Hvordan en kvalifisert mellommann forenkler en 1031-utveksling

Av C. Grant Conness, President, 1031 Alternativgruppe

Det er ikke lett å prøve å finne en kvalifisert mellommann. For det første er en vellykket 1031 Exchange ikke et gjør-det-selv-prosjekt. Hvis du ønsker å realisere skattefordelene, må du følge IRS-reglene. Du kan også trenge en mellomstart, kalt en kvalifisert mellommann (QI), noen ganger kjent som en Exchange-innkvarterer eller -mottaker.

Hvem kan tjene som din kvalifiserte mellommann?

Du kan rett og slett ikke selge en eiendom, kjøpe direkte en annen og forvente å utsette kapitalgevinster uten QI. IRS § 1031 angir at verken dine foreldre eller barnet ditt eller søskenet ditt kan være din mellomperson. Det forbyder at alle som anses som din "agent", som advokat, megler, CPA eller eiendomsmegler, tjener som din QI, med mindre denne personen ikke har representert deg de siste to årene.

Oversikt over en kvalifisert mellommanns ansvar i en 1031-utveksling

En kvalifisert mellommann er avgjørende for å fullføre en vellykket 1031-utveksling. Teknisk selger han / hun din eiendom på dine vegne, kjøper den nye erstatningsegenskapen, og overfører deretter gjerningen til deg. Det er QIs ansvar å holde inntektene, forberede de juridiske dokumentene, og forsøke å sikre at transaksjonen er fullført i IRS-retningslinjene.

For å bevare skattefordelingsfordeler og fullføre en vellykket 1031-utveksling, må du (selgeren eller veksleren) gjennomføre en skriftlig avtale med en kvalifisert mellommann før du slår på salg av din eksisterende eiendom, kjent som den avståtte eiendommen.

Kvalifiserte mellommannstjenester

Følgende er en detaljert punkt-for-punkt-forklaring av hva en kvalifisert mellommann gjør for deg i løpet av 1031-utveksling.

• Koordinater med deg (selgeren eller veksleren) og enhver rådgiver på strukturen i 1031-utvekslingen.
• Forbereder dokumentasjon om avhendet eiendom og erstatningseiendom.
• Gir instruksjoner og relevante dokumenter til sperren eller tittelfirmaet om utvekslingen.
• Skaper en armlengde-transaksjon i avtalen mellom deg (selgeren eller veksleren) og den kvalifiserte mellommann, overfører eiendommen du selger til QI, som deretter overfører eiendommen til den nye kjøperen.
• Tar kontroll over midlene fra salg av den avståtte eiendommen og deponerer vanligvis disse midlene i en egen og forsikret konto.
• Tillater deg, selgeren, å ta konstruktiv kvittering av midlene fra salget.
• Holder midler fra salg av den avståtte eiendommen i løpet av 45-dagers identifikasjonsperiode.
• Mottar og holder skriftlig informasjon om potensielle utskiftningsegenskaper.
• Når erstatningsegenskapen er valgt, overfører du pengene dine til kjøpet og utbetaler dem til tittel- eller escrow-selskapet for kjøpet.
• Kjøper erstatningsegenskapen i QIs navn og overfører deretter tittel til deg (selgeren eller veksleren) etter gjerning.
• Innlever en fullstendig regnskapsføring av 1031-utvekslingen for dine poster.
• Sender en 1099 til deg (selgeren eller veksleren) og IRS for eventuelle betalt vekstutbytte (rente opptjent).

IRS-reglene har ført til utviklingen av nye virksomheter viet 1031 børser, hvorav mange er tilknyttet tittelfirmaer. Før du ansetter en profesjonell kvalifisert mellommann, be om referanser, og sørg for at personen har feil og unnlatelser pluss trosforsikring for å beskytte deg mot svindel eller uaktsomhet.

Verdipapirer som tilbys gjennom Pacific West Securities, Inc. Medlem FINRA / SIPC.

Dette materialet er verken et tilbud om å selge eller forespørselen om å kjøpe noen sikkerhet. Informasjonen er kun til diskusjon og informasjon. Det er ikke ment å erstatte kompetent juridisk, skatte- eller finansplanlegging.

De gjeldende skattekodene gjelder kun for og vedrører bare føderal lov. Individuelle stater kan ha sine egne tilleggskoder. Vennligst kontakt riktig skatt og juridisk profesjonell i din stat. Denne informasjonen er gitt fra kilder som antas å være pålitelige, men skal brukes i forbindelse med faglig rådgivning som er i samsvar med din personlige situasjon.

En enkel måte å finne en kvalifisert mellommann på, er å spørre din lokale escrowoffiser for en anbefaling. Escrowoffiserer håndterer kvalifiserte mellommenn hele tiden.

Redigert av Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.