Delvise disposisjoner av materiell avskrivbar eiendom

Så du eller din klient erstattet taket på en leiebolig.

Eller gjort en slags reparasjon som var en forbedring, restaurering eller tilpasning der en betydelig del av eiendommen eller utstyret ble revet ned og erstattet.

Det vi har her er en mulighet til å gjøre en delvis disposisjon av den gamle eiendommen og kapitalisere den nye eiendommen.

Vi skal fortelle deg ideen og matematikken bak partielle disposisjoner, og gi deg et eksempel å jobbe med.

Ideen: Hvis vi må bytte den, kan vi avhende den gamle og kapitalisere den nye eiendommen.

Forestill deg et tak. (Ja, det er et av eksemplene IRS gir i sine endelige bestemmelser, pluss det er lett for oss å forestille oss, så det er det eksemplet vi skal holde fast med her.) FYI for den fulle teksten til disse forskriftene,

ser T. D. 9689, Veiledning om disposisjoner av materiell avskrivbar eiendom. (Så langt er dette det eneste stedet på nettet for å finne hele teksten til 26 CFR 1. 168 (i) -8.)

Så vi har en klient som har en utleie eiendom. Klienten erstatter taket. Det gamle taket kommer av og materialene resirkuleres eller kasseres. Det gamle taket er ikke mer, men kostnaden for taket er inkludert i prisen på hele bygningen. Tilbake da klienten kjøpte eiendommen betalte kunden en pris, og prisen var for land og bygning, og taket var definitivt en del av bygningen. Så kostnaden for det gamle taket er på bekostning av bygningen, som blir båret på kundens avkastning og avskrives over 27. 5 eller 39 år (for henholdsvis bolig- eller næringseiendom).

En delvis disposisjon betyr at vi trekker ut kostnaden av det gamle taket fra byggekostnaden, disponerer det gamle taket og kapitaliserer og begynner å avskrives det nye taket. Gir mening?

Det kommer til å være mye mat involvert

"Jeg har ikke tid til matte", sa en CPA i begynnelsen av april. Forståelig.

La oss fokusere på det gode dette gjør vår klient. Skal vi bort det gamle taket? Ja. Og selger vi det? Nei. Så det er ingen brutto fortjeneste fra salget. Så gevinsten på disposisjon vil ha null fortjeneste minus gjenværende kostnadsgrunnlag, noe som betyr at vi har et tap. Det er et negativt inntektsnummer som blir båret til forsiden av 1040. Og negative inntektstall gjør hva? De reduserer totalinntekt, lavere justert bruttoinntekt, lavere skattepliktig inntekt og redusert skatt.

Men vent det er mer.

Tap reduserer inntekt, og dette betyr at inntektene reduseres for å måle passiv aktivitetstap og måle ting som netto investeringsinntektsskatt, ekstra Medicare-skatt, alternativ minimumsskatt og en rekke andre inntektsfølsomme beregninger .Så hvis du ikke har tid til å gjøre matte, utvide og utfør matte når du har litt hjerne tid. Det vil gi kunden nytte nå og i fremtiden. Vil det være til fordel for klienten i fremtiden? Ja, fordi se på akkumulerte avskrivninger. Når vi avhender en delvis eiendel, fjerner vi både kostnaden og den akkumulerte avskrivningen fra den opprinnelige eiendelen. Vi får nå et fradragsberettiget tap nå. Og ved å redusere mengden akkumulerte avskrivninger, har vi mindre avskrivninger for å gjenvinne om og når eiendommen selges i fremtiden.

Aldri passere en mulighet til å spare penger to ganger.

Trinnene i et nøtteskall

Mål kostnadene for erstatningsegenskapen

Bruk denne prisen til å jobbe bakover for å måle den historiske prisen for den opprinnelige eiendommen.
Vi trenger en forandringshastighet.
Bruk hastigheten på endring, reduser dagens kostnad tilbake til historisk kostnad.
Segregate basis og avskrivninger.
Kast bort den delte eiendelen: beregne gevinst eller tap.
Kapitaliser og begynn devaluering av den nye eiendelen.
Eksempel

En skattyter har et boligområde. Her er de relevante fakta:

Skattpenger kjøper huset og leier det ut

Plassert i servicedatoen for huset:
09/01/2011	Kostnad for bygningen (ikke land): > $ 250 000
Tidligere avskrivninger (ved utgangen av 2013):	$ 20, 833
Skattpenger erstatter taket	Taket settes i drift på
11/1/2014
Kostnad av det nye taket:	$ 12 000
Trinn 1: Mål kostnadene for erstatningseiendommen	Dette er $ 12 000 for det nye taket, i eksemplet ovenfor. Hvor kommer dette nummeret fra? Klienten ga meg alt bevis på betaling og fakturaer for taket. Vi har lagt opp kostnadene. (Nå, selvfølgelig, legger utgifter sjelden til en runde figur, som de tolv tusen over. Jeg holder eksemplet mitt lett å forstå.)

Trinn 2: Mål historisk pris på den opprinnelige eiendommen

For å skille ut den opprinnelige kostnaden for taket (eller en hvilken som helst annen del av bygningen som vi ønsker å gjøre en del av), sier IRS at vi kan bruke

"rimelig metode"

for å bestemme den opprinnelige prisen så lenge metoden er " konsekvent anvendt på alle deler av samme eiendel" (Treasury Regulations 1. 168 (i) -8 (f) (3)). Så hva er rimelige metoder? Kun for gjenoppretting

, bruk avgiftsmetoden for produsentprisindeks.

Allokere kostnaden til den opprinnelige eiendelen basert på et forhold på erstatningskostnaden for den delvise disposisjonen til erstatningskostnaden for hele eiendelen. Kostnadssegregeringsstudie.
Skattpengerens poster.
"Vanligvis ser vi Producer Price Index rollback-metoden", sa
Phil Zaman

, en sertifisert offentlig regnskapsfører som leder læringsprogrammene ved CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC Produsentprisindeksen rabatt metode fungerer "bare for restaureringer," Zaman advarte. Vi "kan ikke bruke det til forbedringer / forbedringer eller tilpasninger." "Rabattering er som sammensetning for interesse, men i motsatt retning," forklarer Zaman.Han sa også at rabattmetoden er "mest mål for de offisielt sanksjonerte" metodene som er skissert i statskasseloven § 1. 168 (i) -8.

En annen metode, Zaman sa, er å ta erstatningskostnaden for komponenten og dele med erstatningskostnaden for hele aktiva. Dette resulterer i et forhold som deretter multipliseres med den opprinnelige kostnaden for hele aktiva.

En tredje metode er å ansette fagfolk for å gjennomføre en kostnadssegregeringsstudie, hvilke skattebetalere "kan gjøre når som helst," sa Zaman.

Endelig kan skattebetalere som faktisk bygde eiendelen bruke sine egne poster til å bestemme kostnadene for hver komponent.

Trinn 2A: Finne rabattprisen ved hjelp av produsentprisindeksen

Først

kan vi enten bruke

Produsentprisindeks for ferdige varer eller etterfølgeren, Produsentpris Indeks for endelig etterspørsel . Disse indeksene finnes på Bureau of Labor Statistics data nettsted. // www. bls. gov / data /

Så
bla ned
til hvor det står Priser - Produsent . Se under det avsnittet hvor det står Varedata inkludert "overskrift" FD-ID indekser
. Nå se til høyre
og klikk Toppvalg (ikonet med stjernen). Dette gir oss forskjellige indekser å velge. "Generelt bruker du enten endelig etterspørsel eller ferdigvarer (ikke sesongjustert)," sier Zaman.
Så velg Endelig etterspørsel - WPUFD4.
Eller velg Ferdige varer - WPUSOP3000.
Den endelige etterspørselsindeksen starter fra november 2009 og går fremover.
"Ferdigvarer (WPUSOP3000) går tilbake til 1947," sier Zaman.
"Du kan justere årene som vises øverst på siden," påpeker Zaman.
Zaman advarer videre at du kanskje vil jobbe med bare ett sett med indekser.
Kopier relevante PPI-data og lim det inn i et regneark.
For referanse, her er de to datasettene som vi må jobbe for vårt eksempel.

Januar

Feb

Mar Apr
Mai	Jun		Årsrapport	Produsentprisindeks - juli	august	september	oktober	november	desember	2011	103. 4	104. 2
105. 2	105. 9	106. 1	106	106. 3	106. 4	106. 6	106. 3	106. 4	106	2012	106. 6	107. 1
107. 7	108	107. 8	107. 4	107. 4	107. 7	108. 2	108. 3	108. 2	108	2013	108. 3	108. 8
109. 1	109	108. 8	109. 2	109. 5	109. 5	109. 4	109. 7	109. 4	109. 3	2014	109. 7	110. 1
110. 8	111	111. 1	111. 2	111. 6	111. 6	111. 1	111. 4	110. 9 (P)	110. 5 (P)	Tabell 2.	Produsentprisindeks - Ferdige varer (WPUSOP3000)	År

Jan Feb
Mars	Apr	Mai	juni	juli	august	september	oktober	november	desember	2011	184. 4	186. 6
189. 1	191. 4	192. 5	191. 4	192. 2	191. 7	192. 6	191.8	191. 7	191. 1	2012	192	192. 9
194. 4	194. 9	193. 7	192. 8	193. 2	195. 4	196. 7	196. 3	194. 5	193. 7	2013	194. 8	196. 3
196. 6	195. 9	196. 8	197. 2	197. 2	197. 9	197. 3	196. 9	196	196. 5	2014	198	198. 8
200. 3	202	201. 8	202. 8	202. 9	202. 4	201. 7	200. 3	198. 1 (P)	195. 6 (P)	Fotnoter:	Hvis du ser (R) ved siden av en indeks, betyr det at nummeret har blitt revidert. (P) betyr Foreløpig. "Alle indekser er gjenstand for revisjon fire måneder etter opprinnelig publisering, sier BLS.	Nå skal vi finne diskonteringsrenten.

Leiehuset ble opprinnelig satt i bruk 1. september 2011. Vi markerer med fet skrift (over) indeksene for den datoen. Taket ble satt i bruk 1. november 2014. På samme måte markerer vi i fet skrift indeksene for den datoen.

Her er matematikkdelen. Vi finner

prosentvis endring

mellom de to indeksene. La oss starte med

PPI-Commodities Final Demand (Tabell 1). Matematikken går slik: Indeks ved innstilt dato for restaureringen 110. 9 Nov 2014

Indeks ved innstilt dato for den opprinnelige komponenten	106. 6	september 2011
Prosentvis endring mellom de to indeksene	0. 040337711	= (110. 9-106.6) / 106. 6
uttrykk dette som en prosentandel.	4. 0338%
Ved bruk av PPI-Commodities Final Demand, har jeg en endringshastighet (R	FD	) lik 4. 03%.

La oss gjøre det samme, denne gangen for _{PPI-varer ferdigvarer} (tabell 2).

Indeks ved innstilt dato for restaurering 198. 1 Nov 2014

Indeks ved innstilt dato for den opprinnelige komponenten	192. 6	september 2011
Prosentvis endring mellom de to indeksene	0. 028556594	= (198, 1-192, 6) / 192. 6
uttrykk dette som en prosentandel.	2. 85566%
Ved bruk av PPI-varer ferdigvarer har jeg en endringshastighet (R	FG	) lik 2. 86%.

Vi har nå funnet to forskjellige diskonteringsrenter (R FD _{og R FG} ). Siden IRS tillater oss å bruke en rimelig metode, må jeg finne ut hvilken metode som vil være mest rimelig for klienten min. (Vi vil gjøre det i trinn 4 nedenfor.) Når vi bestemmer hvilken indeks som skal brukes, gjør vi det i klientens permanente fil, slik at vi vil huske å bruke samme metode når vi gjør ytterligere partielle disposisjoner på samme leiebolig.

Vi er nå ferdig med trinn 2A. _{Trinn 2B: Bruke endringshastigheten, reduser dagens kostnadskostnad Tilbake til dens historiske kostnad} Det er to matematisk ekvivalente måter å beregne rabatten på. _{Del erstatningskostnaden med 1 + R; eller} Multipliser erstatningskostnaden av PPI for måneden som ble opprinnelig satt i drift og fordelt av PPI for månedene den ble erstattet.

Begge bør resultere i det samme svaret. For kortfattet vil jeg kun vise deg den første metoden.

Erstatningskostnad (RC) = $ 12 000

Endringshastighet (R) er enten R FD

= 4. 03% eller R FG
= 2. 86%

Hvis R = R FD

= 4. 03% _{Hvis R = R FG} = 2,86% _{RC / )} 12 000 / (1 + 4 03%)

12 000 / (1 + 2,86%)	_{12 000 / (104,03%)} 12 000 / (102,86%)	_{11, 535. 1341} 11666. 3426
Historisk pris på det opprinnelige taket er	$ 11, 535	$ 11, 666
Så hva sier vi her? Ut av hele byggekostnaden (opprinnelig 250 000), $ 11, 535 eller $ 11, 666 av det er allokert til det opprinnelige taket. Vi baserer dette på å ta de faktiske kostnadene for å erstatte taket ($ 12 000), og diskontere denne prisen tilbake ved hjelp av en av to tiltak i produsentprisindeksen. Hvilken metode vil være bedre for kunden vår? Vi vil finne ut det i trinn 4.	Trinn 3: Segregate Basis and Depreciation	Målet her er å skille den opprinnelige eiendelen og avskrivningen i to eiendeler. På den måten kan vi avhende en og holde den andre.
Jeg viser deg resultatene først, og så snakker vi gjennom hvordan du gjør det.	Avgrensningsgrunnlag og avskrivninger dersom vi bruker R FD	= 4. 03%
Eiendom	Ujustert grunnlag	Tidligere avskrivninger (ved utgangen av 2013)

Originalbygging > 250, 000

20, 833

Etter segregering:

_{Bygning (mindre gammelt tak)} 238, 465
19, 872	Gammelt tak > 11, 535	961

Nytt tak	12 000	n / a
	Segregeringsgrunnlag og avskrivninger hvis vi bruker R 250, 000	20, 833
> < Etter segregering:
Bygning (mindre gammelt tak)	238, 334	19, 861
Gammelt tak	11, 666	972

_{Nytt tak} 12 000
n / a	Merknad: grunnlags- og avskrivningsstallene for bygningen (mindre gammelt tak) pluss det gamle taket legger opp tallene for originalen bygning. (Det vil si, 238, 465 + 11, 535 = 250, 000 for grunnlaget, og tilsvarende 19, 872 + 961 = 20, 833 for tidligere avskrivninger, i diagrammet ved bruk av R FD	ovenfor.) Vi har ikke tapt noen grunnlag eller noen avskrivninger. Vi har bare splittet det opprinnelige beløpet i to separate eiendeler.
Hvorfor er tidligere avskrivninger gjennom utgangen av 2013? Fordi vår skatteprogramvare vil beregne avskrivninger for 2014 når vi har satt inn eiendelene riktig.	Hvordan få disse tallene? Den første linjen, relatert til den opprinnelige bygningen, som kommer fra vår skatteprogramvare eller fra kundens avskrivningsplaner i retur for fjoråret.	Grunnlaget for det gamle taket: Vi trenger det matte opp over. Legg merke til 11, 535 figuren for det gamle taket. Dette er R
FD	ovenfra. Vi kunne også bruke R	FG
	Grunnlaget for bygningen mindre tak: Vi tok det opprinnelige grunnlaget og trukket det gamle taket av.	Nedskrivningsstallene for bygningen mindre gammelt tak og for det gamle taket: Det finnes to metoder for å finne ut dette.Det er Williams metode. Og det er Phil Zamans metode. Williams metode går slik:
Del den historiske prisen på det gamle taket med den totale opprinnelige prisen for å få en prosentandel,	Derefter multipliserer det med de opprinnelige avskrivningsstallene for å finne avskrivninger som tilskrives den erstattede komponenten.	Og Zamans metode? Beregn avskrivninger for bygningen med mindre gammelt tak og for det gamle taket.
Jeg har beregnet det begge veier. Ved hjelp av min metode fikk jeg $ 961. 23 avskrivninger som tilskrives det gamle taket. Ved hjelp av Zamans metode fikk jeg $ 961. 24 avskrivninger som tilskrives det gamle taket. Så, etter avrunding, resulterte begge i samme svar: $ 961. Mens metoden fungerer bra fordi vi kan gjøre matte i et regneark, tror jeg at Zamans metode er teknisk den nøyaktige måten å gjøre dette på.	Her er en praktisk	Avskrivningskalkulator
Jeg fant på Internett mens jeg studerte denne artikkelen. Legg merke til dette, da det vil komme til nytte mer enn en gang.	// www. calculatorsoup. com / kalkulatorer / økonomiske / avskrivninger-eiendom-Realestate. php	Trinn 4: Beregn gevinsten eller tapet på partiell disposisjon

Her er resultatene, og så går vi inn i detaljene. _{Hvis R = R} FD

= 11, 535

Brutto fortjeneste

_-0- (materialer ble skrapt) _{Kostnadsgrunnlag for komponent} 11, 535

Mindre forhåndsavskrivninger
(961)
Mindre gjeldende avskrivninger -0-
La oss anta null for nå





	Hvis R = R FG	= 11, 666	Bruttoinntektene
	-0-	(materialer ble skrapt)	Kostnadsgrunnlag for komponent
11
Mindre gjeldende avskrivninger	-0-		La oss anta null for nå < Justert grunnlag
_{10, 694}
Gevinst eller tap		(10, 694)
			> Merk: Jeg ignorerer avskrivninger for inneværende år. Hvorfor? For vår umiddelbare hensikt akkurat nå må vi finne ut hvilken rabattmetode som vil fungere bedre for kunden vår. Og dette kan vi gjøre i et regnearkprogram. Når du gjør den faktiske gevinst / tap beregningen, vil vår skatt programvare beregne gjeldende år avskrivninger og sette det på de riktige stedene.
Se på de to resultatene. Avhengig av hvilken metode vi velger for diskonteringsrenten (R), har vi et tap enten på $ 10, 574 (ved bruk av Final Demand-indeksen) eller på $ 10, 694 (ved bruk av indeksen for ferdigvarer). Som kommer til å bli bedre for denne klienten? Tapet på $ 10, 694.	Jeg lager et notat i klientens fil som vi valgte å bruke PPI-Commodities Finished Goods for å beregne partielle disposisjoner på denne leieboligen. Og jeg overfører nå de riktige beregningene (ved hjelp av R	FG	) til skatteprogramvaren.
La oss nå tenke på hva som skjer.	Ferdigvareindeksen resulterte i et bedre resultat for denne bestemte klienten.Er det en måte jeg kunne ha spyttet opp beslutningsprosessen, så jeg ikke måtte gjøre så mye matte? Jeg merker at (R FD	) er 4. 03% og (R FG	) er 2. 86%, over den aktuelle tidsrammen i dette eksemplet. Ferdigvareindeksen, som hadde en lavere endringstid, resulterte i et større historisk grunnlag og et større tap. Jeg hypoteser at hvilken endring som er lavere, vil resultere i et større historisk grunnlag, og dermed et større tap. Jeg vil fortsette å kjøre beregningene begge veier til jeg finner ut om dette er en sann setning eller ikke.
La oss sette dette helt	Vår klient erstattet taket på utleieboligen. Det koster $ 12 000 å sette på det nye taket. Vi regnet ut at kostnaden av det gamle taket var $ 11, 666 ved å diskontere erstatningskostnaden av produsentprisindeksen. I dette scenariet virket PPI for ferdige varer for å være den mest fordelaktige diskonteringsrenten. Ved å bruke den historiske kostnaden skiller vi ut basis og avskrivninger knyttet til det gamle taket fra bygningen. Vi holder resten av bygningen på bøkene og avskrives som normalt. Vi disponerer det gamle taket, noe som resulterer i et tap på $ 10, 694. Vi legger til det nye taket til eiendomsdelen av skatteprogrammet vårt og begynner å avskrives.	Hvordan fungerte dette for kunden vår? Ikke bare fikk kunden et tap på $ 10, 694 på side 1 av Form 1040, men dette reduserte også inntektene for de passive aktivitetstapningsbegrensningene, noe som igjen økte hvor mye passivt tap ble trukket i år. Dette økte passive aktivitetsfallet reduserte hans inntekt ytterligere. For en kunde i 28% skattekonsollen, kan vi regne med at skattebesparelsene fra en delvis disposisjon er 10, 694 x 28% = $ 2, 994. Men fordi vi reduserte inntektene nok til å ta mer passive aktivitetsfall, har de faktiske skattebesparelsene arbeidet ut til å være ca $ 4 000.	Så hvis du tenker, gutt, er dette sikkert mye matte. Kanskje å sette ekstra penger i klientens lomme, vil motivere deg til å brenne regnearket ditt og knuse noen tall.
For ytterligere informasjon om deler av disposisjoner, se Steve Nelsons artikkel, Partielle disposisjoner og New Tangible Property Regulations på	Evergreen Small Business		For en oversikt over "reparasjonsreglene", se min artikkel, Fradragsreparasjoner og vedlikeholdskostnader.
IRS forlenge tid til å gjøre utsettelse av sen partiell aktivutsettelse (Parker Tax Publishing, 29. september 2014).	En dybdevisning: IRS-utgivelser Utfylt ofte stillede spørsmål. Forklarer reparasjonsforskrifter (Parker Tax Publishing, 14. mars 2015).	Materielle regler for eiendom - Reparasjon av retningslinjer og ressurser (AICPA. Org).	Hva skattebetalere trenger å vite for å oppfylle de endelige materielle forskriftene (

Skatterådgiveren,

AICPA. Org, 1. april 2015).

Endre sett med reparasjonsreg. Utstedt (_{Skatterådgiveren,} AICPA. Org, 1. november 2014).

Regs. Regjeringens disposisjoner av avskrivbar eiendom (Journal of Accountancy, 13. august 2014). Siste skatteår for å kreve tap på pre-2014-partielle disposisjoner (Moss Adams, november 2014). _{T. D. 9689, Veiledning om disposisjoner av materiell avskrivbar eiendom (IRS. Gov)} Publikasjon 544, Salg og andre disponeringer av eiendeler (IRS. Gov)

Delvise disposisjoner av materiell avskrivbar eiendom

Forestill deg et tak. (Ja, det er et av eksemplene IRS gir i sine endelige bestemmelser, pluss det er lett for oss å forestille oss, så det er det eksemplet vi skal holde fast med her.) FYI for den fulle teksten til disse forskriftene,