Aksepterer et tilbud som kan være for høyt til å vurdere

I super varme eiendomsmarkeder som består av begrenset beholdning og mange kjøpere ofte venter på samme hjem, kan motiverte boligkjøpere føle behovet for å tilby en kjøpesum som er for høy til å rettferdiggjøre av deres utlånerens taksfører. Dette kan resultere i det som kalles lav vurdering. Selgere bør imidlertid ikke la muligheten for lav vurdering stoppe dem fra å velge et tilbud som kan være høyere enn hjemmet vil vurdere.

Selgere har alternativer.

La oss se på et typisk eksempel på hva som kan skje på en varm selgeres marked. For det første er hjemmene som kjøpere ofte vil kjempe over, de hjemene som er:

• I beste stand
• Priset riktig
• I et høyt etterspørselsområde, som vanligvis ligger i et ekstremt ønskelig skoleområde.

Hvis det hjemmet du vil selge besitter alle disse egenskapene, og det har vært på markedet i en kort periode, er det et tegn på at du som den heldige selgeren kanskje mottar mer enn ett tilbud. Spesielt hvis det er en indikasjon på høy interesse og mange hjemmeforestillinger, vist av mange agentkort på kjøkkendisken.

Hvilken flere tilbud over listepris er best å godta?

Det er vanlig at selgerne blir svært glade når en mengde kjøpstilbud kommer, alt overstiger listeprisen. Det første som en selger er sannsynlig å tenke er "O h, min gosh, vi priset hjemmet for for lite ", som er logisk, men ikke nødvendigvis sant.

Ved å motta flere tilbud betyr det at du prissommer hjemme akkurat. Tilbud over listepris reflekterer spenningen og fastsettelsen av en kjøper som skal velges som vinnende tilbud.

Vokt dere for følelsesmessige kjærlighetsbreve sendt med kjøpsbudet. Det er mange nettsteder der kjøpere kan laste ned og skrive om et brev designet for å trekke på selgerens hjerte strenger; Noen er sanne og noen er ikke.

Det etterlater salgsprisen. Kjøpere tror at hvis de tilbyr en pris høyere enn noen annen kjøper, vil selgeren gripe tilbudet som gratis penger som faller fra himmelen og signere det. Men selgere må vurdere konsekvensene av hva som kan skje hvis hjemmet ikke vurderer for det beløpet. Hvis hjemmet ikke vurderer for kjøpesummen, betyr det at utlåner ikke vil være enig om å låne en høyverdig balanse. Selvfølgelig, hvis tilbudet er kontanter, er det vanligvis ingen vurdering.

Det beste tilbudet å akseptere er tilbudet som sannsynligvis vil lukke escrow. Det kan ikke være tilbudet med høyest salgspris.

Eksempel på 3 tilbud over listepris som ikke kan vurderes

La oss for eksempel si at selgeren av et vakkert hjem i et svært ønskelig nabolag i Elk Grove, California, bestemmer seg for å liste sitt hjem til en pris på $ 350 000.Kanskje det sammenlignbare salget innen en 1/2-mils radius antyder en topp salgspris på $ 349 000, noe som gjør hans hjem priset svært aggressivt. På grunn av lav lagerbeholdning og høy etterspørsel mottar selgeren 3 tilbud. De er:

• Tilbyr # 1 fra Jane Eyre : $ 360 000 fra en kjøper med en 3,5% nedbetaling og et FHA-lån. Denne kjøperen har en foreclosure på hennes rekord i løpet av de siste 5 årene. Jane vil ikke bygge bro over gapet mellom lån og vurdering, men vil bli enige om å betale $ 1 000 mer enn noen annen kjøper.
• Tilbyr # 2 fra Arlo Guthrie : $ 357 000 med 10% ned og et vanlig lån. Arlo tilbyr å betale forskjell mellom verdsatt verdi og salgspris, opp til maksimalt $ 5 000.
• Tilbyr # 3 fra Joe Dimaggio : $ 359 000 med 3 5% ned og et FHA-lån. Denne kjøperen har lagt inn et annet tilbud til noteringsagenten på en annen eiendom med lignende vilkår og bare håper på det beste. Dette skjedde faktisk, hvis du kan tro det.

Som selger kan du bli fristet til å ta tilbudet fra Jane Eyre. Tross alt, hvem vet om taksere? En vurdering er bare en persons oppfatning av verdi, og det kan avvike fra takseren til takseren. Markedet skifter og endres hele tiden. Nytt, sammenlignbart salg kan vises, eller en taksfører kan gi mer mot oppgraderinger enn en annen taksator. Det er mye fleksibilitet til tider mellom verdsettede verdier.

Eller kanskje du vil vurdere worst case scenario. Det verste fallet ville være hjemme kunne vurdere på $ 350 000. I så fall ville Jane Eyre avbryte kontrakten sin. Ikke for å nevne, tilbud som "Jeg vil betale $ 1 000 mer enn neste kjøper" kan anses å ikke være lovlig akseptable tilbud, siden det ikke er noen reell salgspris som tilbys. Det er tvetydig. Dessuten er det mulig at Jane's utlåner kanskje ikke kvalifiserer henne til å kjøpe noe hjem på grunn av hennes foreclosure, da dette er en underwriter alternativ.

Kjøpstilbudet fra Joe Dimaggio virker meningsløst når Joe er klar til å kjøpe det neste hjemmet og ikke synes å være forpliktet til dette bestemte kjøpet. For ikke å nevne, Joes salgspris er mye lavere enn de andre, og hans lån er det samme som Jane. Joe har allerede vist at han ikke følger protokollen, og det anses uetisk, om ikke mot loven, å skrive tilbud om mer enn ett hjem når kjøperen ikke har råd til å kjøpe begge boliger. Dessuten sender hvilken type kjøperens agent to forskjellige tilbud til to forskjellige hjem til samme noteringsagent? Feil skrevet over det.

Det eneste tilbudet i dette scenariet som gir sunn fornuft for selgeren å velge, er tilbudet fra Arlo. Det er rent, kjøperen er villig til å sette pengene sine der hans penn skilt. Hvis hjemmet bare vurderer på $ 350 000, vil selgeren motta ytterligere $ 5 000 fra kjøperen.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California