Foreclosure Forklaringen: Hvordan og hvorfor det skjer

Foreclosure er prosessen långivere bruker til å ta eiendom fra låntakere. Ved å ta rettslige skritt mot en låner som har sluttet å betale, forsøker långivere å få pengene tilbake. For eksempel tar de eierskap av huset ditt, selger det, og bruker salgsinntektene til å betale boliglånet ditt.

Hvordan Foreclosure Works

Når du kjøper dyr eiendom, for eksempel et hjem, har du kanskje ikke nok penger til å betale hele kjøpesummen oppe.

Du kan imidlertid betale en del av prisen med en forskuddsbetaling, og låne resten av pengene (som skal tilbakebetales i de kommende årene).

Homes kan koste tusenvis av dollar, og de fleste tjener ikke noe sted nær det mye årlig. Hvorfor er långivere villige til å tilby slike store lån? Som en del av låneavtalen er du enig i at eiendommen du kjøper vil tjene som sikkerhet for lånet: Hvis du slutter å betale, kan utlåner ta i bruk eiendommen for å gjenopprette midlene de lånte deg.

For å sikre dette, har långiveren en lien på eiendommen din, og for å forbedre sine sjanser til å få nok penger, låner de (vanligvis) bare hvis du har et godt lån til verdiforhold.

Konsekvenser av foreclosure

Hardtider: Hovedproblemet med å gå gjennom foreclosure er selvfølgelig det faktum at du blir tvunget ut av hjemmet ditt. Du må finne et annet sted å bo, og prosessen er stressende (blant annet) for deg og din familie.

Kostnader: foreclosure kan også være dyrt. Når du slutter å betale, vil utlåner belaste straffer og advokatsalærer, og du kan betale advokatsalærer i lommen for å bekjempe avskærmning. Eventuelle avgifter som er lagt til på kontoen din, øker gjelden til utlåner, og du kan fortsatt skylde penger etter at hjemmet ditt er tatt og solgt dersom salgsutbyttet ikke er tilstrekkelig (kjent som mangel).

Kredittresultat: foreclosure vil også skade kredittpoengene dine. Kredittrapportene dine vil vise foreclosure, hvilke kreditt scoring modeller vil se som et negativt signal. Du vil ha det vanskelig å låne for å kjøpe et annet hjem i flere år (selv om du kanskje kan få visse statslån i løpet av ett til to år), og du vil også ha mer problemer med å få rimelige lån på noen < slag. Din kreditt score kan også påvirke andre områder av livet ditt, for eksempel (i begrensede tilfeller) din evne til å få en jobb eller din forsikringsrente. Hvordan unngås foreclosure

Foreclosure er en siste utvei for långivere som har gitt opp håp om å bli betalt. Prosessen er tidkrevende og dyr for dem (men de kan prøve å belaste disse avgiftene til deg), og det er ekstremt ubehagelig for låntakere.Så hvordan kan du unngå det?

Kommunikasjon:

Det er alltid en god ide å kommunisere med utlåner hvis du har økonomiske utfordringer. Ta kontakt før du begynner å savne betalinger og spørre om noe kan gjøres. Hvis du begynner å savne betalinger, ignorerer du ikke kommunikasjon fra din utlåner - du vil motta viktige merknader som forteller deg hvor du er i prosessen, og hvilke rettigheter og alternativer du fortsatt har. Snakk med en lokal eiendomsadvokat eller HUD boligrådgiver for å forstå hva som skjer. Utforsk alternativer for å holde hjemmet ditt:

Hvis du vet at du ikke kan foreta betalinger, finn ut hvilke alternativer som er tilgjengelige for deg - selv om du tror det er for sent. Du kan få hjelp gjennom offentlige programmer rettet mot sliter med låntakere. Din utlåner kan tilby noen form for lån modifikasjon, som ville gjøre ditt lån rimeligere. Du kan til og med være i stand til å utarbeide en enkel betalingsplan med din utlåner hvis du bare trenger lindring for en måned eller to (hvis du er i mellom jobber eller for eksempel overraskende medisinske utgifter). Alternativ måter å forlate hjemmet ditt:

Foreclosure er en lang, ubehagelig, kostbar prosess som skader din kreditt. Hvis du bare er klar til å fortsette (og du vil minst prøv for å minimere skaden), se om utlåner vil godta en kort salg. Dette tillater deg å selge huset og bruke inntektene til å betale ut utlåner - selv om lånet ikke er fullstendig tilbakebetalt. Din kreditt vil fortsatt lide, men ikke så dårlig som det ville etter foreclosure. Hvis det ikke virker, er et annet mindre attraktivt alternativ en gjerning i stedet for foreclosure.

Konkurs:

Filing for konkurs kan eller kan ikke hjelpe hvis du står overfor avskærmning. Problemene er komplekse, så snakk med en lokal advokat for å få nøyaktig informasjon som er skreddersydd for din situasjon og din bosted. Svindel:

fordi du er i en desperat situasjon, er du et mål for con artister. Vær forsiktig med eventuelle uønskede tilbud som hjelper deg med å unngå foreclosure, og velg nøye hvem som hjelper deg. Begynn å søke hjelp hos HUD rådgivere og andre anerkjente lokale byråer. Kjenn tegn på utestengning redning svindel. Foreclosure Processen

Foreclosure er vanligvis en langsom prosess. Hvis du savner en eller to utbetalinger, er du sannsynligvis ikke utsatt for utvisning. Derfor er det viktig å kommunisere med utlåner hvis du har gått på vanskelige tider - det kan ikke være for sent. Detaljerne varierer fra utlåner til utlåner og lover er forskjellige i hver stat, så beskrivelsen nedenfor er en grov oversikt og kanskje ikke akkurat det du vil oppleve -

les alle dine meldinger og avtaler nøye og snakk med en advokat eller HUD boligrådgiver for å sikre at du vet hva som skjer . Hele prosessen kan ta et år eller to, eller det kan bevege seg mye raskere. Merknader starter:

Når du har gått glipp av betalinger i tre måneder, vurderer mange långivere lånet ditt som standard. Dette er når ting blir kritiske.Du vil selvfølgelig motta kommunikasjon så snart du savner en betaling (eller to), og disse kommunikasjonene kan inkludere en varsel om intensjon om å gå videre med foreclosure-prosessen. Rettslige og ikke-rettslige stater: d

i hvilken stat du er inne, vil du ha mer tid (og motta flere meldinger) enn andre. Det er to typer stater - rettslige stater og ikke-rettslige stater. I rettssaker må din utlåner bringe rettslige skritt mot deg i domstolene for å avskaffe. Denne prosessen varer lengre, siden du ofte har 30 til 90 dager i mellom hver hendelse. I ikke-rettslige stater kan långivere utelukke basert på avtalene du har signert med dem, og en dommer er ikke involvert. Som du kanskje tror, ​​beveger ting seg mye raskere i ikke-rettslige stater. I en hvilken som helst stat, kan du bekjempe avskærmningen i retten - i en rettslig stat blir du generelt servert med innkalling, men i en ikke-rettslig stat må du ta rettslige skritt mot din utlåner for å stoppe foreclosure-prosessen. Snakk med en lokal advokat for mer informasjon. Stoppe prosessen:

i de fleste stater, er långivere pålagt å tilby låntakere noen slags lettelse for å stoppe foreclosure-prosessen. Hvorvidt disse alternativene er realistiske eller gjennomførbare, er en annen sak. Långivere kan si at du kan gjenopprette og bli hjemme hvis du lager alle (eller en vesentlig del) av dine tapte innbetalinger og dekker de juridiske avgiftene og straffer som er belastet så langt. Du kan også få mulighet til å betale lånet i sin helhet (som bare vil skje hvis du klarer å refinansiere eller finne en stor kilde til penger). Auksjon og utvisning:

Hvis du ikke klarer å forhindre foreclosure, blir eiendommen tilgjengelig for den høyeste budgiveren på auksjon. Hvis ingen andre kjøper hjemmet (som er vanlig), går eierskap til utlåner. På det tidspunktet, hvis du fortsatt er i huset (og ikke har gjort ordninger for å beskytte huset), møter du muligheten for eviction og det er på tide å stille opp nye innkvarteringer. Lokale lover dikterer hvor lenge du kan forbli i huset etter foreclosure, og du bør få beskjed om hvor lenge du kan bli. Spør din tidligere utlåner om eventuelle "kontanter for nøkler" insentiver, noe som kan bidra til å lette overgangen til nye boliger (forutsatt at du er klar til å flytte raskt).