Lære om industrielle leieavtaler

Mens restriksjoner og leiekontrakter er viktige hensyn til faktor i når man ser etter kommersielt industriområde, er det ofte de viktigste faktorene for de fleste nye virksomheter, hvor mye månedsleie vil koste. Kommersielle leieavtaler kan ha lagt til avgifter i tillegg til leie. Pass på at du forstår hvilke tilleggskostnader som er ved å stille spørsmål, inkludert:

• Hva er grunnrenten på brukbar kvadratfot ? Mange kommersielle leieavtaler har en grunnrente, det vil si det du betaler for selve kvadratfotene i rommet. Men "belastninger" og "CAM" avgifter kan bli lagt til denne prisen, og øker din månedlige leie.

• Er vilkårene for leieavtalen omsettelige? Forhandlingsvilkår inkluderer grunnrente, gratis leie, sikkerhetsinnskudd, leieforholdets lengde, hvor mye leie og avgifter kan økes hvert år, og leie fornyelsesalternativer mv.
• Er det kostnader i tillegg til leie ? Er det noen spesielle skatter, eiendomsavgifter, belastningsavgifter, CAM eller andre avgifter? I så fall få dem skriftlig. Sørg for at hver avgift er identifisert individuelt, hvor mye hver avgift vil koste deg, og hvor ofte du må betale gebyret.

• Hva vil det koste deg i fremtiden? Hvor mye kan leien din (og eventuelle andre avgifter) økes hvert år? Hva er den maksimale prosent- eller dollarbeløpet din leie og andre avgifter kan heves hvert år? Hvis det er 1% på hvert år på belastningsavgift, kan det hende at det er rimelig, men det betyr ikke at grunnrenten vil bli avkortet til 1%. For å gjøre opp for lave priser på andre avgifter, kan utleieren prøve å holde deg med en 15% leieøkning.

• Hva er inkludert i leien? Hvilke skatter, verktøy og tjenester (landskapsarbeid, sikkerhet, etc.) er dekket i leieavtalen din, eller at du må betale på egen hånd?

Gjør Leasing Industrial Space en følelse for bedriften din?

Kommersielle industriområder kan tilby mange alternativer som tradisjonelle kontorlokaler ikke kan.

Men industrielle rom kan også ha visse begrensninger som tradisjonelle forretnings- og detaljhandelsparker ikke har. Pass på å stille spørsmål om eventuelle restriksjoner som kan plasseres på din bedrift i en industripark før du signerer en leieavtale.

Spørsmål du bør spørre om eiendommen du måtte ønske å ha adressert i leieavtalen din, inkluderer:

• Entreprenør- og tjenestegrensninger: Krever industriparken deg å bruke bestemte leverandører eller entreprenører til tegn, belysning , renoveringer, utbygginger eller andre tjenester som alarm, telefon, kabel, etc?
• Begrensninger i annonsering og utseende: Er det noen begrensninger som kan påvirke virksomheten din, slik at alle tegn skal være i svart og hvitt, ikke større enn 2 fot eller akkurat 5 meter fra bakken?(Alle disse tingene vil gjøre det vanskelig å skille virksomheten din fra andre, eller sees på avstand.)
• Er enhetskabel og telefon klar? Hvis ikke, er det i et område hvor du kan få disse tjenestene og hvem er lokale leverandører?
• Verktøy: Hvilke offentlige og private verktøy kan du bruke eller få tilgang til fra enheten din? Vil du sette opp dine egne brukerkontoer? Noen utleiere kan betale verktøyene dine og deretter regne deg for dem. Vil utleier være pålagt å gi bevis på hva du egentlig skylder deg hvis du ikke blir fakturert direkte fra verktøyselskaper?
• Begrensninger på parkering og trafikk: Er det noen begrensninger på antall parkeringsplasser du og dine kunder kan bruke? Hvis ikke, så er det sannsynligvis ingen restriksjoner på andre leietakere også. Har eller kan du ha tildelt parkering?
• Forretningstimer: Vil det være begrensninger på åpningstider eller ukedag hvor du kan drive virksomheten din eller motta kunder og kunder?
• Beskyttelse og begrensning av virksomheten: Vil det være noen begrensninger på arten av virksomheten du driver? For eksempel, hvis du planlegger å åpne en antikvitetsbutikk, er det noen begrensninger på hva du kan selge, eller, hvis du selger et produkt, vil utleier tillate andre lignende konkurrerende virksomheter å åpne mens du er leietaker?

  Et eksempel på hvorfor dette er så viktig å spørre og få det skriftlig, er hvis en eksisterende leietaker har en dukkebutikk med beskyttelse mot detaljhandel privilegier i leieavtalen, kan en antikvitetsbutikk være forbudt å selge antikke dukker fordi selger dukker ville konkurrere med en eksisterende leietaker virksomhet. Du vil sørge for at virksomheten din har lignende beskyttelse innen industrikomplekset.

Tilgang til utbygging og renovering av industrielle rom i leieavtaler

Leieavtaler kan være kompliserte, og hvis du planlegger å ta en plass som det er og gjøre endringer i det, må du sørge for at du adresserer planlagte endringsplaner i leieavtalen. Spørsmål å spørre om renoveringer og utbygge mellomrom inkluderer:

• Kan du bygge opp eller renovere eksisterende plass? Hvis ikke, finn en annen plass. Du trenger ikke å bygge opp plass nå, men begrense aldri bedriftens fremtidige vekstpotensial og uforutsette behov.
• Zoning Ordinances : Er det noen soneringsordinanser som vil påvirke hvordan du kan bygge ut rommet?
• Bekymringskonflikter: Er du pålagt å bruke utleierens entreprenører? Hvis dette er tilfelle, betrakt dette som et sterkt negativt.
• Godkjenningsbehov: Hvilke spesielle tillatelser eller godkjenninger trenger du på forhånd fra byen, fylket eller utleier?
• Forbedringsincitamenter: Vil utleier tilby noen leiereduksjon, leiekreditt eller andre økonomiske insentiver for å bidra til kostnadene for renovering og utbygging?
• Unngå "verdiøkninger" i leie: Hvis du øker verdien av rommet ved å bygge ut eller renovere, vil dette tillate utleier å øke leieforholdet proporsjonalt?
• Tidsbegrensninger: Vil det være noen tidsrammer som kreves av din utleier, by eller fylke for å fullføre lagerreparasjoner og utbygginger?
• Påkrevde krav: Hvilke spesielle tillatelser trenger du for å renovere eller bygge ut plass, og vil utleier hjelpe deg med å få disse tillatelsene?