Skatteeffekter når du taper hjemmet ditt til foreclosure

For så vidt angår Internal Revenue Service, er en foreclosure den samme som salg av en eiendom. Bunnlinjen er at den en gang var din, og nå er det ikke. Dette betyr at hendelsen kan utløse en gevinst eller tap, og hvis en del av boliglånet er tilgitt eller kansellert, kan inntektsskatt skyldes det beløpet også.

Kapitalforhøyelse eller tap på foreclosures

Salg av fast eiendom går normalt gjennom en escrow-prosess, og selgeren mottar uttalelser som viser hvor mye boligen ble solgt til.

Med foreclosures er det imidlertid ingen escrow. Utlånsbanen tar rett og slett besittelse av huset. Eiendommen har skiftet hender, slik at IRS sier at en foreclosure fortsatt betraktes som et salg, eller i mer tekniske termer, en "disposisjon" av eiendom.

Den grunnleggende formelen for beregning av gevinster er å trekke grunnlaget eller kostnaden av eiendommen fra salgsprisen. Forskjellen er hvor mye fortjeneste en person har gjort, eller hvor mye penger gikk tapt på transaksjonen. I en foreclosure situasjon og uten escrow uttalelser, er salgsprisen som brukes til skattemessige formål ikke umiddelbart klart. Det er ingen gjensidig avtalt salgspris.

Men det er fortsatt en "salgspris" for skattemessige formål. Det vil være enten markedsverdien av eiendommen eller den utestående lånebalansen umiddelbart før avskærmningen, avhengig av hvilken type lån du hadde. Begge disse tallene vil bli rapportert til deg og til IRS av utlånsinstitusjonen på skjema 1099-A.

Tilbakekallingslån eller ikke-tilbakebetalingslån

Lånet ditt var enten et nytt eller et ikke-tilbakebetalingslån. Boliglån som brukes til å skaffe seg et hus, har en tendens til å være ikke-tilbakekjøpte lån, mens refinansierte lån og boliglån har en tendens til å være rekurslån. Dette er imidlertid ikke en absolutt regel. Det kan også avhenge av staten du bor i.

Hvis du hadde et lån på lån, er du personlig ansvarlig for gjelden, og utlåner kan forfølge deg for tilbakebetaling selv etter at eiendommen er blitt repossessed. I dette tilfellet er tallet som brukes som salgspris ved beregning av gevinst eller tap, det minste av følgende to beløp:

• Den utestående lånebalansen umiddelbart før utestengningen minus enhver gjeld som låntakeren forblir personlig ansvarlig etter foreclosure
• Den virkelige markedsverdien av eiendommen er utelukket.

Du kan ha kansellert gjeldsinntekt fra foreclosure med denne typen lån.

Et lån uten tilbakebetaling er en hvor låntakeren ikke er personlig ansvarlig for tilbakebetaling av lånet. Lånet er med andre ord tilfredsstilt og utlåner kan ikke forfølge låner for ytterligere tilbakebetaling etter at den har tatt eiendommen tilbake. For ikke-tilbakekjøpte lån er tallet brukt som salgspris den utestående lånebalansen umiddelbart før foreclosure.IRS sier at du effektivt selger huset tilbake til utlåner for full behandling av utestående gjeld. Du vil ikke ha noen kansellert gjeldsinntekt fordi utlåner er forbudt ved lov fra å forfølge deg for tilbakebetaling.

Rapportering av kapitalgevinst eller tap

Når du har bestemt hvilken type lån du hadde på eiendommen din, kan du bestemme salgsprisen.

Hvis den avskårne eiendommen var din primære bolig, rapporter avskærmningen på skjema D og skjema 8949. Du kan kvalifisere for å utelukke opptil $ 500 000 av gevinst ved inntektsskatt, i henhold til visse regler:

• Hjemmet var din primære bolig.
• Du bodde i den i minst to av de siste fem.

Individuelle skattebetalere kan utelukke $ 250 000, og giftige skattebetalere arkiverer i fellesskap kan doble det beløpet.

Noen tilleggsregler gjelder. Hvis den utelukkede eiendommen ble blandet, var det din primære bolig på en gang og en annenbolig på en annen tid. Du kan fortsatt kvalifisere for utelukkelse fra kapitalgevinstskatt i henhold til de modifiserte reglene for beregning av gevinst eller tap.

Fra 2017 er skattesatsen på langsiktige realisasjonsgevinster for eiendommer, eide i et år eller lenger, 15 prosent for skattebetalere som faller i 25 til 35 prosent skattebeslag.

Prisen er 20 prosent for de som faller inn i 39. 6 skattebraketten. Huseiere som faller inn i 10 eller 15 prosent skattekonsoll, må ikke betale en kapitalgevinstskatt i det hele tatt. Hvis du eide hjemmet ditt i mindre enn et år, må du betale kapitalgevinstskatt i samme rate som brukes på din vanlige inntekt, med andre ord, i henhold til skattekonsollen.

Hvis den utelukkede eiendommen var en leieeiendom, rapporterer du salget på skjema 4797.

Forfalskningsgjenstandsloven § Foreclosures kan utløse skattepliktig inntekt i tillegg til kapitalgevinster. Hvis utlåner tilgir eller kansellerer boliglånet på et lån, kan det hende du må inkludere dette som inntekt, men det er noen få unntak som kan ekskludere kansellert gjeld fra skattebehandling.

Den viktigste av disse er utelukkelsen for gjeld sikret av ditt hovedhjem. Under gjeldsforebyggende gjeldsloven kan kansellert gjeld på inntil 2 millioner dollar utelukkes så lenge gjelden ble brukt til å kjøpe eller bygge hovedbolig. Denne skatteutleggelsen utløp teknisk i slutten av 2016, men den dekker fortsatt gjeld som er tilgitt i 2017 dersom en skriftlig avtale ble inngått i 2016. Og kongressen gjenåpnet spørsmålet i januar 2017, så det er mulig at loven til slutt vil bli utvidet inn i fremtidige år.

Skattedokumenteringsskjema 1099-A og Form 1099-C

Form 1099-A utstedes av banken etter at eiendommen er utelukket. Det rapporterer datoen for foreclosure, den virkelige markedsverdien av eiendommen og den utestående lånebalansen umiddelbart før foreclosure. Du trenger denne informasjonen når du rapporterer kapitalgevinstinntekt knyttet til foreclosure.

Formular 1099-C utstedes av banken etter at banken har kansellert eller tilgitt gjeld på et lån.Dette skjemaet angir hvor mye gjeld ble kansellert. Hvis en utlåner både forecloses på et hjem og kansellerer den ubetalte gjelden i samme år, kan du bare motta en enkelt form 1099-C som rapporterer både foreclosure og kansellering av gjeld i stedet for å motta både 1099-A og 1099- C.