Hva er en 1031 Skatt-Utsatt Exchange?

Av C. Grant Conness, President, 1031 Alternativgruppe

Mange investorer har spurt hva som egentlig er en 1031-utveksling, hva er retningslinjene og tidslinjene, og kan du lovlig utsette kapitalgevinstskattene dine ? Jeg trodde det ville være fordelaktig å svare på noen av de vanligste spørsmålene i denne artikkelen.

Hva er en §1031 Exchange?

En §l031 Exchange er en transaksjon der en skattyter har lov til å utveksle en investeringseiendom til en annen ved å utsette skattemessig konsekvens av et salg.

Transaksjonen er godkjent av §1031 av IRS-koden.

IRS-koden lyder faktisk: "Ingen gevinst eller tap skal gjenkjennes ved utveksling av eiendommer holdt for produktiv bruk i en handel eller virksomhet eller for investering, dersom eiendommen utveksles utelukkende for eiendom av samme type, som skal holdes enten for produktiv bruk i en handel eller bedrift eller for investering. "

Krav til 1031 Exchange

• Tidslinjer for 1031 Exchange

  Investoren (eller veksleren) må følge de strenge 45- / 180-dagers retningslinjene for en bytte. Når utveksleren selger sin eiendom (avhendet eiendom) har han / hun 45 dager til å identifisere eiendommer med samme eller høyere verdi. Når det er identifisert, har veksleren 180 dager fra den dagen han / hun solgte eiendommen sin for å erverve eiendommen (e) identifisert (eller 135 dager fra slutten av 45-dagersperioden).

• Likegyldig eiendom i en 1031-utveksling

  Investoren må anskaffe "like-kind" eiendom. Dette betyr at det må være andre kvalifiserende former for fast eiendom. Eksempelvis kan byttehandleren selge et duplex og kjøpe en kommersiell eiendom, eller han / hun kan selge et stykke land og kjøpe en leilighetskompleks. Eiendommen trenger bare å være "like-kind".

• Utvekslingseiendom holdt for investering

  Eiendommen som er solgt (avhendet eiendom) og den nyanskaffede eiendommen (erstatningseiendom) må holdes for investerings- eller forretningsformål. Derfor kan du ikke selge din primære bolig og kjøpe en investeringseiendom, og du kan heller ikke selge og investere eiendom og kjøpe et primært hjem.

• Lik eller større gjeld og egenkapital i en 1031-utveksling

  Hvis veksleren selger en eiendom for $ 1 million, hvor $ 500k var egenkapital og $ 500k var gjeld, må bytteren kjøpe $ 1 million eller mer verdt av eiendom. Videre må bytteren bruke hele egenkapitalen og erstatte all gjeld for å utsette 100% av kapitalgevinsten.

  Bytteren kan legge til flere inntekter til det nye kjøpet hvis han / hun ønsker det, og bytteren kan ta på tilleggsgjeld hvis ønskelig også. Hvis veksleren ikke ønsker å bruke alle salgsinntektene, kan han / hun gjøre en delvis utveksling og betale gjeldende kapitalgevinster skatt på forskjellen.Dette kalles "oppstart".

• Konstruktiv kvittering og kvalifisert mellommann for en 1031-utveksling

  Veksleren kan ikke motta penger fra salget. Dette er kjent som "konstruktiv kvittering" og ville utløse en skattepliktig hendelse på mottatte penger. I henhold til IRS-sikkerhetsbestemmelsene må bytteren bruke en kvalifisert mellommann eller QI for å lette 1031-transaksjonen.

  QI er en uavhengig tredjepart (ikke din advokat, agent, megler eller CPA) som holder salgsprovenuet og kjøper erstatningseiendommen på dine vegne. Det er ekstremt viktig i dagens miljø å bare knytte seg til anerkjente, forsikrede og bundet kvalifiserte mellommenn.

• 1031 Valutakurs

  Som med enhver investering i fast eiendom, er det risiko forbundet med Delaware Lovbestemte Tillit og / eller Leietakere i felles eierskap. Det er ikke mulig å adressere alle relevante risikofaktorer i dette forumet. Risikofaktorer er skissert i Private Placement Memorandum for hvert tilbud. Investorer bør forstå alle risikofaktorene grundig og diskutere dem med sin økonomiske representant før de investerer i en Delaware lovbestemt tillit eller leietaker i felles utveksling.

Verdipapirer som tilbys gjennom Pacific West Securities, Inc. - Medlem FINRA / SIPC.

Dette materialet er verken et tilbud om å selge eller forespørselen om å kjøpe noen sikkerhet. Informasjonen er kun til diskusjon og informasjon. Det er ikke ment å erstatte kompetent juridisk, skatte- eller finansplanlegging.

De gjeldende skattekodene gjelder kun for og vedrører bare føderal lov. Individuelle stater kan ha sine egne tilleggskoder. Ta kontakt med riktig skatt og juridisk profesjonell i din stat. Denne informasjonen er gitt fra kilder som antas å være pålitelige, men skal brukes i forbindelse med faglig rådgivning som er i samsvar med din personlige situasjon.