Skatt behandling av kansellert boliglån gjeld

Lån långivere avbryter eller tilgi ofte en persons gjeld. Selv om dette avlaster debitoren om et umiddelbart økonomisk stress, utløser det ofte en skatteforpliktelse. Under skattelovgivningen betraktes kansellert gjeld som inntekt til skyldneren og inngår som en del av skyldnerens inntekt. Utlåner rapporterer denne kansellerte gjelden både til den enkelte og til Internal Revenue Service ved hjelp av Form 1099-C . Skatteloven gir tre rettsmidler for å ekskludere kansellerte gjeld fra skatt.

Det er en utelukkelse i tilfelle av insolvens, i saker som involverer konkurs, og en ny utestenging for visse typer boliglånsgjeld. Lånekskluderingen er spesielt viktig for folk som går gjennom foreclosure, kort salg, eller har noen av deres hovedstol redusert gjennom en lånemodifisering.

I desember 2007 passerte kongressen gjeldsloven gjeldsloven. Denne loven gir skattemessig lettelse for villaeiere som mister sitt hus gjennom foreclosure eller kortsalg, eller som omstiller sine boliglån med et lavere hovedbeløp. Loven tillater enkeltpersoner å ekskludere fra skatt opp til $ 2 millioner av visse boliglån gjeld av lånegivere. Det er en rekke kriterier som må oppfylles for å kvalifisere for denne ekskluderingen. Avlyst boliglån som ikke oppfyller disse kriteriene kan fortsatt utelukkes ved bruk av regler for insolvens eller konkurs. Personer med egenkapitallån og utbetalings- eller gjeldskonsolideringsfinansieringer må gjøre litt ekstra bokføring for å sikre at de kan dra full nytte av alle de skattefeil som gjelder for dem.

Avbrutt gjeld og skattepliktig inntekt

Vanligvis betales gjeld som er tilgitt eller kansellert av en utlåner skattepliktig inntekt til skyldneren. Skatteloven angir at kansellerte gjeld er inkludert i en persons inntekt og skattepliktige. For referanse er loven Internal Revenue Code § 61 (a) (12). Denne loven sier at "inntekter fra utbetaling av gjeld" er inkludert i en persons bruttoinntekt for året.

Skatteloven staver også ut spesifikke omstendigheter når en person ikke trenger å betale skatt på kansellert gjeld. Disse kalles ekskluderinger, som betyr at beløpet ikke vil bli inkludert i en persons skattepliktig inntekt.

Det er flere unntak tilgjengelig, men bare tre av dem gjelder situasjonen for kansellerte boliglån. Disse tre utelukkelsene gjelder for:

• Gjeld kansellert i en konkursbehandling,
• Gjeld kansellert når personen er insolvent, og
• Gjeld som kvalifiserer i henhold til gjeldsforebyggende gjeldsloven.

Hver av disse ekskluderingene har sitt eget sett med kriterier og rapporteringsprosedyrer. For folk som har mistet sine hjem, kan det være avgjørende å samle originale lånedokumenter for å vise hvor lånepengene ble brukt.

• For ytterligere referanse om kansellert gjeld generelt, se gjeldsavbestillingsavsnittet i publikasjon 908 og avsnittet om kansellert gjeld i publikasjon 17.

Kvalifisering i henhold til gjeldsloven om gjeldsforebyggende gjeld

Gjeldsgjeld kan kvalifiseres for å bli utelukket fra inntekt etter gjeldsforebyggende gjeldsloven. Denne loven bestemmer at visse typer kansellert boliglån kan utelukkes fra skatt. Denne ekskluderingen er viktig for folk som har blitt utelukket, eller som solgte huset kort, eller som omstrukturert boliglånet.

Det er to typer boliglån i skattekoden, oppkjøpsgæld og egenkapitalgjeld. Forskjellen mellom de to konsekvenser som utelukkelse kan gjelde. Oppkjøpsgjeld er gjeld hvis proveny ble brukt til å kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre en hovedbolig. Home equity gjeld er gjeld hvis fortjeneste ikke ble brukt til å kjøpe, bygge eller forbedre boligen. Oppkjøpsgodtgjørelse kan utelukkes fra skatt i henhold til gjeldsloven om gjeldsforsikring. Home equity gjeld kan ikke utelukkes i henhold til denne nye loven. I stedet kan hjemme egenkapitalgjeld kvalifisere under insolvens eller konkursutestenging.

Det er også en ytterligere kriterier. Huset må ha vært brukt som et hovedhjem, noe som betyr at det var hovedstedet for skyldneren. Det betyr at fritidsboliger, ferieboliger, investeringseiendommer eller utleieenheter ikke kvalifiserer under denne ekskluderingen.

Avlyste gjeld for disse eiendommene kan imidlertid kvalifiseres under insolvens eller konkursuttak.

Hvor mye gjeld kan utelukkes fra skatt? Avbrutt boliglån på opptil $ 2 millioner (eller $ 1 millioner er gift og innlevering av egen avkastning) kan utelukkes fra inntektene for årene 2007 til 2016. Etter 2016 kan folk fortsatt utelukke gjeldsgjeld fra sine skatter så lenge debitor og utlåneren inngikk en bindende skriftlig avtale om å kansellere gjelden senest 31. desember 2016.

Separering av kjøp og salg av gjeld og hjemme egenkapital

Før du kan bestemme hvordan et annullert boliglån skal håndteres i skattemessig form, vil du Først må du vite hvor mye av din kansellerte gjeld som faller inn i de to kategoriene:

• Oppkjøpsgæld
• Boliggjeldsgjeld

Det kan være lett eller komplisert å skille mellom disse to typer boliglån. Hvor komplisert prosessen vil være, avhenger av om du refinansierte dine boliglån.

Hvis dine eneste lån var de opprinnelige boliglånene som brukes til å kjøpe huset ditt, vil all gjeld være oppkjøpsgodtgjørelse. Du kan utelukke opptil $ 2 millioner i oppkjøpsgodtgjørelse i henhold til gjeldsloven for gjeldslettelse (eller $ 1 million for en gift person som sender en egen avkastning).

For refinansierte lån vil kun utestående saldo på opprinnelig gjeldslånene telle. Hvis du gjorde en gjeld konsolidering refinansiere, eller tok penger ut, eller hadde et hjem egenkapital linje av kreditt brukes til andre enn å skaffe et hus, så den delen av gjeld vil være hjemme egenkapital gjeld.Denne egenkapitalgjelden kvalifiserer ikke som en del av eksklusjonen på 2 millioner dollar, men kan kvalifisere for utelukkelse i henhold til konkurs- eller konkursundtak.

Du må dokumentere dollarbeløpene for dette oppkjøpet og egenkapitalgjelden. Et enkelt arbeidspapir kan se slik ut:

Innkjøpspris på hjemmet: $ 200 000
$ 160 000 (første for 80% av boligprisen)
$ 40 000 (andre for 20% av boligprisen )
15 000 (hjem egenkapital linje for å reparere taket)
Totalt oppkjøp gjeld hittil: $ 215 000
Refinansiert alle tre lån til $ 235 000 lån
Balansen på oppkjøp gjeldslån var $ 200 , 000
Konsolidering av kredittregninger på $ 35 000
Sum anskaffelsesgjeld: $ 200 000
Sum egenkapitalgjeld: $ 35 000

Eksklusiv utestenging for kansellert gjeld å kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre et hovedhjem) og andre typer kansellert gjeld, for eksempel kredittkort, kan kvalifisere for skattefri behandling under insolvensutestenging. Insolvens skjer når gjeldsforpliktelsen overstiger den virkelige markedsverdien av en persons eiendeler. Dette vil være tilfelle med mange mennesker som har mistet sitt hjem, siden markedsverdien av boligen falt under beløpet de skylde på eiendommen.

IRS forklarer insolvensutestengelsen:

"En debitor er insolvent når og i den grad skyldnerens forpliktelser overstiger eiendomsverdien av FMV [rettferdig markedsverdi]. Fastsett debitorens gjeld og FMV av eiendelene umiddelbart før avbestilling av debitorens gjeld for å avgjøre hvorvidt debitor er insolvent og hvorvidt debitor er insolvent.

"Utelat fra skyldnerens brutto inntektsavgift avbrutt når debitor er insolvent, men bare opp til Beløp som debitor er insolvent. Du må imidlertid bruke beløpet som er utelukket for å redusere visse skatteattributter. "(Publisering 908).

Insolvensutskytningsbeløpet er beløpet av kansellert gjeld som overstiger den virkelige markedsverdien av eiendelene dine. La oss si at en skattyter eier et hus med en rettferdig markedsverdi på $ 150 000 med en utestående boliglånsbalanse på $ 235 000, har personen ingen andre eiendeler og hjemmeoppkjøpsgodtgjørelse på $ 200 000. Denne personen ville ha kansellert gjeld på $ 85 000 (lånebeløpet minus rettferdig markedsverdi). Av dette beløpet er $ 35 000 egenkapitalgjeld (beløpet som ikke brukes til å kjøpe hjemmet), og dette beløpet kan utelukkes i henhold til insolvensbestemmelsen. De resterende $ 50 000 av gjeld vil kvalifisere for boliglånsekskludering . (Tilpasset fra eksemplet gitt i instruksjonene for skjema 982, side 4, ordreregel.)

Konkursutelukkelse for kansellert gjeld

Avbestillte gjeld kan utelukkes fra skattepliktig inntekt dersom gjeld er tilgitt som en del av en konkurs fortsetter.

For å kvalifisere for t øksfri behandling, skal skattebetaleren ha innlevert for konkurs og gjeldene kansellert på grunnlag av konkursretten. For skatteytere som står overfor foreclosure eller short-sale, kan det være mer fordelaktig å benytte boliglån ekskludering for oppkjøp gjeld og insolvens ekskludering for hjem egenkapital og andre typer kansellert gjeld før du vurderer en konkurs sak.

Filing for konkurs kan generere flere skatteimplikasjoner, så for mer informasjon, se Publisering 908, Konkursskatteguide på IRS-websiden.

Rapportering avbrutt gjeld på skatteavkastningen

Gjeld som er kansellert av en utlåner, rapporteres på selvangivelsen. Hvordan det rapporteres avhenger av om du kvalifiserer for noen av utelukkelsene.

En utlåner vil sende skjema 1099-C til både IRS og den person hvis gjeld ble kansellert eller tilgitt. Dokumentet rapporterer mengden av kansellert gjeld. Mengden av kansellert gjeld er vist i boks 2 i skjemaet. For folk som ga opp sitt hjem i en kortsalg, foreclosure eller annen oppgjørsprosess, er beløpet som er vist for lånets hovedstol som ble etterlatt ubetalt etter oppgjøret. En beskrivelse av gjelden er vist i boks 5, for eksempel adressen til eiendommen som lånet var for. Box 7 i skjemaet vil rapportere markedsverdien av eiendommen. I en foreclosure-situasjon vil bruttobudprisen fra foreclosure-salget bli vist som den fair markedsverdi.

Følg disse trinnene for å rapportere Avlyst Gjeld på din avkastning:

Rapporter eventuelle avbestillte gjeld som ikke utelukkes på Form 1040 Line 21.

1. Hvis du kvalifiserer for å utelukke noen eller alle gjeldene under Mortgage Forgiveness Gjeldslettelse, insolvensutestenging eller konkursutestenging, må du fylle ut skjema 982 (pdf, 5 sider inkludert instruksjoner).
2. På skjema 982 angir du hvilken ekskludering som gjelder for deg ved å sjekke den aktuelle boksen på linje 1. Hvis mer enn mer ekskludering gjelder, så utarbeide en Form 982 for hver ekskludering. Du vil også angi hvor mye gjeld som er utelatt fra skatt på linje 2.
3. For insolvens og konkursutslipp må du også gjøre justeringer til andre skattemessige tall. For detaljer, se avsnittet om reduksjon av skatteattributter i publikasjon 908.
4. Hvis du holdt huset ditt og omstrukturert ditt boliglån for en lavere boligbalanse, må du sjekke boksen for linje 1e, rapportere beløpet på linjen 2, og rapporter det samme beløpet på linje 10b. Du reduserer også kostnadsgrunnlaget i huset med samme beløp som på linje 10b.
5. Mer informasjon om Canceled Debts and Mortgage Forgivenhet

Her er en samling av ressurser fra Internal Revenue Service vedrørende kansellerte gjeld og gjeldsforebyggende gjeldsloven.

Avbestillingsskuld, Foreclosures, Repossessions og Abandonments (publisering 4681, også tilgjengelig som pdf)

• Form 982, Reduksjon av skatteattributter på grunn av utlånsskuld (pdf, inkluderer instruksjoner)
• Hjemmeeksklusjon og gjeldsavbestilling
• Har jeg kansellering av gjeldsinntekt på mitt personlige opphold? (interaktiv skatteassistent)
• Konkursskatteguide (Publikasjon 908)