Privat boliglånsforsikring (PMI) mot kombinasjonslån

Inntil president Bush ble undertegnet i loven, var skattelettelsen og helsevesenet fra 2006 , boliglånsforsikringspremier ikke fradragsberettiget. Fra 1. januar 2007 kan låntakere nå trekke ut disse utbetalingene. På overflaten høres dette ut som gode nyheter for første gangs hjemme kjøpere. Men er det?

En av drivkraften bak å ta ut piggyback-lån, også kalt kombinasjonslån, var skattefradraget tilgjengelig for å betale all den interessen mot å betale et boliglånsforsikringspremie som ikke var fradragsberettiget på et enkelt lån.

Den andre fordelen er at de totale betalingene på et kombinasjonslån er ofte mye lavere enn en betaling med PMI.

Hvordan Combo Loans Work

Combo- eller piggyback-lån er finansiering som kombinerer et første boliglån med et andre boliglån (med eller uten forskuddsbetaling). Årsakene til at disse typene lån er tiltalende, er fordi mange boligkjøpere ikke har 20% av kjøpesummen i kontanter eller ikke ønsker å legge ned 20% for å kjøpe et hjem- og kombinasjonslån, forutse kravet om å betale PMI. Vanlige typer kombinasjonslån er:

• 5/15/80. Dette scenariet innebærer å sette ned 5% og finansiering av et første boliglån på 80% av kjøpesummen, kombinert med et andre boliglån som består av 15% av kjøpesummen.
• 10/10/80. Dette scenariet innebærer å sette ned 10%, og finansiering av et første boliglån på 80% av kjøpesummen, kombinert med et andre boliglån bestående av 10% av kjøpesummen.
• 80/20. Dette scenariet innebærer å sette ned null og finansiere et første boliglån på 80% av kjøpesummen, kombinert med et andre boliglån som består av 20% av kjøpesummen.

Rentene på et andre boliglån er høyere enn de på et første boliglån, men noen ganger er de totale utbetalingene mindre enn de som finansieres på et første boliglån med privat boliglånsforsikring. Dessuten, siden kombinasjonslånene nådde en topp i 2005, vurderer mange låntakere andre alternativer på grunn av kortsiktige rentesvingninger.

Sammenligning av PMI og Combo-lån

La oss sammenligne to låntakere med identiske FICO-poeng på 680. Slik fungerer tallene:

80/20 Finansiering
Si at familien Klingon kjøper en $ 500 000 hjemme ved hjelp av 80/20 finansiering. Det første boliglånet vil være på 6. 25% og betales på $ 2, 462. 87 per måned for hovedstol og renter. Det andre boliglånet vil være på 8. 5% og betales på $ 768. 91 per måned, hovedstol og renter.

Samlede innbetalinger for kombinasjonslån: $ 3, 232

100% med PMI
Men familien Romulan kjøper en $ 500 000 hjem med 100% finansiering med PMI-forsikring. Det første boliglånet vil også være på 6,25%, men betales ved 3, 079, og PMI-forsikring legger til en annen $ 400 på den betalingen.

Samlede innbetalinger for et første boliglån med PMI: $ 3, 479.

Familien Romulan må vente i to år, og få en vurdering for å vise 20% egenkapital for å bli kvitt forsikringen. Men si Romulans gjør, og betalingen faller til $ 3, 079 uten PMI. Romulanene ville ikke betale mindre enn Klingons til måned 63 av lånet.

Egenkapitalavgift for MMI / PMI

Forsikringspremie (MMI) betales på FHA, boliglån på boliglån, og noen konvensjonelle lån krever privat boligforsikring (PMI), som begge er fradragsberettigede med forbehold om visse Bestemmelser:

• Skattehjelpslovens bestemmelser om PMI-skattefradrag gjelder for finansiering etter 31. desember 2006. Dette betyr at hjemmeeiere kan trekke boliglånsforsikring på lån tatt ut i 2007. Enda bedre nyheter er at under Lov om gjeldsforebygging av gjeldsloven fra 2007, har PMI-skattefradraget blitt utvidet gjennom 2010.
• Tilgjengelig for personer som sender felles eller enkeltavkastning med mindre enn $ 100 000 av justert bruttoinntekt (AGI), eller $ 50, 000 AGI for gifte personer som arkiverer hverandre. De fleste trenger å tjene minst $ 50 000 for å gjøre en bedre pause enn å ta standardfradraget, så dette begrenser ganske mye kvalifikasjonene til de som tjener over $ 50 000, men mindre enn $ 100 000.
• Familier tjene over $ 110 000 000 AGI kan ikke ta fradrag. Men for de som tjener mellom $ 100 000 og $ 110 000 000 AGI, trekkes fradraget med 10% per $ 1 000.
• Fradraget er tilgjengelig på refinansieringer dersom det opprinnelige lånebeløpet ikke øker. Støt låneavgiftene inn i lånet, og du vil sannsynligvis overskride den opprinnelige balansen og ikke kvalifisere.

Eksperter forutser en annen fornyelse av bestemmelsen basert på følgende:

• Skattefradrag for boligforsikring ender til gavn for skattebetalere.
• Bestemmelsen er godt mottatt av hjemmekjøpere.
• Evnen til å trekke fra boligforsikring hjelper flere første gangs boligkjøpere til å kjøpe boliger.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}