Hva er en verifisering av eiendomsforhold?

En leser spør: "Vi har nettopp ferdig med å gjøre vår siste gjennomgang av et hjem vi skal lukke neste uke. Under vår inspeksjon oppdaget vi noen av dørene som var på soverommene er nå lagret i garasjen. Har vi rett til å få selgeren til å sette dem tilbake? Vår agent ga oss en bekreftelse av eiendomsforhold for å signere. Vi skrev på det at vi vil ha dørene installert. Vi er bekymret for at Selgerne kan planlegge å løpe med dørene. Vil en selger gjøre reparasjoner som nevnt i verifikasjonen av eiendomsforhold? "

Svar: Dette er i utgangspunktet ikke en e-post som denne veiledningen reagerte på fordi din hjemmekjøp guide er en REALTOR®. Som REALTOR® er hun forbudt å forstyrre en annen REALTOR's®-transaksjon. Derfor er det eneste riktige svaret på dette å spørre din agent hva du bør gjøre med verifisering av eiendomsforhold.

Men siden denne transaksjonen ikke lenger er en aktiv situasjon, adresserer jeg spørsmålet i håp om å tilby en forklaring til andre kjøpere. Først forstår at en verifisering av eiendomsforhold ikke er et verktøy for forhandlinger. En verifisering av eiendomsforhold er brukt til å frata en eiendomsmegler fra ansvar etter den endelige gjennomgangen, samt bevise at kjøperen hadde mulighet til å se på eiendommen en gang til.

En standard C. A. R. form som brukes i California, sier verifisering av eiendomsforhold er ikke en uforutsetning for kjøpskontrakten.

Dette betyr at det ikke er noen betingelser for å tilfredsstille før avslutningen. VOP endrer ikke selgerens kontraktsforpliktelser til kjøpere. For eksempel, hvis en selger ble enige om å fikse en varmtvannsbereder, er selgeren fortsatt forpliktet til å fikse vannvarmeren, selv om vannvarmeren ennå ikke er reparert.

Bekreftelse av eiendomsforhold og endelig gjennomgående

De fleste kjøpskontrakter inneholder noen form for verbiage som sier selgeren lover å levere hjemmet ved å lukke i samme stand som datoen for kjøpskontrakten.

Kjøpskontrakter gir også ofte mulighet for en endelig gjennomføring som skal utføres innen et visst antall dager før avslutningen. En kjøper har generelt mulighet til å frafalle den endelige gjennomgangskontrollen eller gjennomføre gjennomgangen. Det anbefales aldri at en kjøper avstår fra denne kontrollen. Hvorfor? Fordi hvis det var noe fryktelig hadde skjedd, og du tillot sperringen å lukke før du løste det, kan din hovedrett mot selgeren innebære å gå til retten.

Når en verifisering av eiendomsforhold blir fraviket

For noen år siden solgte jeg en leilighet til en kjøper fra Saudi-Arabia. Hun ville ikke gjøre den siste gjennomgangen, og hun signerte et frafall av endelig inspeksjon.Jeg hadde spurt om datteren hennes kunne gjøre gjennomgangen for henne, men hun nektet. Noen dager etter avsluttet møtte jeg datteren på leiligheten for å gi henne nøklene. Da vi åpnet døren, oppdaget vi to store problemer.

Det første problemet var at noen hadde skrudd luften ned veldig lavt, og viften var på full blast. Stedet var en frysende, arktisk temperatur. Det var så kaldt at a / C-enheten hadde frosset. En isblokk hadde smeltet, og teppet ble gjennomvåt.

For det andre var det en sterk katteluk. Vi hadde ikke lagt merke til en katt i bolig tidligere.

Men lukten da vi åpnet døren var uunngåelig. Katturin har en tydelig lukt, og det er veldig vanskelig å kvitte seg med det. Hadde denne kjøperen gjennomført sin siste gjennomgang og merket elementene på verifisering av eiendomsforhold, kunne vi ha utstedt en anmodning om reparasjon eller bedt om en konsesjon før avslutningen. Men på dette tidspunktet var det for sent å holde opp lukkingen fordi den hadde stengt.

En bekreftelse av eiendomsforhold er ikke skjemaet som skal brukes for å stoppe sperringen fra lukking. For å hindre en lukning, vil en kjøper måtte signere en bestemt forespørsel. En kjøper vil aldri ha så mye innflytelse etter lukning som en kjøper vil ha før lukningen.

Jeg bør også peke på at kjøperen som skrev for å spørre om dørene i garasjen, var sannsynligvis en første gangs kjøper, og en veldig nervøs førstegangskjøper på det.

I de fleste eiendomsmeglingstransaksjoner er det uvanlig at selger fjerner inventar uten tillatelse eller autorisasjon. Min gjetning er at dørene i garasjen alltid hadde vært i garasjen, og kjøperne la ikke merke til dem under den første hjemmeinspeksjonen.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}