Er eiendomsmarkedet å gå til krasj?

I 2017 begynte et flertall amerikanere å bekymre seg for at eiendomsmarkedet skulle krasje. Faktisk var 58 prosent av de undersøkte som var enige om at det vil være en "boligs boble og priskorreksjon" de neste to årene. Som et resultat tror 83 prosent av dem at det er en god tid å selge.

Advarselsskilte

Det er mange tegn på at boligmarkedet går inn i bobleområdet. De fleste sammenbrudd skjer bare fordi en aktivboble har dukket opp.

Et tegn på en aktivboble er at boligprisene har eskalert. Nasjonale medianfamiliehuspriser er 32 prosent høyere enn inflasjonen. Det ligner på 2005, da de var 35 prosent overvaluert.

Bolig Bellwether Barometer er en indeks for boligbyggere og boliglånsselskaper. I 2017 hevdet det som det gjorde i 2004 og 2005. Det er ifølge skaperen, Stack Financial Management, som brukte det til å forutsi finanskrisen i 2008. På samme måte har SPDR S & P Homebuilders ETF steget 400 prosent siden mars 2009. Den overgikk S & P 500-veksten på 270 prosent.

Case-Shiller nasjonalindeks slo rekordhøyde i desember 2016. Prisøkningene er konsentrert i syv byområder. Boligpriser i Denver og Dallas er 40 prosent høyere enn deres prerecession topper. Portland og Seattle priser er 20 prosent høyere, og Boston, San Francisco og Charlotte er 10 prosent over toppene.

Boligpriser i Denver, Houston, Miami og Washington, D.C er minst 10 prosent høyere enn bærekraftig nivå, ifølge CoreLogic.

Samtidig har rimelige boliger gått ned. I 2010 var 11 prosent av utleieenheter over hele landet rimelig for husholdninger med lav inntekt. Innen 2016 hadde det falt til bare 4 prosent.

Mangelen er det verste i byer hvor boligprisene har steget. For eksempel, Colorado's lager av rimelige leie falt fra 32. 4 prosent til bare 7, 5 prosent siden 2010.

I mars 2017 advarte William Poole, en senior stipendiat ved Cato Institute, om en annen subprime krise. Han advarer om at 35 prosent av Fannie Maes lån krever boliglånsforsikring. Det handler om nivået i 2006. På noen måter er disse lånene verre. Fannie og Freddie senket deres definisjon av subprime fra 660 til 620. Det betyr at bankene ikke lenger ringer låntakere med score mellom 620 og 660 subprime. Poole var leder av Federal Reserve Bank of Kansas som varslet om subprime-krisen i 2005.

I 2016 ble 5,7 prosent av alle boligsalg kjøpt for rask videresalg. Disse "flip" -boliger er renovert og solgt på mindre enn et år. Attom Data Solutions rapporterte at det er den høyeste prosentandelen siden 2006, i løpet av den siste bommen.

Krasjmarkedet for boliger i 2008

Folk som ble fanget i 2008-krasjet, er spooked at en 2017-boble vil føre til en annen krasj. Men det var forårsaket av krefter som ikke lenger er til stede. Kreditswapsforsikrede derivater som pantobaserte verdipapirer. Hedgefondsledere opprettet en stor etterspørsel etter disse angivelig risikofrie verdipapirene.

Det skapte etterspørsel etter boliglån som støttet dem.

For å møte denne etterspørselen etter boliglån, tilbød banker og boliglån meglere boliglån til omtrent alle. De opprettet subprime boligkrisen i 2006.

Så mange ukvalifiserte kjøpere kom inn på markedet, etterspørselen økte. Mange kjøpte boliger som investeringer for å selge da prisene fortsatte å stige. De viste irrasjonell utroskap, et kjennemerke for enhver aktivboble.

I 2006 tok homebuilders endelig opp med etterspørselen. Når forsyningspakket etterspørsel, begynte boligprisene å falle. Det braste aktivboblen.

I september 2006 rapporterte National Association of Realtors at boligprisene hadde falt for første gang på 11 år. Lagerbeholdningen var høy, og ga en 7,5 måneders forsyning. I november viste handelsdepartementet nye hjemstillatelser 28 prosent lavere enn i 2005.

Men Federal Reserve ignorerte disse advarslene. Det trodde at økonomien var sterk nok til å trekke boliger ut av nedgangen. Det pekte på sterk sysselsetting, lav inflasjon og økte forbruksutgifter. Det lovet også å senke renten. Det ville gi økonomien nok likviditet til å øke veksten.

Fed undervurderte størrelsen og effekten av det pantelånte verdipapirmarkedet. Bankene hadde ansatt "quant jocks" for å skape disse nye verdipapirene. De skrev dataprogrammer som sorterte pakker med boliglån til høyrisiko- og lavrisikobundler. Høyrisikobundene betalte mer, men var mer sannsynlig å standardisere. Lavrisikobundene var sikrere, men betalte mindre.

Disse bunter holdt ukjente mengder subprime-boliglån. Bankene bryr seg ikke om kredittverdigheten til låntakere fordi de videresolgte boliglån på annenhåndsmarkedet.

Den tikkende tidsbomben var millioner av rentebeløpige lån. Disse tillot låntakere å få lavere månedlige utbetalinger. Men disse rentenivåene tilbakestilles på et høyere nivå etter tre år. Mange av disse villaeiere kunne ikke betale boliglånet. Så falt boligprisene, og de kunne ikke selge sine hjem til profitt. Som et resultat de misligholdte.

Når tider var gode, gjorde det ingenting. Alle kjøpte høyrisikobundene fordi de ga en høyere avkastning. Etter hvert som boligmarkedet gikk ned, visste alle at produktene mistet verdien. Siden ingen forstod dem, var videresalgsverdien av disse derivatene uklare.

Sist men ikke minst var mange av innkjøpene til disse MBS ikke bare andre banker. De var individuelle investorer, pensjonsmidler og hedgefond. Det spredte risikoen gjennom hele økonomien. Hedgefond brukte disse derivatene som sikkerhet for å låne penger.Det skapte høyere avkastning i et oksemarked, men forstørret effekten av noen nedtur. Securities and Exchange Commission regulerte ikke hedgefond, så ingen visste hvor mye av det som foregikk. Fed var ikke klar over at et sammenbrudd brøt fram til mars 2007. Det skjønte at sikringsfondets tap på boliglån kunne true økonomien. Gjennom hele sommeren ble banker uvillige til å låne ut til hverandre. De var redd for at de ville motta dårlig MBS i retur. Bankfolk visste ikke hvor mye dårlig gjeld de hadde på bøkene sine. Ingen ønsket å innrømme det. Hvis de gjorde det, ville deres kredittvurdering bli senket. Deretter vil aksjekursen deres falle, og de vil ikke være i stand til å skaffe mer penger til å holde seg i virksomheten. Aksjemarkedet seesagd gjennom hele sommeren, da markedsundersøkere prøvde å finne ut hvor dårlige ting var.

I august var kreditt blitt så stramt at Fed lånte banker $ 75 milliarder kroner. Det ønsket å gjenopprette likviditeten lenge nok til at bankene skulle skrive ned sine tap og komme tilbake til utlånsvirksomheten. I stedet stoppet bankene utlån til nesten alle.

Den nedadgående spiral var på vei. Etter hvert som bankene reduserte boliglånene, falt boligprisene ytterligere. Det gjorde flere låntakere til å gå i mislighold, noe som økte de dårlige lånene på bankenes bøker. Det gjorde at bankene låne enda mindre.

9 Årsaker til at boligkrasj ikke er nært

Det er mange forskjeller mellom boligmarkedet i 2005 og 2017. I 2005 utgjorde subprime lån over 620 milliarder kroner og utgjorde 20 prosent av boliglånsmarkedet. I 2015 utgjorde de 56 milliarder dollar og utgjorde 5 prosent av markedet.

1. Bankene har hevet utlånsstandarder. Ifølge CoreLogics boligkredittindeks var lån opprinnelig i 2016 blant de høyeste kvalitetene som har sitt opprinnelse de siste 15 årene. I oktober 2009 var gjennomsnittlig FICO-poengsummen 686, ifølge Fair Isaac. I 2001 var gjennomsnittspoengene 490-510.
2. Strammere utlånsstandarder har gjort en forskjell i "flip" -markedet. Långivere finansierer bare 55 prosent av boligens verdi. "Flipper" må komme opp med resten. Under subprime-krisen lånte bankene 80 prosent eller mer.
3. Antall boliger som selges i dag er 20 prosent under pre-crash-toppen. Det betyr at det bare er en fire måneders boligforsyning tilgjengelig for salg. Som et resultat av dette, eier om lag 64 prosent av amerikanerne sine egne hjem, sammenlignet med 68 prosent i 2007.
4. Boligsalg er lavere fordi lavkonjunkturen forklarte ungdommers evne til å starte en karriere og kjøpe boliger. I motsetning til et dårlig arbeidsmarked økte mange utdanningene sine. Som et resultat er de nå belastet med skolelån. Det gjør det mindre sannsynlig at de kan spare nok til å kjøpe et hjem. Det vil holde etterspørselen nede.
5. Boligprisene har overskredet inntekt. Den gjennomsnittlige inntektsprisen er 30 prosent. I noen t-baneområder skyves det til 40 eller 50 prosent. Dessverre er metroområdene også der jobbene er. Det tvinger unge til å betale mer til leie for å være nær en jobb som ikke betaler nok til å kjøpe et hus.Trettito prosent av hjemmesalget i dag skal til første gang homebuyers, sammenlignet med 40 prosent historisk, sier NAR. Vanligvis er denne kjøperen 32, tjener $ 72 000 og betaler $ 182, 500 for et hjem. Et toinntektspar betaler $ 208, 500, i gjennomsnitt.
6. Boligeiere tar ikke så mye egenkapital ut av deres hjem. Hjemme egenkapitalen økte til 85 milliarder dollar i 2006. Den kollapset til mindre enn 10 milliarder dollar i 2010, og ble der frem til 2015. Innen 2017 hadde den bare økt til 14 milliarder dollar. Obamacare er en grunn til det. Konkurs søknader har falt 50 prosent siden ACA ble passert. I 2010 arkiverte 1,5 millioner mennesker. I 2016 gjorde det bare 770, 846.
7. Noen peker på at nasjonale boligpriser har overskredet 2006-toppen. Men når de justeres for 11 års inflasjon, er de bare på 2004-nivået. Mellom 2012 og 2017 har boligprisene økt med 6,5 prosent i året i gjennomsnitt. Mellom 2002 og 2006 økte de 7,5 prosent årlig. I 2005 skyrokde de 16 prosent.
8. Homebuilders fokuserer på high end homes. Nye boliger er større og dyrere. Den gjennomsnittlige størrelsen på en ny enkelt familie hjemme er nesten 2, 700 kvadratmeter. Det sammenligner til 2 500 kvadratmeter i 2006.
9. Hva kan forårsake en sammenbrudd

Høyere renter har forårsaket et sammenbrudd i fortiden. Det er fordi de gjør lån dyrere. Det senker hjemmebygging, reduserer tilbudet. Men det senker også utlån, noe som reduserer etterspørselen. Samlet sett vil en langsiktig og stabil renteøkning ikke skape en katastrofe.

Det er sant at høyere renter førte til boligkollaps i 2006. Men det er på grunn av de mange låntakere som hadde rentenettige lån og rentetilpasningslån. I motsetning til et konvensjonelt lån, stiger rentene sammen med den matede fondskursen. Mange hadde også innledende teaser priser som tilbakestilles etter tre år. Når Federal Reserve hevet priser samtidig som de tilbakestilt, fant låntakerne at de ikke lenger kunne ha råd til betalingene. Boligprisene falt på samme tid, slik at disse boliglånsinnehaverne ikke kunne gjøre betalingerne

eller selge huset. Derfor var standardrenten så høye. Historien om den matte fondskursen viser at Fed økte prisene for fort mellom 2004 og 2006. Kursen var 1, 0 prosent i juni 2004, og doblet til 2,25 prosent i desember. Det doblet priser igjen, til 4 25 prosent, i desember 2005. Seks måneder senere var frekvensen 5 25 prosent.

Fed har økt prisene langt høyere siden 2015. Den økte den til 0. 5 prosent i desember 2015. Den økte den 1/4 poeng ved utgangen av 2016 og til 1. 25 prosent innen juni 2017.

Eiendomsmarkedet kan kollapse hvis banker og hedgefond returneres til å investere i risikofylte finansielle produkter. Disse derivatene var en stor årsak til finanskrisen. Bankene slo opp boliglån og videresolgte dem i pantesikrede verdipapirer. Disse verdipapirene var en større virksomhet enn boliglånene selv. Det er derfor bankene solgte boliglån til omtrent alle. De trengte dem til å støtte derivatene.De skarrede dem opp slik at dårlige boliglån ble skjult i bunter med gode. Da da låntakere misligholdte, ble alle derivatene mistenkt for å være dårlige. Det var derfor forårsaket dødsfallet av Bear Stearns og Lehman Brothers.

Trump-skatteplanen kan føre til prisfall som kan føre til et sammenbrudd. Kongressen har foreslått å fjerne fradrag for boligrenter. Det fradraget utgjør 71 milliarder dollar. Det virker som et føderalt tilskudd til boligmarkedet. Skatteprosessen hjelper huseiere med en gjennomsnittlig nettoverdi på $ 195, 400. Det er mye større enn de gjennomsnittlige nettoverdiene til leietakere på $ 5 400. Selv om skatteplanen holder fradraget, tar skatteplanen bort mye av insentivet. Trumps plan økte standardfradraget. Som et resultat ville amerikanere ikke lenger spesifisere. Når det skjer, kan de ikke dra nytte av rentebeløpet. Eiendomsnæringen motsetter skatteplanen.

Markedet kunne kollapse hvis rentekurven på amerikanske statsobligasjoner ble omvendt. Det er da rentene for kortsiktige Treasurys blir høyere enn langsiktige avkastninger. Normale kortsiktige avkastninger er lavere fordi investorer ikke krever høy avkastning for å investere i mindre enn et år. Når det er omvendt, betyr det at investorer tror at kortsiktigheten er mer risikofylt enn langsiktig. Det spiller kaos med boliglånsmarkedet, og signalerer en lavkonjunktur. Rentekurven inverterte før resesjonene i 2008, 2000, 1991 og 1981.

Vil husprisene falle?

I den siste bolleboblen sendte boligbyggere tillatelser til nybygging. Det var mindre enn 1 million i 1990 i løpet av lavkonjunkturen. Den steg gradvis gjennom 1990-tallet, over 1 million i 1998. Den holdt seg på dette nivået til 2002, da det overgikk 1. 5 millioner. Det rammet en ny rekord på 2 millioner i 2004 og 2005. I 2006 begynte boligprisene å falle. Homebuilders søkte mer enn 1. 5 millioner tillatelser. Det falt til mindre enn 1 million i 2007. I 2009 hadde det kollapset til 500 000.

De har bare gradvis gjenopprettet til 1. 3 millioner i 2017. De forventes å drive lavere, til 1. 1 million innen 2020.

Når vil boligmarkedet krasje igjen?

Neste markedskrasj vil skje i 2026, ifølge Harvard Extension School professor Teo Nicholas. Han baserer det på en studie av økonomen Homer Hoyt. Eiendomsbooms-og-busts har fulgt en 18-års syklus siden 1800. De eneste unntakene var andre verdenskrig og stagflation.

Nicholas sier 2017 eiendomsmarkedet er fortsatt i ekspansjonsfasen. Neste fase, hypersupply, vil ikke forekomme før leieprisene begynner å øke. Hvis det oppstår mens Fed øker renten, kan det føre til et krasj.

Hvis du er en av de fleste amerikanere som er bekymret, er det sju ting du kan gjøre for å beskytte deg mot en fast eiendomskrasj.

Kjøp et hus å bo i, ikke å snu. To tredjedeler av hjemmene tapt i finanskrisen var andre og tredje hjem.Når salgsprisen falt under boliglånet, gikk eierne bort. De holdt sine hjem, men tapte sine investeringer.

Få en fast rente boliglån. Etter hvert som boliglånsrentene øker, blir betalingen din den samme. Hvis dette betyr at du bare har råd til et mindre hjem, så vær den. Det er bedre enn å ta en risiko og miste det senere.

1. Hvis du får en variabel rente boliglån, finn ut hva renten vil være når den tilbakestilles. Beregn den månedlige betalingen og sørg for at du har råd til å betale det med din nåværende inntekt. Ta forskjellen mellom den fremtidige betalingen og hva du betaler i dag med lavere rente og lagre den. På den måten vil du få midler til å betale boliglån dersom inntektene dine faller.
2. Kjøp det verste huset i det beste området du har råd til. Sørg for at området har gode skoler, selv om du ikke har tenkt å ha barn selv. Potensielle kjøpere vil. Du kan alltid forbedre huset i løpet av årene hvis inntektene tillater det. Gode ​​nabolag kommer ikke til å lide så mye i neste nedgang som fattigere områder. De vil også sprette tilbake raskere.
3. Sørg for at huset ditt har minst tre soverom. Det vil tiltrekke seg familier hvis du trenger å videreselge.
4. Den beste måten å beskytte deg på er med en veldiversifisert portefølje av eiendeler. Diversifisering betyr en balansert blanding av aksjer, obligasjoner, råvarer og egenkapital i ditt hjem. De fleste økonomiske planleggere inkluderer ikke egenkapital som en eiendel, men de burde. Det er den største eiendelen de fleste eier.
5. For å begrense skaden på fast eiendom kollaps, kjøp det minste hjemmet du med rimelighet kan leve i. Prøv å betale boliglånet tidlig, slik at du ikke mister hjemmet ditt i en nedtur. Øk dine investeringer i aksjer, obligasjoner og varer slik at de utgjør eller overstiger egenkapitalen din. Hvis det er en aktivitetsboble i boliger, må du ikke etterfølge fristelsen til å refinansiere og ta ut egenkapitalen. I stedet skal du gjenopprette ressursfordelingen for å sikre at den fortsatt er balansert.