Distressed Home Sales: Foreclosures, Short Sales, REOs

Foreclosures, short sales og REOs minner meg om, "Lions og tigre og bjørner, å, min!" Det er likheter. Løver og tigre og bjørner er dyr, men forskjellig fra hverandre - akkurat som foreclosures og short sales og eiendomsbesittede (REOs) er distressed sales men forskjellig fra hverandre.

Men uten spesialisert kunnskap om hvordan man skal håndtere kjøp av foreclosure, kort salg eller REO, kan du befinner deg i farlig territorium.

For eksempel, mens mange korte salg er foreclosures, er ikke alle foreclosures kortsalg, og ikke alle korte salg er i foreclosure. For å komplisere ytterligere saker, er REO ikke et kort salg, men noen tilsiktet kortsalg kan ende opp som en REO.

Hva er en utestengingseiendom?

En foreclosure eiendom er et hjem i foreclosure - når en varsel om standard er blitt arkivert i offentlige poster. Det betyr at eieren har sluttet å gjøre boliglånsinnbetalinger og utlåner har lagt merke til at med mindre betalingene blir oppdatert, vil den selge eiendommen til høyeste budgiver.

Långivere kan ekskludere av andre grunner, men den vanligste årsaken til at långivere sender inn en varsel om standard er når en låner er minst to utbetalinger i etterskudd.

Hvis hjemmet ikke tar lånet, vil utlåner ta eiendommen bort fra eieren. Det siste trinnet som långiveren tar etter at en viss periode har gått, er å prøve å auksjonere eiendommen ved et offentlig salg.

Ikke alle boliger som faller inn i foreclosure, går til offentlig salg fordi eiere har rett til å foreta tilbakebetalinger til et tidspunkt, den tiden som varierer fra stat til stat.

Eiendomsinvesteringer og boligkjøpere ser fortjeneste ved kjøp av foreclosures fordi de ofte kan kjøpe eiendommen for det skyldige beløpet, og hente opp eierens egenkapital gratis.

Hvordan California lov påvirker Foreclosure / Short Sale Investors

Stater har varierende lover som regulerer foreclosures og noen følger California lov. For å fullstendig forstå dine rettigheter som en foreclosure kjøper, ta kontakt med en lokal eiendomsadvokat. Men innse at en eiendomsmegler i lang tid i California ikke kunne representere en foreclosure investor hvis alle de følgende fire utsagnene var sanne:

• Hjemmet kvalifiserer som selgerens personlige bolig.
• Eiendommen er en enkelt familie hjemme eller 2 til 4 enheter.
• En varsel om standard er innlevert i de offentlige registre over eiendommen.
• Investor kjøperen vil ikke okkupere eiendommen.

Men hvis noen av de fire uttalelsene var falske, kunne en agent i California få lov til å representere kjøpere, spesielt hvis kjøperen skulle okkupere hjemmet.Men for å representere en investor krever CA-loven at en eiendomsmegler legger inn et obligasjon. Ingen slik binding er tilgjengelig i delstaten California. Derfor, som en foreclosure investor i California, var mange kjøpere tvunget til å handle på egen hånd.

En California-domstol besluttet i 2007 at obligasjonskravet ikke kunne håndheves. California Association of Realtors deretter gjort tilgjengelig en spesiell pakke med former som agenter kan bruke til å representere investorer.

Realiser, som investor, er du pålagt å overholde Home Equity Sales Act. Blant andre krav har selgere som er i foreclosure rett til å kansellere (avbryte) en transaksjon innen fem dager. Investorer må gi selger varsel om denne rettigheten, inkludert en kopi av skjemaet som lar selgere avbryte.

Manglende overholdelse av Home Equity Sales Act medfører alvorlige straffer, inkludert en avsetning som gir selgeren rett til å avbryte salget i to år etter at salget til investor har stengt og få eiendommen tilbake. Du leser det riktig. To år.

Som investor, før du bestemmer deg for å kjøpe et hjem i foreclosure ved å gjøre oppbetalinger til utlåner, gi selgeren et par dollar og registrere en gjerning, ring en eiendomsadvokat.

Hva er en kort salgs eiendom?

En kort salg skjer når en boligeier er i foreclosure, men før eiendommen går til offentlig auksjon.

Under en kort salg må en utlåner godta å akseptere mindre enn beløpet som skyldes på eiendommen.

I motsetning til en foreclosure, kjøper investorer vanligvis hjemmet for enda mindre fordi investorer ikke betaler det eksisterende lånet eller utgjør tilbakebetalingene. Investorer slår en avtale med den eksisterende långiveren om å ta mindre enn det som utlåner har kommet for å unngå å håndtere en foreclosure.

Det er en myte at långivere ikke kommer til å inngå en avtale med en investor med mindre selgeren har falt bak på selgerens forpliktelse til å foreta rettidige boliglånsbetalinger. Selgere trenger ikke å være i standard for at en kort salg skal skje. For en kjøper som ønsker å okkupere hjemmet, vil det være økonomisk å kjøpe et kort salg.

Hva er REOs - Eiendom eid?

• Kjøp en REO ligner på å kjøpe en kort salg, med unntak av at eiendommen allerede er eid av utlåner.
• Eiendommen ble kjøpt av utlåner gjennom en foreclosure handling.
• Ofte vil långivere selge repossessed homes for mindre enn den tidligere lånebalansen.
• Bank-eide egenskaper kalles REOs, som betyr r eal e state o brukt av utlåner.

Bankene ender med å eie eiendommen når ingen på offentlig auksjon byder nok til å dekke beløpet som skyldes eiendommen. REO hjem er ofte ansett som den beste måten å kjøpe en distressed eiendom fordi selgeren allerede er ute av bildet. Det er bare investor, investorens agent, banken og bankens agent som forhandler transaksjonen. Noen REOer kan kjøpes direkte fra utlåner.

For mer informasjon, søk råd fra en eiendomsadvokat.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}