Aksepterer en full pris tilbud

Spørsmål: Er en hjemmeselger påkrevd å godta et fullpris-tilbud?

En leser spør: "Kjæresten min og jeg er så sint på vår agent at vi kan spytte brann. Vi vil gjerne vite om vi kan rapportere agenten til en eiendomsmegler. Markedet er favoriserende selgere. Du kan sette et hundehus på markedet og selge det i 10 ganger hva det er verdt. Vi setter vårt hjem for salg på $ 325 000. Først fikk vi ikke noen tilbud i det hele tatt i nesten 3 Nå har vi et tilbud på $ 325 000, og vår agent presser og presser på for å akseptere det tilbudet. Hva? Vi vil signere et mottilbud for $ 340 000, men vår agent nektet. Jeg trodde at agenter var skulle gi oss den høyeste prisen mulig. Er et hjem selger påkrevd å akseptere et fullpris-tilbud? "

Svar: Å, min, du bør være glad, ikke avvise. Den viktigste grunnen til at et hjem selger ikke ville godta et fullpris tilbud er om selgeren har mottatt andre tilbud til høyere priser. Deretter kan en selger i stedet akseptere et av disse tilbudene. Det anses ikke som etisk, og det kan til og med være mot loven, å be en kjøper om å betale mer enn listeprisen når kjøperen har tilbudt et fullpristilbud.

På selgerens markeder er det normalt å motta flere tilbud hvis du selger et svært ønskelig hjem. Noen ganger forvirret selger flere tilbud og rettighetene som følger med flere tilbud, med det eneste tilbudet mottatt. Det kan være hva som skjer i ditt tilfelle. Hvis en selger kun har mottatt ett tilbud, er reglene mye forskjellige.

Det første stedet å prøve å finne ut det rette er å ha i hodet ditt. La oss prøve en analyse. Si, du går med et bakeri og tegnet i vinduet annonserer Giant Cinnamon Rolls for 99 cent hver.

Du er sulten. Du går inn og leverer kassereren en bok, og ber om en kanelrull. Kassereren rister på hodet og sier, "Sjefen min har bestemt meg for å selge disse rullene for $ 3,50 hver. Det vil bli $ 3, 50 takk."

Hvordan ville det føle deg? Føler du at du er offer for agn og bytte? Tror du dette er falsk annonsering?

Du kan føle deg som å gå over gaten til et konkurrerende bakeri for å kjøpe sine gigantiske kanelruller i stedet for $ 1. 50 hver. Det du trodde var et godt kjøp var en svindel.

Det juridiske aspektet er enda viktigere. I noen stater, når en selger mottar et fullpris tilbud fra en kvalifisert kjøper, betyr det at eiendomsmegling har opptjent provisjonen. Dette betyr at hvis du avviser fullpris tilbudet, kan du fremdeles skylde meglingens provisjon fordi megling har utført. Dette pleide å være loven i California i mange, mange år, men det endret seg i 2013.Nå må sperringen lukke før megling er berettiget til kommisjonen.

Men noteringsavtalen kan inneholde verbiage som sier at selgeren ikke kan avvise et fullpristilbud. Videre kan den flere noteringstjenesten der oppføringen er publisert, ha egne regler for tilbud også.

Min egen MLS, for eksempel, er MetroList. MetroList-regler er hvis en selger mottar et fullpristilbud og avviser det tilbudet, må vi enten heve salgsprisen i MLS eller notere i de fortrolige agentens merknader om at selgeren avviste et fullpristilbud. Et notat som det i MLS ville trolig stoppe andre agenter fra å anbefale hjemmet til deres kjøper.

Videre kan det betraktes som villedende reklame hvis en selger annonserer at et hjem er tilgjengelig for kjøp på $ 325 000, men ønsker virkelig $ 340 000 og avslører ikke det. Hvis du vil ha $ 340 000, bør du annonsere hjemmet ditt på $ 340 000.

Denne logikken og reglene er åpenbart ikke gjeldende for flere tilbud. I din egen situasjon har ditt hjem imidlertid vært på markedet i 3 måneder uten å motta tilbud. Dette sier at det er noe galt med huset ditt eller markedet, det er feil sted eller dårlig stand eller prisen er for høy. Uansett hva problemet er, ser det ut til at kjøpere ikke ønsker å kjøpe hjemmet ditt, mye mindre betale $ 325 000, eller du ville allerede ha mottatt et tilbud, selv et lowball-tilbud.

Å øke prisen på den ene kjøperen som er villig og i stand til å kjøpe hjemmet ditt, er galskap.

Jeg skjønner at dette ikke er hva du vil høre, men det er det jeg vil fortelle min egen selger i en slik situasjon. Fakta snakker for seg selv. De fleste selgere i din posisjon ville være takknemlige og opptatt av å ha mottatt et fullpris tilbud, spesielt etter så lang tid på markedet. Jeg håper du vil revurdere standen din og akseptere fullpris tilbudet.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.