Elementer i sammenlignende markedsanalyse eller CMA

Kunnskap om erfaring og markedsområde:

Hvis du er ny på eiendomsmarkedet, eller ny i området, få hjelp. En CMA er ikke bare sammenlignende matte. En grundig kjennskap til dynamikken i eiendomssalg i det spesifikke området er nødvendig for å uttale dommere basert på de presenterte dataene. "Eiendom er lokal" er et kjent tilbud fordi det er sant, og du må lære alt om ditt lokale marked.

Med andre ord, du trenger å vite noe om markedet ditt og hvorfor hjem i et område selger annerledes og for høyere eller lavere priser enn sammenlignbare boliger i et annet område.

Bare å sammenligne tall uten å vite om nabolag og eiendommer kan være en katastrofe. Den viktigste aktiviteten i en CMA er valget av sammenlignbare egenskaper.

Når du velger egenskaper som du anser som sammenlignbare med emneegenskapen, inkluderer viktige hensyn:

• Statistisk salg langt over eller langt under hovedparten av gruppen er mistenkt. Det er sannsynligvis gyldige grunner til divergensen. Hvis du har nok nylige comps, kaster du alt for høyt og altfor lavt pris salg.

• Pass på at du kan rettferdiggjøre comps som ikke er brukt. Hvis du bestemmer deg for en sammenlignbar ikke er hensiktsmessig, ha en god grunn. Hvis du blir spurt av kunden din senere, hvorfor du ikke brukte et bestemt hjem, vil du kunne svare sannferdig og rettferdiggjøre dine handlinger.

• Trekk sammenlignbare egenskaper fra emneområdet eller så nært som mulig. Hvis det er umulig å finne nok comps i samme nabolag, kan det være nødvendig å bruke noen fra et lignende nabolag i en annen bydel.

• Bruk solgte sammenlignbare som ikke er for gamle. Hold inn som gjeldende en tidsramme som mulig. På raske markeder er dette enkelt, men ikke så mye når salget er sakte. Hvis du må gå tilbake mer enn to eller tre måneder, må du sannsynligvis gjøre noen subjektive justeringer for den lange perioden. Det er ikke lett, da det egentlig ikke er noen regel for hvordan du gjør det nøyaktig.

• Bruk kun tilsvarende konstruksjonstyper når det tillates kvantitet. Et eksempel kan være at temaet ditt er en enkelt historie hjemme, og mange av comps er to historier. Med vår aldrende befolkning vil mange eldre være på utkikk etter en enkelt historie hjemme, så det kan være mer etterspurt.

Justeringsverdi for eiendomsforskjeller:

Ved sammenligning av lignende egenskaper er det alltid forskjeller. Pass på at du justerer emneeiendommens verdivurdering for forskjellene fra de sammenlignbare egenskapene:

• Legg til eller trekk verdien for forskjell i masse eller arealstørrelse.

• Gjør det samme for funksjonsforskjeller, som soverom, bad, garasje osv.

• Se på finansieringsforskjeller som kunne ha påvirket salgsprisen. Selgerfinansiering kan til tider resultere i en høyere pris betalt for en eiendom som ikke er relatert til den sanne verdien. Husk at disse må være "armlengds" -transaksjoner. Det bør ikke være noen spesielle situasjoner, familiesalg, nødsalg mv.

En nåværende analyse av konkurransemarkedet:

En fullstendig og detaljert rapport til noteringsprospektet / klienten kan ikke være komplett uten en lignende markedsanalyse av egenskapene oppført og konkurrerer med deres hjem på den tiden. Din anbefaling på listeprisen kan endres opp eller ned avhengig av hvor mange boliger som er oppført i området på den tiden og deres listepriser.

Å vite at noen av de høyest solgte komposisjonene kom fra perioder med svært lav beholdning, kan føre til at du endrer listeprisestimatet nedover litt hvis dagens marked har en betydelig høyere beholdning. Å gå motsatt, hvis det er færre boliger tilgjengelig, kan det hende du kan justere forespørselsprisen oppover.

Resultater som vises i et lettforståelig format:

Dette er ikke en kampanje for "pen". Det finnes programvareløsninger for nesten alle MLS-systemer som produserer svært polerte utseenderapporter for komparativ markedsanalyse. Verdien er i dataene og tolkningen av den. Ikke la glansen av "presentasjonen" ha større betydning enn valg og tolkning av dataene.