Vurderinger og hjemmevurderingskodeksen

Spørsmål: Vil hjemmevurderingskodeksen påvirke vurderingen av mitt hjem?

En leser spør: "Jeg er helt forvirret. Jeg hørte at det er noen nye regler som gjelder for vurdering, men det jeg finner på nettet er en masse lånsgutta som klager over det. Våre vurderingsprosedyrer beskytter offentligheten. Jeg legger hjemmet mitt til salgs neste uke. Vil hjemmevurderingskoden påvirke vurderingen av mitt hjem? "

Svar: Du er ikke alene i din forvirring om vurderinger. På overflaten lyder hjemmevurderingskoden, kjent som HVCC, som en god ide. Den reviderte vurderingsprosessen påvirker mange eiere. Morever, det kan muligens resultere i en lav vurdering på ditt hjem.

New York-statsadvokaten Andrew Cuomo i 2007 innledte en søksmål mot eAppraisalIT og dens forelder, First American, for å cave inn til Washington Mutual, som angivelig presset appraisers til å sende inn såkalte oppblåste vurderinger.

Som følge av søksmålet, valgte Fannie Mae og Freddie Mac, de største innkjøpene av boliglån i USA, å vedta Home Valuation Code of Conduct. Alle konvensjonelle långivere som selger boliglån til Fannie Mae eller Freddie Mac må nå følge verdsettelseskodeksen. Det påvirker FHA-lån fra 15. februar 2010 og fremover, og selve prosessen blir kontinuerlig oppdatert.

Hva er hjemmevurderingskodeksen?

HVCCs regler sier at individuelle banker og boliglån meglere som selger konvensjonelle lån i annenhåndsmarkedet til Fannie Mae og Freddie Mac, ikke kan velge ut egne vurderere lenger. De må la et vurderingsselskap plukke en taksfører fra vurderingsbassenget for å gjøre en vurdering.

HVCC-reglene er ment å stoppe samspill mellom utlånsinstitusjoner og takstmottakere. Men vel meningsfullt, har hjemmeverdenskodeksen, ifølge mange fagfolk i eiendomsbransjen, kommet tilbake.

I et forsøk på å motvirke oppblåste hjemverdier, som utgjorde en liten del av vurderingsmarkedet, forårsaket HVCC i første omgang kaos, ifølge kritikere, og ødela hele vurderingsprosessen for mange konvensjonelle låntakere. Det er bedre i dag.

Hva er feil med hjemmevurderingskodeksen?

Jeg kan fortelle deg hva som skjer i Sacramento-markedet, som jeg er ganske sikker på, er ekkoet i nesten alle andre eiendomsmarkeder i landet.

• Out-of-Area Appraisers utfører vurderinger.

  Mine Sacramento-kjøpere betalte en taksfører fra Stockton, en by som ligger 45 minutter fra Sacramento, for å gjøre en vurdering i en by hvor takseren ikke bor eller virker.En annen eiendom ble vurdert av en taksator fra Las Vegas, Nevada. Hvis en appraiser har lisens til å jobbe i et område, kan de jobbe i det området, selv uten erfaring.

• Appraisører med mindre erfaring utfører vurderinger.

  Fordi takstere blir valgt tilfeldig fra et utvalg av alle lisensierte taksere, kan en låner ende opp med en ganske ny taksator. I California kan en taksator få en bostedslisens for å vurdere en enkelt familiebolig verdt opp til $ 1 million. Kravene er 150 timers utdanning og 2 000 timer på jobben innen en 12-måneders periode, ifølge California Office of Real Estate Appraisers.

• Erfarne appraisører går ut av virksomheten.

  Saken om erfarne taksere er at de mest sannsynlig har vært inne i hjemmene i nabolagene der de blir bedt om å vurdere. De vet hvorfor et hjem på den ene siden av en fysisk grense kan ha høyere markedsverdi enn et hjem på den andre siden. De regner med å gjenta bedriften. Når næringslivet tørker opp, har de ingen jobb og deres kompetanse er verdiløs.

• Transaksjoner kan falle fra hverandre når dårlige vurderinger er for lave.

  Vurderere som ikke kjenner nabolaget eller har liten erfaring, er langt mer sannsynlig å produsere en undervurdert vurdering. Når en vurdering kommer inn under salgsprisen, nekter mange selgere å forhandle og kjøpere vil ikke gjøre forskjellen. Så det ventende salget blåser opp. Selgeren mister kjøperen, og kjøperen mister hjemmet. Det er andre måter å håndtere med lav vurdering, men avbestilling av transaksjonen er vanlig.

• Forbrukeren betaler en økt kostnad for vurderingen.

  Det er ingen gratis lunsj. Fordi vurderingsadministrasjonsselskapet som velger bedømmerne må betales, bærer forbrukerne kostnadene. En del av vurderingsavgiften går til vurderingsselskapet, med balansen til takseren. Noen må betale avgiften til vurderingsselskapet. For ikke å nevne, gjør takstere mindre penger, så det er færre taksere igjen i virksomheten.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.