Leietakere i vanlige 1031 utvekslinger

Av C. Grant Conness, President, 1031 Alternativgruppe

Er du lei av de midnattslige telefonsamtaler og slitt av hassling med leietakere? Kanskje er du frustrert fordi du jager leie sjekker og reparatører? Kanskje du virkelig vil selge leie eller liten boligbygging, men du frykter skattekonsekvensene. Faktisk har du kanskje tenkt på å kjøpe et stykke et nytt kjøpesenter, men du sikkert ikke kan svinge kjøpet ved å betale kontant og aldri faktisk betalt penger for et hjem.

Hvis det høres ut som deg, her er de gode nyhetene. Ved å utnytte en 1031 Leietakere i Common Exchange, kan du selge den leie- eller leilighetsbygningen, unngå kapitalgevinstskatten og fortsatt holde pengene dine for deg. Leietakere i fellesskap, kjent som et TIC, er en av de beste måtene en investor kan delta i eierskap av en eller flere høykvalitetsegenskaper, samtidig som vi beholder rikdom og unngår hodepine av eiendomsforvaltning.

Leieboere i felles 1031 Exchange tillater diversifisering

For eksempel, si at du selger en fourplex som du har eid i 15 år, og du har egenkapital på $ 400, 000. Avhengig av mengden av gjeld du fortsatt har på det, kan kjøpesummen på den nye investeringen være rundt en million dollar. Mens det er mye penger, kan du fortsatt ikke kvalifisere for å kjøpe en virkelig topp hakk eiendom alene. Men hvis du bestemmer deg i stedet for å investere i et TIC, kan $ 400 000 av egenkapitalen kjøpe en million dollar interesse i en $ 30 000 000 institusjonell karakter eiendom.

En Leietaker i Felles 1031 Exchange gjør det mulig å diversifisere blant flere forskjellige egenskaper på ulike geografiske steder. Du kan investere i et lager, eller lagringsenheter, et high-end hotell, eller et kontorskompleks, et sykehus eller assistent-anlegg, eller en boligbygging verdsatt i millioner.

Denne diversifiseringen kan redusere risikoen for investeringsporteføljen din og potensielt øke verdien.

Spør en pålitelig investeringsrådgiver og ikke den personen som selger deg investeringen.

TIPS: Før du investerer i noen 1031 Leietakere i felles utveksling, må du forsikre deg om at en pålitelig advokat gjennomgår papirarbeidet og gjør din omhu. Dette inkluderer en mulig undersøkelse av enheten som selger sikkerheten, inkludert å sørge for at enheten er riktig lisensiert. Det er mange skurker, få rike hurtige seminarskammere, som jobber i denne enden av virksomheten.

IRS-regler for leietakere som er felles 1031 Exchange

IRS-reglene for en 1031 Exchange må følges nøye for å utsette gevinster og avskrivninger. Den tilbakebetalte eiendommen må ha vært holdt for investering eller brukt i eierens handel eller virksomhet.

Fem generelle krav til en potensielt vellykket TIC 1031 Exchange er:

1. 100% av provenuet fra salget må reinvesteres, og verdien av den kommersielle erstatningseiendommen må være lik eller større enn den overlatte eiendommen.
2. En kvalifisert mellommann blir den utpekte selgeren og beholder alle inntekter fra salget av den tilbakebetalte eiendommen.
3. Det er en 45-dagers identifikasjonsperiode, der minst tre "like-kind" Erstattingsegenskaper må identifiseres skriftlig.
4. Regelen med 200% angir at et hvilket som helst antall erstatningsegenskaper kan identifiseres, men deres samlede verdi må ikke overstige 200% av verdien for tilbakebetalt eiendom.
5. Hvis regelen med tre eiendommer og 200% regelen ikke gjelder, må den samlede markedsverdien av de kommersielle eiendommene som skal kjøpes i børsen omfatte minst 95% av den totale markedsverdien av alle de identifiserte egenskaper.

Redigert av Elizabeth Weintraub. På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.

Av C. Grant Conness, President, 1031 Alternativgruppe

Når erstatningseiendommen er valgt, har investor 180 dager fra datoen den overlatte eiendommen ble overført til kjøperen for å lukke på den nye eiendommen. Hvis forfallsdagen på investorens avkastning, med eventuelle utvidelser, for det skatteår hvor den overlatte eiendommen ble solgt, er tidligere enn 180-dagers perioden, må 1031-utvekslingen være fullført innen den dato.

Investorer bør også huske at en del av denne 180-dagers perioden allerede har blitt brukt i løpet av 45-dagers identifikasjonsperiode. Det er ingen utvidelser og ingen unntak fra 45-dagers regelen, som inkluderer helger og helligdager. Hvis fristen overskrides, kan hele utvekslingen diskvalifiseres, og straffer og avgifter vil følge.

Hvis en investor kjøper en brøkdel av interesse i mer enn en eiendom, er det tilrådelig å forsikre seg om at planlagte sluttdatoer er innen fristen.

Leietakere i felles børs og tittelforsikring

Som eier i et TIC, vil du motta en egen gjerning som en leietaker til felles og en tittelpolicy som forsikrer din prosentandel av interesse i eiendommen. Du har de samme rettighetene som en annen enkelt eier.

Likviditetspotensial fra en 1031-utleier 1031

Det er potensial for inntekt i forhold til ditt brøkdelingseier, noe som potensielt kan være større enn kontantstrømmen du mottok fra dine tidligere investeringer.

Kontantstrømmen kan motvirkes av avskrivningen av grunnlaget i det nye kjøpet.

Du deler også med i pro rata-verdsettelsen hvis eiendommen er til slutt solgt. En TIC betraktes som et verdifullt budsjettplanleggingsverktøy, da arvingerne dine bør få et intensivert grunnlag når du er død.

Redigert av Elizabeth Weintraub. På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.

Av C. Grant Conness, President, 1031 Alternativgruppe

I løpet av midten av slutten av 1990-tallet gjorde investorer mange forespørsler til IRS om å få forhåndsbestemmelser om hvorvidt en udelt (brøkdel), Leietakere i felles interesse I fast eiendom var et foretak berettiget til utsatt skatt i henhold til § 1031.

Som svar, i oktober 2000 utstedte IRS Revenue Procedure 2000-46. Denne prosedyren uttrykte bekymring for at noen Leietakere i vanlige relasjoner kan betraktes som partnerskap for føderale skatteformål og derfor ikke kvalifiseres for 1031 hensyn.

IRS gjorde det klart at det ikke lenger ville utgjøre noen forhåndsbestemmelser. Denne vedtak ble opphevet i mars 2002, etterfulgt av inntektsordning 2002-22.

Kalt "Rev. Proc.", Revenue Procedure 2002-22 utgitt 15 poeng, som ville bli vurdert av IRS når "vurderer en anmodning om en avgjørelse om at en uendret brøkdel av interesse i utleieeiendom er ikke interessert i en bedriftsenhet " - noe som betyr at et partnerskap som ikke ville kvalifisere, kunne sette utvekslingen i fare for revisjon og skattemessige konsekvenser.

Det vil imidlertid være nesten umulig å skaffe seg en forskuddsbeslutning. Mye av informasjonen som kreves for en IRS-gjennomgang, er ikke engang tilgjengelig før sponsoren er klar til å erverve eiendommen, lukke lånet og selge interesser til leietakerne til felles. Derfor grunnen til at de fleste sponsorråd utsteder en "burde" eller "vil" skatteuttalelse som finnes i Private Placement Memorandum.

Retningslinjer for inntektsrutiner for leietakere i vanlige 1031 utvekslinger

Rev. Proc. etablert klare retningslinjer for strukturen, finansieringen og styringen av leietakere i felles eierskap. Det tillater 2 til 35 medeiere, selv om sponsorer og långivere kan sette lavere grenser for noen eiendommer, som vanligvis er mellom 10 og 25 investorer.

En ektemann og kone blir noen ganger behandlet som en enkelt enhet (avhengig av statlig lov) og ingen av medeierne har lov til å sende selvangivelse som et partnerskap. Hver medeier har rett til å selge eller dele sin brøkdelingseier, men bare etter å ha tilbudt den til salgs til de andre. Det er en proporsjonal deling av overskudd og også gjeld (boliglån).

Med disse klarere retningslinjene begynte TIC-industrien på alvor og tiltok et større antall nye sponsorer, megler / forhandlere og registrerte representanter til markedet. Siden 1990-tallet har det vært stor interesse for leietakere i vanlige 1031-utvekslinger. Faktisk har veksten i egenkapitalen svampet 550% i TICs fra 2002 til 2004. Den totale verdien av TIC-investeringer som ble stengt i 2007, anslås å være over $ 8. 5 milliarder kroner. Noen sier at dette tallet er enda høyere - når 10 milliarder dollar (når det gjelder innflytelse).

Leietakere i vanlige tilbud til akkrediterte investorer

Det store flertallet av TIC-tilbud er kun gjort til "akkrediterte investorer", noe som betyr at visse økonomiske kriterier må oppfylles.

1. Enkelt investorer (eller i kombinasjon med ektefelle) må ha en nettoverdi på over 1 million dollar.
2. En årlig inntekt på $ 200 000 de siste 2 årene med forventning om at dette vil fortsette.
3. En felles inntekt med ektefelle på $ 300 000 over de siste 2 årene med forventning om ingen endring.
4. En enhet som LLC, Partnership eller Corporation må ha eiendeler på minst $ 5 millioner, eller hvis eiendelene er mindre enn $ 5 millioner, må hver investor være akkreditert som en person.

Redigert av Elizabeth Weintraub. På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.

Av C. Grant Conness, President, 1031 Alternativgruppe

En investor kan få verdifull hjelp til å finne en erstatningseiendom fra en av de mange selskapene som spesialiserer seg på å håndtere 1031 utvekslinger og leietakere i vanlige 1031-utvekslinger. Disse TIC-spesialister har tilgang til et stort antall investeringseiendommer og har ofte gjennomført ulike nivåer av due diligence, inkludert prisjämförelser, opplysninger, nettoinntekter, ledighetsrapporter mv.

Vanligvis har sponsorfirmaene brukt enorme mengder penger strukturere disse eiendomsmeglingene for å sikre at de oppfyller IRS-kravene til en TIC 1031 Exchange. Noen ganger knytter sponsoren opp en eiendom med en kjøpsavtale og utarbeider deretter tilbudsdokumenter, ofte kalt Private Placement Memorandum, (PPM), som deretter markedsføres gjennom meglerforhandlere. Noen sponsorer lukker på eiendommen før du markedsfører det, men dette kan være dyrere på grunn av transportkostnader.

Evaluere en registrert investeringsrepresentant

• Velg en registrert investeringsrepresentant som spesialiserer seg på TIC-investeringer. Dette bør gjøres før du selger investeringseiendommen.
• Vurder noen mulige utskiftningsegenskaper. Når du gjør dette med din registrerte investeringsrepresentant, bør du undersøke sponsorene til hvert tilbud. Hva er deres track record? Er infrastrukturen til deres forretningsorganisasjon tilstrekkelig? Er deres hovedpersoner, stab og ledelse kvalifisert?
• Kontroller at investeringsrepresentanten har en lisens for serie 7 eller serie 22, sammen med en serie 63 eller serie 66-lisens. Han / hun bør også oppleves i næringseiendom, og ha en bevist historikk om vellykkede TIC-utvekslinger.

Spørsmål å spørre sponsorfirmaer

• Er sponsorprogrammet godt strukturert og rettferdig mot investorer?
• Er tilbudet lagt sammen forsiktig, juridisk og mekanisk, med de riktige opplysningene?
• Er målene som er skissert i dokumentene møtt?
• Er risikoen knyttet til investeringen klart angitt?
• Er programmet, med sine eiendeler, satt opp med høy sannsynlighet for å nå målene?
• Er de foreslåtte målene rimelige i lys av fakta?
• Hvilke garantier og reserver er på plass?

En Leietaker i Felles 1031 Exchange gir en investor mange valg når man ser etter utskiftningsegenskaper.

Det kreves vanligvis en aksjeinvestering på minst $ 100 000, men hvert eiendomsutbud vil ha et minimum som er bestemt ved å dele den totale egenkapitalen med mulig antall TIC-interesser.

Hvert PPM-tilbud bør evalueres, analyseres og sammenlignes med andre konkurransedyktige forslag. Tidligere, nåværende og fremtidige forventede utgifter, leietaker finansiell informasjon, plassering og miljøspørsmål bør undersøkes, og inkluderer en undersøkelse av eiendomsmarkedet for eiendomsmarkedet.

Redigert av Elizabeth Weintraub. På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.

Av C. Grant Conness, President, 1031 Alternativgruppe

Noen selskaper som håndterer TICs har fullført due diligence på en rekke mulige investeringseiendommer. For å gjøre dette fullfører de registrerte investeringsrepresentanter den nødvendige omhuenheten i firmaet, vanligvis gjennom deres due diligence-avdeling; mens andre søker eksterne tjenester av "due diligence konsulenter" og advokater.

Typer av leietakere i vanlige 1031 utvekslinger

1031 Leietakere i fellesbytter kan struktureres på mange måter, og disse mulighetene kommer ofte sammen med ledelse og finansiering på plass.

Et tilbakekallingslån tilbys noen ganger, noe som forhindrer utlåner i å gå etter lånerens øvrige eiendeler ved mislighold. Utlånerens sikkerhet i lånet er begrenset til verdien av eiendommen.

Noen långivere har imidlertid nylig begynt å kreve at en ansvarlig enhet skal tegne seg for ansvar i tilfelle at leien mottatt fra eiendommen ikke brukes til å tilbakebetale lånet, men i stedet avledes for reparasjoner mv. Andre långivere har fastsatt at en TIC og noen ganger hver enkelt kjøper må garantere utlåner mot fremtidige miljøproblemer. Investorer oppfordres til å nøye granske lånedokumenter og PPM for å unngå mulighet for ansvar langt over deres opprinnelige investering.

Når du utfører due diligence på TIC-programmer, bør investorer nøye sammenligne strukturen og samsvar med 15 Rev. Proc. retningslinjer. En transaksjon som vesentlig avviker, kan føre til at IRS ikke tillater det, og dermed underkaste investorer fremtidige skattemessige konsekvenser.

Tilbudene er strukturert med et dokument som er undertegnet av hver eier, og gir sponsoren fullmakt til å håndtere den daglige ledelsen av eiendommen. Det kan være en mesterlease eller en forvaltningsavtale som inneholder avvik i måten leier og innsamlede midler spres til TIC-medeierne.

Tilbud kan også inneholde en leietakere i felles avtale, som beskriver forholdet mellom den enkelte investor og de andre TIC-medeierne. En TIC kan også være strukturert som en SPE (Special Purpose Entity), hvor ingen personer er oppført som eiere. Under en SPE kjøper og eies et enkelt aksjeselskap TIC-interessen. Denne strukturen gir et ekstra lag for ansvarsbeskyttelse for medeiere og utlåner. Vanligvis vil TIC-sponsoren ikke være ansvarlig for forvaltningen av investeringen, og uavhengig ledelse må være ansatt.

Er Leietakere i Felles Utveksling Verdipapirer eller Eiendom?

De fleste sponsorer behandler TIC-investeringer som verdipapirer fordi de oppfyller definisjonen av en sikkerhet, enten i staten hvor eiendommen er eller i de ulike statene hvor sponsoren har tenkt å tilby den til salgs. Dette betyr at kun lisensierte verdipapirhandlere kan markedsføre disse investeringene, med tilsyn av SEC. Alle TIC-interesser, inkludert de som er verdipapirer, blir imidlertid formidlet av gjerning, og de fleste stater klassifiserer dem som fast eiendom.

Spørsmålet om en eiendomsinvestering er en sikkerhet, kan være kompleks og problemet forårsaker betydelig uro.

Mens kjøp av en TIC-rente er en eiendomsmeglingstransaksjon i 1031-formål, selges de fleste som verdipapirer. Det er imidlertid ikke overraskende at noen sponsorer fortsetter å selge TIC-interesser som eiendom og ikke markedsføre dem som verdipapirer.

Siden eiendomsmeglere vanligvis er involvert i salget av Relinquished Property, virker markedsførings TIC-tilbud gjennom disse meglerne bare logiske da de er i stand til å identifisere potensielle investorer. Konflikten ligger i reglene i FINRA, (Financial Industry Regulatory Authority) og Securities and Exchange Commission, som forbyder betaling av gebyr eller provisjon til alle som ikke har en verdipapirlisens.

Dette regulerer effektivt betalingen av henvisningsgebyrer eller provisjoner til eiendomsmeglere. Det er uheldig at disse reglene, som er ment å beskytte investorer, ikke oppfordrer eiendomsmeglere til å presentere fordelene ved en TIC-transaksjon til sine 1031-utvekslingsklienter.

Etterspørselen etter leietakere i vanlige 1031-utvekslinger er sterk

En investor bør se en TIC som en eiendom som vil bli holdt som en moderat til langsiktig investering. Hvis likviditet er viktig, bør alternative alternativer vurderes.

Etterspørselen etter Leietakere i vanlige eiendommer fortsetter å vokse med hvert år som går. Tilstrekkelig å si, den hurtige hastigheten til TIC-markedet og 1031-utvekslingsprosessen kan være skremmende mot investorer som ikke er kjent med TIC, men mulighetene for fortjeneste og skattebesparelser er enorme.

Verdipapirer som tilbys gjennom verdipapirforetak, bør tilby deg en lignende uttalelse som følger, som du ikke kan stole på:

Dette materialet er ikke et tilbud om å selge eller forespørselen om å kjøpe noen sikkerhet. Informasjonen er kun til diskusjon og informasjon. Det er ikke ment å erstatte kompetent juridisk, skatte- eller finansplanlegging. De gjeldende skattekodene gjelder kun for og vedrører bare føderal lov. Individuelle stater kan ha sine egne tilleggskoder. Ta kontakt med riktig skatt og juridisk profesjonell i din stat. Denne informasjonen er gitt fra kilder som antas å være pålitelige, men skal brukes i forbindelse med faglig rådgivning som er i samsvar med din personlige situasjon.

Redigert av Elizabeth Weintraub. På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.