Skattemessige fradrag når du selger et hus

Selge et hjem kan være komplisert nok selv før du vurderer alle skatteimplikasjonene. En av de største bekymringene er at du kan finne deg selv ansvarlig for en kapitalgevinst skatt avhengig av arten av eiendommen du selger. Internal Revenue Code tilbyr en ekskludering - du er ikke beskattet på denne delen av din gevinst - men bare hvis eiendommen er din primære bolig og det oppfyller flere regler.

Når det er sagt, kan gevinsten din være mer enn ekskluderingen som er tilgjengelig for deg, eller eiendommen du selger, kvalifiserer kanskje ikke. Dette kan la deg lure på om eventuelle utgifter knyttet til salget er fradragsberettiget, slik at du kan redusere skattebelastningen din. Du har kanskje spørsmål som:

• Fungerer noen oppgaver du gjorde før du noterte at huset kom inn i spill?
• Betyr maleri?
• Er det en statsskatt som må betales ved salg?
• Hva kan trekkes fra kapitalgevinsten?
• Hva med å selge apparatene?

Her er det du trenger å vite før du plantet det For Sale-tegnet på plenen din.

Selge ditt hovedhjem

Du kan inkludere alle slags salgskostnader i kostnadsgrunnlaget for huset ditt. Å øke din justerte kostnadsgrunnlag reduserer kapitalgevinst fordi dette er hva som trekkes fra salgsprisen for å bestemme hvor mye av gevinst eller tap i noen tilfeller du har oppnådd. Hvis du har mindre gevinst, er du mer sannsynlig å falle innenfor utelukkelsesgrensen, og hvis du ikke får en gevinst, betaler du mindre.

Det er en god avtale hele veien rundt.

Du kan trekke eventuelle rimelige og vanlige utgifter for å få huset ditt solgt, og ja, dette inkluderer maleri. Det inkluderer også alle gebyrene du betaler ved lukning, samt eventuelle forbedringer som forlenge husets brukstid. IRS sier at følgende forbedringer vil øke kostnadsgrunnlaget i huset:

• Tilskudd og andre forbedringer som har en levetid på mer enn ett år
• Spesielle vurderinger for lokale forbedringer
• Beløp du brukte etter et uhell å gjenopprette skadet eiendom.

Den justerte delen av IRS-publikasjonen 523 gir en komplett liste over mulige tilpasninger du kan gjøre til kostnadsbasis.

Om at utestenging

De fleste trenger ikke å bekymre seg for å betale kapitalgevinstskatt når de selger sine hjem fordi ektepar kan utelukke opptil $ 500 000 av gevinster og enkelt skattebetalere kan utelukke opptil $ 250 000. Av Selvfølgelig, som med de fleste ting skattemessige, er det noen kvalifiserende regler. Dine forhold må passere eierskapstesten og brukstesten.

Begge ektefeller - eller en enkelt skattyter hvis han ikke er gift - må ha bodd i huset i minst to av de siste fem årene som avsluttes med datoen for salget.Du må eie eiendommen i minst to av de fem årene også. IRS tallene dette gjør det til ditt viktigste hjem. Hvis du er gift og sender inn en felles avkastning, trenger bare en av deg å passere eierskapstesten.

Nå er det her hvor det blir vanskelig og hvor IRS er faktisk ganske generøs: Du behøver ikke å eie hjemmet og bo i det samtidig i samme toårsperiode, for eksempel hvis du bodde i hjemmet som en leietaker en stund før du kjøper den.

Både eierskap og bruk må skje i løpet av de fem årene som ligger umiddelbart før salget av hjemmet. Du må heller ikke bo der når du selger den. Din toårs oppholdsperiode kan oppstå når som helst så lenge det er innen den femårsperioden.

Hvis du har medeiere, for eksempel, har du kjøpt eiendommen med noen andre du ikke er gift med. Hver eier kan ta utslaget på $ 250 000.

Det er en siste fangst. Du - eller du eller din ektefelle eller medeier - kan ikke ha hevdet en utelukkelse for gevinst ved salg av et annet hjem i løpet av de to årene umiddelbart før hussalget.

Hva er skattet som en langsiktig kapitalgevinst?

Enhver forstår deg over ekskluderingsbeløpet vil bli beskattet som en langsiktig kapitalgevinster dersom du eide huset i mer enn et år. Skattesatsen på langsiktige realisasjonsgevinster er enten 0 prosent eller 15 prosent, avhengig av hvilken inntektsskatt du kommer inn i.

Nullsatsen kan gjelde dersom din vanlige inntekt faller innenfor de 10 eller 15 prosent skattene. Disse skattebetalerne måtte betale en 5 prosent langsiktig kapitalgevinst skattesats før 2008, men det er endret.

De fleste skattebetalere betaler kapitalgevinstskatt på 15 prosent, men sett så til side 15 prosent av skattepliktig gevinst for IRS. Sjekk på kapitalgevinst skattesatser i din stat også. Enhver statlig skatt som du må betale ved salg av huset, vil ikke redusere kapitalgevinsten din, men du kan i det minste inkludere dem sammen med andre statlige inntektsskatter du betalte på Schedule A hvis du spesifiserer fradragene dine.

Hvis du eide eiendommen i mindre enn et år, er det en kortsiktig kapitalgevinster, og den kvalifiserer ikke for utelukkelse. Denne typen gevinst blir beskattet til ordinære skattesatser sammen med din andre inntekt. Med andre ord, vil du effektivt betale uansett skattekonsoll du er inne etter å ha tatt alle tilgjengelige skattekreditter og fradrag.

Hva om egen eiendom?

Så hva skjer med ditt hjem kjøleskap og andre apparater? Disse betraktes som egen eiendom fra huset ditt. Hvis du selger dem separat, er det svært sannsynlig at du vil gjøre det for mindre enn det du betalte for dem. Dessverre, hvis du tar et tap - og du vil sannsynligvis - dette tapet er ikke skattefradrag.

Du kan likevel få tilbake penger ved å selge dem. Hvis apparatene er ganske nye, bør du kunne grave opp kvittering for kjøpesummen. Hvis apparatene er eldre, kan de ikke ha mye verdi, men du kan få en ide om rettferdige markedsverdier ved å bla gjennom lokale klassifiserte s, eBay eller craigslist for lignende apparater.Selvfølgelig representerer provenyet skattepliktig inntekt, slik at du kanskje bare vil spare deg litt forverring ved å inkludere dem i hussalget.