Revers Mortgage Basics: Hva du trenger å vite

Et omvendt boliglån er en type lån som gir kontanter ved hjelp av egenkapitalen din. Dette er ikke den mest fleksible (eller billigste) måten å låne, så det er verdt å vurdere alternativer før du bruker en. I riktig situasjon gir disse lånene en kraftig måte å tappe inn i verdien av ditt hjem.

Grunnleggende

Som et vanlig boliglån, er et omvendt boliglån et lån som bruker hjemmet ditt som sikkerhet. Disse lånene er imidlertid forskjellige på flere måter, noe som fører til "revers" delen av navnet.

1. Du mottar penger i stedet for å betale penger til din utlåner hver måned. Beløpet på ditt lån
2. vokser over tid, i motsetning til å krympe med hver månedlig betaling Konseptet ligner et andre boliglån eller boliglån. Omvendt boliglån er imidlertid kun tilgjengelig for huseiere i alderen 62 år og eldre, og du trenger vanligvis ikke å tilbakebetale disse lånene før du beveger deg ut av huset ditt.

Omvendt boliglån kan gi penger til alt du vil. Så lenge du oppfyller kravene (se nedenfor), kan du bruke midlene til å supplere dine andre kilder inntekter eller eventuelle besparelser du har samlet. Men ikke bare hoppe på utsiktene til enkle penger - disse lånene er kompliserte (spesielt å slappe av), og de reduserer eiendeler for arvinger.

Det er flere kilder for omvendt boliglån, men vi vil hovedsakelig dekke Home Equity Conversion Mortgage (HECM) tilgjengelig gjennom Federal Housing Administration.

En HECM er generelt billigere for låntakere på grunn av statsstøtte, og regler for disse lånene gjør dem relativt forbruksvennlige.

Hvor mye kan du få?

Hvor mange penger du får, avhenger av flere faktorer, og er basert på en beregning som gjør visse forutsetninger om hvor lenge lånet varer.

Egenkapital:

jo mer egenkapital du har i ditt hjem, desto mer kan du ta ut. For de fleste låntakere virker det best hvis du har betalt lånet ditt over mange år, og boliglånet ditt er nesten helt lønnet. Rente:

lavere rente betyr at du kan få mer fra et omvendt boliglån. Alder:

Alderen på yngste låntakeren på lånet vil også påvirke hvor mye du får, og eldre låntakere kan ta mer. Hvis du er fristet til å ekskludere noen yngre for å få en høyere utbetaling, vær forsiktig - en yngre ektefelle må flytte ut ved en eldre låneres død dersom den yngre personen ikke er med i lånet. Ditt valg av

hvordan for å få pengene er også viktig. Du kan velge mellom flere utbetalingsalternativer. Lump sum:

Det enkleste alternativet er å ta alle pengene på en gang. Med dette alternativet har lånet en fast rente, og lånebalansen vokser bare over tid etter hvert som renter tilfaller. Periodiske betalinger:

Du kan også velge å motta faste betalinger (månedlig, for eksempel). Disse utbetalingene kan vare i hele livet eller i en bestemt periode (f.eks. 10 år). Hvis lånet ditt forfaller fordi alle låntakere har flyttet ut av huset, slutter betalingene. Med levetidsbetaling er det mulig å ta ut mer enn deg og din långiver forventet hvis du lever et usedvanlig langt liv. Kredittlinje:

i stedet for å ta kontanter med en gang, kan du velge en kredittkreditt, som lar deg tegne penger hvis og når du trenger dem. Fordelen ved denne tilnærmingen er at du bare betaler renter på pengene du faktisk har lånt, og kredittgrensen din kan potensielt vokse over tid. Kombinasjon:

kan ikke bestemme? Du kan bruke en kombinasjon av programmene ovenfor. For eksempel kan du ta et lite klumpsummer opp foran og holde en kreditt for senere. For å få et estimat på hvor mye du kan ta ut, kan du prøve National Rewards Mortgage Lenders Association kalkulator. Den faktiske prisen og gebyrene som din utlåner betaler, vil imidlertid avvike fra forutsetningene som brukes.

Omvendt boliglånskostnader

Som med alle andre boliglån, betaler du renter og avgifter for å få et omvendt boliglån. Avgifter har historisk vært notorisk høyt, men ting blir bedre.

Likevel må du være oppmerksom på kostnadene og sammenligne tilbud fra flere långivere.

Avgifter kan bli (og ofte er) finansiert eller innbygget i lånet ditt. Med andre ord skriver du ikke en sjekk - så du ikke

føler disse kostnadene, men du betaler fortsatt dem. Gebyrer redusere mengden egenkapital igjen i hjemmet ditt, noe som etterlater mindre for din eiendom (eller for deg, hvis du selger hjemmet og betaler lånet). Hvis du har midler tilgjengelig, kan det være lurt å betale lomme i stedet for å betale renter på disse gebyrene i årene som kommer. Lukkekostnader:

Du betaler noen av de samme sluttkostnadene som kreves for et hjem kjøp eller refinansiere. For eksempel trenger du en vurdering, du trenger dokumenter som er arkivert, og långiveren din vil vurdere kreditten din. Noen av disse kostnadene er utenfor din kontroll, men andre kan styres og sammenlignes. For eksempel varierer opprinnelsesavgiftene fra utlåner til utlåner, men fylkeskontoret ditt belaster det samme uansett hvem du bruker. Servicegebyrer:

Du kan få klistremerkechock når du ser månedlige avgifter som spiser i din månedlige inntekt fra et omvendt boliglån. Det er maksimale grenser for HECM-avgifter, men det er alltid verdt å handle rundt. Forsikringspremier:

fordi HECM er støttet av FHA (som reduserer risikoen for utlåner), betaler du en premie til FHA. Din første boliglånsforsikringspremie (MIP) er mellom 0. 5 prosent og 2. 5 prosent, og du betaler en årlig avgift på 1. 25 prosent av lånebalansen. Interesse:

selvfølgelig betaler du renter på eventuelle penger du har tatt gjennom en omvendt boliglån. Tilbakebetaling

Du foretar ikke månedlige innbetalinger på et omvendt boliglån. I stedet er lånebalansen forfalt når låner permanent flyttes ut av hjemmet (vanligvis ved døden eller når hjemmet selger).Men du er

som tar på gjeld som må tilbakebetales - du merker det ikke. Din totale gjeld vil være mengden penger du tar i kontanter pluss renter på pengene du lånte. I de fleste tilfeller vokser din gjeld over tid - fordi du låner penger og ikke foretar betalinger (du kan til og med låne mer hver måned).

Når lånet ditt kommer på grunn, må det tilbakebetales. Lånet skyldes vanligvis når alle låntakere har "permanent" flyttet ut. Omvendte boliglån kan imidlertid også komme på grunn hvis du ikke oppfyller vilkårene i avtalen din - hvis du ikke betaler eiendomsskatt, for eksempel.

De fleste omvendte boliglån blir tilbakebetalt gjennom salget av hjemmet. For eksempel, etter døden, går hjemmet på markedet, og du mottar kontanter som kan brukes til å betale lånet. Hvis du skylder mindre enn du selger huset for, kommer du til å holde forskjellen. Hvis du skylder mer enn du selger huset til, trenger du ikke å betale forskjellen

med en HECM (med andre ord, du "vinner"). I noen tilfeller vil arvingerne bestemme seg for å beholde hjemmet. I disse tilfellene er hele lånebeløpet forfalt - selv om lånebalansen er høyere enn hjemmeverdi. Arvingene dine må komme opp med en stor sum penger for å holde huset i familien. Krav

For å få et omvendt boliglån må du oppfylle noen grunnleggende kriterier.

Grunnleggende regler:

Hjemmet er din primære bolig (du kan f.eks. Ikke bruke en leiebolig)

Du er minst 62 år gammel

• Du er ikke utsatt for gjeld skyldig til Den føderale regjeringen
• Tilstrekkelig egenkapital:
• siden du tar penger

ut av huset ditt, trenger du en betydelig egenkapital i hjemmet ditt for å tegne fra. Det er ikke noe lån å verdsette beregningen som du ville ha med et "fremover" boliglån. Løpende utgifter: Du må ha muligheten til å fortsette å betale løpende utgifter knyttet til hjemmet ditt (du må bevise at du er i stand til å holde tritt med utgifter). Dette sikrer at eiendommen holder sin verdi og at du beholder eierskapet av eiendommen. For eksempel vil du ha kontinuerlige vedlikeholdskostnader, og du må kanskje betale eiendomsskatt og forsikringspremier.

Inntekt: du trenger ikke inntekt for å kvalifisere for et omvendt boliglån fordi du ikke er pålagt å foreta betalinger på lånet.

Rådgivning: før din HECM er finansiert, må du delta i en "forbrukerinformasjonssession" med en HUD-godkjent HECM-rådgiver. Dette er ment å gi objektiv informasjon om produktet.

Første boliglån: Hvis du fremdeles skylder penger på ditt hjem, kan du fortsatt få et omvendt boliglån (noen gjør det for å eliminere eksisterende månedlige utbetalinger). Imidlertid må det omvendte boliglånet være den første lien på eiendommen. For de fleste låntakere betyr det at du betaler din resterende boliglån med en del av ditt hjemlån. Dette er enklest hvis du har omtrent 50% egenkapital i ditt hjem (eller mer).