Gjør banker mer på Foreclosures eller Short Sales?

Spørsmål: Gjør banker mer penger på foreclosures enn kort salg?

En leser sier: "Jeg har prøvd å kjøpe mitt første hjem, men i prisklassen jeg ser, ser alle hjemmene ut til å være kortsalg. Min agent prøver å snakke meg ut av å kjøpe en kort salg fordi hun sier at banker vil hellere foreclose enn å gjøre en kort salg. Er det sant? Skal banker tjene mer penger på foreclosures enn kortsalg? "

Svar:

Spørsmålet om en bank tjener mer penger på en foreclosure enn en kort salg, henger hovedsakelig på den enkelte bank og / eller investorene. Vi har forvitret et eiendomsmarkedet siden 2005 som så foreclosure merknader arkivert i enestående forhold. Det var gal. Dessuten gikk minst halvparten av låneendringene som ble gjort, tilbake i etterskudd kort etter at de ble innvilget. Markedet var et rot.

For ytterligere å komplisere saker, i noen stater som Arizona, kan banker ikke selge en eiendom for mer enn boliglånet. Hver stat har sine egne regler. I California, for eksempel, hvis en huseier tar ut et hjem egenkapitallån etter avsluttende escrow og deretter standard, kan den yngre utlåner ha rett til å forfølge en mangel vurdering, uansett om hjemmet ble solgt på en kort salg eller lånet var tørkes ut gjennom en foreclosure av den første utlåner.

Hvorfor ville banker foretrekke et kort salg over en foreclosure?

Bankene drives som en bedrift fordi de er en bedrift. De er i bransjen for å tjene penger. Hvis det koster mer å gjøre en foreclosure over enig i en kort salg, er banken svært sannsynlig å favorisere kortsalg.

Noen eksperter spår at banker faktisk kan gjøre 20% til 30% mer på en kort salg over en foreclosure. Men i enkelte stater som Florida koster det svært lite å sende en foreclosure og se prosessen gjennom til slutten.

Hvis en bank mottar et tilbud som er nær markedsverdi, kan banken være mer sannsynlig å godta det tilbudet i stedet for å avskalere.

Årsaken er etter foreclosure, hvis banken ønsker å selge hjemmet, er det ikke sannsynlig å motta et høyere tilbud enn det korte tilbudet på bordet. På den annen side, hvis banken føler eiendomsmarkedet kan sette pris på, kan en foreclosure være et mer lønnsomt venture for banken.

Tjenesteleverandører kan avgjøre om du skal gi et kort salg eller anbefale en avskærmning.

I henhold til det nasjonale forbrukerrettssenteret har om lag to tredjedeler av lånene som er foretatt siden 2005 blitt securitisert. Securitization er en prosess som innebærer å samle hundrevis til tusenvis av lån i en pakke og selge den pakken i annenhåndsmarkedet. Ofte er kjøperen en tillit. Trusts består av investorer.

Etter at lånene er samlet og solgt, henter tilliten en tjenesteleverandør for å samle månedlige innbetalinger og fordele pengene til investorene. Den securitisasjonsavtalen kalles en pooling og serviceravtale eller PSA.

Det betyr lite for tjenesteleverandører om hjemmeverdien faller eller hjemmet går inn i foreclosure fordi tjenesteleverandøren blir betalt uansett. Tjenesteleverandører tjener penger på flere måter som å motta serviceavgift, standardavgifter, flytte renter og og / eller fra investeringsinteresser i lånene til leverandørtjenestene.

Forbrukerrettesenteret sier at tjenesteleverandører ofte foretrekker en kort salg fordi tjenesteleverandører blir betalt flere ganger i kompensasjon for å gjøre en kort salg enn et lånsmodifisering.

Tips: Hvis den korte salgsbanken er Wachovia, som kjøpte World Savings, foretrekker den banken å gjøre en kort salg over en foreclosure. En insider på Wachovia fortalte meg at banken gjør mer penger på en kort salg enn en foreclosure. Wachovia er en porteføljeutlåner, noe som betyr at lånene forblir internt. Jeg har mottatt kort salgsgodkjenning for noen få Wachovia-kortsalg i Sacramento på så lite som 7 dager.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.