Hvorfor faller eiendomsprisene når renten øker?

En av farene ved rekord-lave renter er at de oppblåser eiendomspriser; ting som aksjer, obligasjoner og eiendomshandel på høyere verdier enn de ellers ville støtte. For aksjer kan dette føre til høyere enn normale pris-til-inntjeningsforhold, PEG-forhold, utbyttejusterte PEG-forhold, pris-til-bok-verdiforhold, pris-til-kontantstrømforhold, pris-til-salgs-forhold , samt lavere inntektsutbytte og utbytteutbytte.

Alt dette kan virke fantastisk hvis du er heldig nok til å sitte på betydelige beholdninger før rentenes tilbakegang, slik at du kan oppleve bommen hele veien til toppen, se nettverket ditt verdt å vokse høyere og høyere med hvert passerende år til tross for at rentenivået øker, overstiger økningen i passiv inntekt, noe som virkelig teller. Det er ikke så bra for den langsiktige investoren og / eller de som ikke har mange eiendeler, legger til side som ønsker å begynne å spare, som ofte inkluderer unge voksne bare ute av videregående eller høyskole, går inn i arbeidsstyrken for første gang.

Det kan høres rart ut hvis du ikke er kjent med økonomi eller forretningsverdi, men det gir mye mening hvis du stopper og tenker på det. Når du kjøper en investering, er det du virkelig kjøper, fremtidige kontantstrømmer; fortjeneste eller salg forteller at, justert for tid, risiko, inflasjon og skatt, tror du at du skal gi en tilstrekkelig avkastning, uttrykt som en sammensatt årlig vekst, for å kompensere for at du ikke forbruker kjøpekraften din i nåtiden; bruke det på ting som gir verktøy som biler, hus, ferier, gaver, en ny garderobe, landskapsarbeid, middager på fine restauranter, eller hva som helst annet gir en følelse av lykke eller glede i livet ditt, forsterker det som virkelig betyr noe: Familie, venner, frihet over tid og god helse.

Når eiendomsprisene er høye på grunn av lave rentenivåer, betyr det at hver dollar du bruker til å kjøpe en investering, kjøper færre dollar av utbytte, renter, husleier eller annen inntekt (både direkte eller gjennomsiktig, i tilfelle selskaper som beholder inntjening for vekst i stedet for å betale dem ut til aksjonærene).

Faktisk ville den rasjonelle langsiktige investoren gjøre cartwheels ved utsigten til et aksjemarked som tilbyr utbytter på mer enn 2x eller 3x det normaliserte statsobligasjonsrenten eller et eiendomsmarked som kunne gi 5x eller 10x den normaliserte statsobligasjonsobligasjonen utbytte. For det de mistet i bokført verdi på balansen, slik at de ble fattigere på papir, ville de få ekstra månedlig inntekt, slik at de kunne skaffe seg mer. et tilfelle av økonomisk realitet slående regnskapsmessig utseende.

Selv om du vet alt dette, kan du kanskje undre hvorfor eiendomsprisene faller når rentene stiger. Hva ligger bak tilbakegangen? Det er et fantastisk spørsmål. Selv om det var langt mer komplisert, var vi å dykke inn i mekanikken, i hjertet av saken, kommer det for det meste til to ting.

en. Assetpriser faller når rentenivået øker fordi muligheten til å risikofri prisen blir mer attraktiv.

Om de skjønner det eller ikke, har de fleste nok sunn fornuft til å sammenligne hva de kan tjene på en potensiell investering i aksjer , Obligasjoner eller fast eiendom til det de kan tjene på å parkere pengene i trygge eiendeler. For små investorer er dette ofte renten som skal betales på en FDIC-forsikret sparekonto, kontokonto, pengemarkedsregnskap eller pengemarkedsfond.

For større investorer, bedrifter og institusjoner, er dette den såkalte "risikofrie" satsen på amerikanske statsobligasjoner, obligasjoner og notater, som støttes av USAs regjeringens full skattekraft.

Hvis de "sikre" prisene øker, vil du og de fleste andre investorer kreve en høyere avkastning til en del med pengene dine; å ta risiko ved å eie bedrifter eller boligblokker. Dette er bare naturlig. Hvorfor utsette deg selv for å miste eller flyktighet når du kan lene deg tilbake, samle interesse, og vet at du til slutt vil få din fulle (nominelle) hovedstol tilbake på et tidspunkt i fremtiden? Det er ingen årlige rapporter å lese, ingen 10-K å studere, ingen proxy-setninger å lese.

Et praktisk eksempel kan hjelpe.

Tenk deg at den 10-årige statsobligasjonen ga et utbytte på 2,4% før skatt. Du ser på en aksje som selger for $ 100. 00 per aksje og har utvannet resultat per aksje på $ 4. 00.

Av den $ 4. 00, $ 2. 00 utbetales som kontantutbytte. Dette gir et inntjeningsutbytte på 4,00% og et utbytte på 2,00%.

Tenk nå at Federal Reserve øker renten. Den 10-årige statskassen slutter å gi 5,0% før skatt. Alt annet er lik (og det er aldri, men for akademisk klarhet, vi antar som sådan for øyeblikket), kan investorer kreve samme premie å eie aksjen. Det vil si før renten økte, var investorene villige til å kjøpe aksjer i bytte for 1, 6% i ekstraavkastning (differansen mellom 4.00% inntjeningsavkastning og en 2. 40% skattemessig avkastning). Når skattemessig avkastning økte til 5,00%, dersom det samme forholdet holder seg, ville de kreve et inntjeningsutbytte på 6,60%, noe som medfører et utbytte på 3,30%. Utenfor andre variabler, for eksempel endringer i kostnaden for kapitalstrukturen (mer om det i et øyeblikk), kan den eneste måten aksjen leverer det nivået på profitt og utbytte, falle fra $ 100. 00 per aksje til $ 60. 60 per aksje, en nedgang på nesten 40,00%.

Dette er ikke problematisk i det hele tatt for disiplinert investor, gitt selvsagt at inflasjonen fortsatt er godartet. Hvis det er noe, er det en god utvikling fordi deres vanlige dollar koster gjennomsnittlig, reinvestert utbytte, og ny, ny kapital som er investert fra lønnsslipp eller andre inntektskilder, kjøper nå flere inntekter, mer utbytte, mer interesse, mer leie enn det som tidligere var mulig.De har også fordeler da selskaper kan generere høyere avkastning fra tilbakekjøpsprogrammer.

2. Eiendomspriser faller når rentenivået øker fordi kostnadene for kapitalendringer for bedrifter og fast eiendom, kutting i inntekter

En annen grunn at eiendomsprisene faller når renten øker, kan det ha stor innflytelse på nivået på nettoinntekter som er rapportert i resultatregnskapet . Når en bedrift låner penger, går det gjennom enten banklån eller ved å utstede bedriftsobligasjoner. Hvis rentene et selskap kan få i markedet er vesentlig høyere enn renten det betaler på sin eksisterende gjeld, vil det måtte gi opp mer kontantstrøm for hver dollar utestående forpliktelser når det kommer tid til å refinansiere. Dette vil resultere i mye høyere rentekostnader. Selskapet vil bli mindre lønnsomt siden obligasjonseierne i de nyutstedte obligasjonene som brukes til å refinansiere gamle forfallsobligasjoner eller nyutstedte obligasjoner som er nødvendige for å finansiere oppkjøp eller utvide, krever nå mer av kontantstrømmen. Dette medfører at "inntjeningen" i pris-til-resultat-forholdet synker, noe som betyr at verdsettelsen øker flere ganger, med mindre aksjen avtar med et passende beløp. Sett på en annen måte, for aksjene skal forbli den samme prisen i reelle termer, bør aksjekursen avta.

Dette fører igjen til at den såkalte rentedekningsgraden reduseres, slik at selskapet ser risikere ut. Hvis den økte risikoen er tilstrekkelig høy, kan det føre til at investorer krever en enda større risikopremie, noe som setter aksjekursen enda mer.

Assetintensive bedrifter som krever mye eiendom, anlegg og utstyr er blant de mest sårbare for denne typen renterisiko. Andre firmaer - tenker på Microsoft tilbake på 1990-tallet da det var gjeldsfritt og krevde så lite i veien for materielle eiendeler til å operere, det kunne finansiere alt og alt ut av bedriftens kontrollkonto uten å spørre banker eller Wall Street for penger - seile rett ved dette problemet, helt uberørt.

Flere typer bedrifter trives faktisk når og hvis rentene stiger. En illustrasjon: Forsikringskonglomerat Berkshire Hathaway, bygget over de siste 50 + årene nå-milliardæren Warren Buffett. Mellom kontanter og kontanter-lignende obligasjoner sitter selskapet på $ 60 milliarder i eiendeler som tjener nesten ingenting. Hvis renten skulle øke en anstendig prosentandel, ville firmaet plutselig tjene milliarder på milliarder dollar i tilleggsinntekt per år fra de reserverte likviditetsbeholdningen. I slike tilfeller kan det bli spesielt interessant som faktorene fra det første elementet - investorer krevende lavere aksjekurser for å kompensere dem for det faktum at statsobligasjoner, obligasjoner og notater gir rikere avkastninger - duker det ut med dette fenomenet som inntektene selv vokse. Hvis virksomheten sitter på nok sparebytte, er det mulig at aksjekursen faktisk kunne øke til slutt; En av de tingene som gjør investeringen så intellektuelt hyggelig.

Det samme gjelder for fast eiendom. Tenk deg at du har $ 500 000 i egenkapital du vil sette inn i et eiendomsprosjekt; kanskje bygge en kontorsbygning, bygge opp lagringsenheter, eller utvikle et industrielt lager for å leie til produksjonsfirmaer. Uansett hvilket prosjekt du oppretter, vet du at du må sette 30% egenkapital inn i den for å opprettholde din foretrukne risikoprofil, mens de andre 70% kommer fra banklån eller andre finansieringskilder. Hvis renten øker, stiger kapitalkostnadene dine. Det betyr at du enten må betale mindre for eiendomsoppkjøpet / utviklingen, eller du må være tilfreds med langt lavere kontantstrømmer; penger som ville ha gått i lomma, men nå blir omdirigert til långivere. Resultatet? Med mindre det er andre variabler på spill som overvelder denne vurderingen, må den siterte verdien av eiendommen avta i forhold til hvor den hadde vært. (Sterke aktører på eiendomsmarkedet har en tendens til å kjøpe eiendommer de kan holde i flere tiår, finansiering på vilkår så lenge som mulig, slik at de kan arbitrageavskrivninger i valutaen. Når inflasjonen spretter bort til verdien av hver dollar, øker de leieprisene, vet deres fremtidige forfallstidspenger er mindre og mindre økonomisk.)