharp jobber hos Comstock Mortgage i Sacramento, CA.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}