Få ditt leieeiendom klar til salgs

På samme måte som du måtte ta visse skritt når du kjøpte leieboligen din, må du også gjøre visse forberedelser når du ønsker å sette ut leieboligen din til salgs. Å få deg selv og din eiendom klar vil hjelpe deg å gi deg den beste muligheten til å selge eiendommen raskt og for topp dollar. Her er trinnene du bør ta før du setter eiendommen på markedet.

Papirene

Inntekts- og kostnadsrapport: Du vil forsikre deg om at du har all økonomisk informasjon i orden før du setter ut din utleieeiendom til salgs.

Forberede en inntekts- og kostnadsrapport vil gi deg, og enhver potensiell kjøper, et bedre bilde av verdien av eiendommen din.

Inntekt: Inkludert i denne inntekts- og kostnadsrapporten, vil du gjerne registrere alle inntekter mottatt av eiendommen månedlig og årlig. Dette kan inkludere leietakerens månedlige leiebetalinger, samt eventuell ekstra leie fra parkeringsplasser, vaskemaskin og tørketrommel bruk eller betaling hvis du er heldig nok til å ha et tavle eller mobiltelefon tårn på eiendommen din.

Utgifter: Inntekts- og kostnadsrapporten må også inkludere de pengene du bruker for året. Dette kan omfatte:

• Eiendomsskatt
• Forsikringsbetalinger
• Vann og avløpsavgifter: Hvis du er ansvarlig for verktøy.
• Elektrisitetsavgifter: Hvis du er ansvarlig for verktøy.
• Gassavgifter: Hvis du er ansvarlig for verktøy.
• Oljeavgifter: Hvis du er ansvarlig for verktøy.
• Vedlikehold: De fleste investorer og / eller Realtors vil estimere en prosentandel for vedlikehold. Tradisjonelt er dette beløpet fem prosent av brutto driftsinntekt. Vedlikeholdskostnader vil variere avhengig av eiendommens størrelse, alder av eiendommen og mengden av utvendig plass. Det kan inkludere ting som landskapsarbeidskostnader, kostnader for å reparere eller erstatte utdaterte eller manglende inventar, dørlås, vinduer, sprukne fliser, rørleggerlekkasje, taklekkasje eller wobbly rekkverk.
• Ledige kostnader: De fleste investorer vil også regne med en ledighetsfaktor. Avhengig av egenskapstypen kan du forvente at dette tallet skal være mellom fem og ti prosent av brutto driftsinntekter. Leiekostnadene kan inkludere kostnader for å markedsføre eiendommen, for eksempel å plassere annonser for utleie, og kostnader for å holde eiendommen, for eksempel skatter og forsikringer.

Samle dokumenter relatert til inntekt, utgifter og eiendomsadministrasjon

Elementer fra inntekts- og utgiftsrapport: Før du setter ut din utleie eiendom, vil du finne utskriftene av elementene du har med på resultat- og kostnadsrapporten. Du vil ønske å samle disse uttalelsene fra foregående år. Dette kan inkludere alle bruksregninger, forsikringserklæringer, eiendomsskatt, boliglånsutbetalinger, leiebetalinger, vedlikeholdskostnader og så videre.

Du bør skanne alle disse kvitteringene til datamaskinen, slik at du også har en digital kopi av dem. Dette vil gjøre det lettere å sende en vare til en potensiell kjøper, en advokat eller en eiendomsmegler hvis det blir forespurt siden du allerede har den tilgjengelig elektronisk.

Kopier av alle gjeldende leieavtaler: Du vil ønske å samle kopier av alle leieavtaler for nåværende leietakere. Dette vil bli brukt til å verifisere den nåværende leiebetalingen, samt lengden på leieavtalen.

Liste over eventuelle forbedringer på eiendommen: Du bør sette sammen en liste over forbedringer du har gjort på eiendommen de siste årene. Har du for eksempel satt på et nytt tak, erstattet ovnen eller renovert kjøkkenet? Du vil også inkludere den omtrentlige datoen arbeidet ble gjort og muligens den omtrentlige verdien av forbedringen.

I listen over forbedringer vil du legge til beskrivende adjektiver. For eksempel, i stedet for å si, renovert kjøkken, kan det være mer attraktivt å si, renovert kjøkken, inkludert grå shaker stilskap, polarhvitt granitt og fasade subway backsplash.

I tillegg bør du også finne noe bevis på arbeidet som ble gjort. Dette kan være kopier av fakturaer, kontrakter for arbeidet eller andre kvitteringer.

Ofte vil Realtor bruke denne listen over forbedringer når du legger sammen oppføringsinformasjonen for eiendommen din. Derfor bør denne listen være så grundig som mulig.

Kopier av eventuelle tillatelser: Det første du vil gjøre er å sørge for at det ikke er åpne permitter på eiendommen din. Avhengig av byen din, kan du enten gjøre denne forespørselen personlig, via telefon eller online. Dette er kjent som en åpen offentlig rekordforespørsel.

Hvis det er åpne permitter på eiendommen, vil du sannsynligvis måtte lukke dem ut før salg. Du må bestemme hvilket arbeid som skal fylles ut, ansette en lisensiert entreprenør for å fullføre arbeidet, så få en inspektør fra byen å komme ut og verifisere at arbeidet ble gjort for å kode slik at de kan lukke ut tillatelsen.

Du bør samle inn eller få kopier av alle tillatelser for ethvert arbeid som noen gang ble fullført på eiendommen. Din by skal kunne gi deg kopier av alle tillatelser registrert for eiendommen.

Bestem fortjenestepotensialet

Du bør vurdere din økonomi for å få en ballpark av hvor mye penger du potensielt kan gjøre hvis du selger eiendommen din.

en. Hvor mye skylder du på boliglånet ditt? Har du noen forskuddsbetaling?

2. Vet sluttkursene du vil være ansvarlig for under salget av eiendommen din. Dette kan inkludere en realty transfer skatt på salg, Realtor kommisjon på salg, opptak avgifter og advokatkostnader.

3. Vet hva skattegrunnlaget er for eiendommen, slik at du vet hvor mye skatt du skal skylde. Snakk med regnskapsføreren for å finne ut hva skattegrunnlaget er.

Generelt vil ditt grunnlag være alle utgiftene som har gått inn i eiendommen som ikke ble avskrevet i et gitt år, for eksempel kjøpesum, lukkekostnader og forbedringer, minus hvor mye du har nedskrevet i avskrivninger over årene.

4. Vet hva grov markedsverdi av eiendommen din er. Du bør finne to eller tre sammenlignbare egenskaper som har solgt i ditt område i det siste året. Du kan bruke disse tallene for å få en grov ide om prisområdet som eiendommen din skal selge.

5. Ta grov markedsverdi av eiendommen din, minus beløpet du har igjen på boliglånet ditt, minus sluttkostnader ved å selge eiendommen din for å avgjøre hvor mye penger du vil gå bort med på salg.

6. Du må da bestemme hvor mye penger du vil skylde i kapitalgevinst skatt. For å gjøre dette tar du salgsprisen på eiendommen minus skattegrunnlaget du har beregnet. Dette beløpet vil avgjøre hva du skylder for kapitalgevinster skatt. Sørg for at du snakker med revisor, fordi det kan være scenarier hvor du går bort med svært lite penger på salg, men skylder betydelig mer i gevinster skatt på grunn av avskrivninger avskrivninger tatt gjennom eierskap av eiendommen.

Vedlikehold

Utsatt vedlikehold: Før du selger, vil du få din eiendom til å se så godt som mulig. Dette er på tide å løse eventuelle vedlikeholdsproblemer du har satt på. Dette kan inkludere maleri fellesområder, bedre landskapsarbeid eller bremse appell, fikse kjører toaletter eller mindre drypp i kraner.

Kapitalforbedringer: Du må også avgjøre om å fullføre eventuelle kapitalforbedringer før salg er verdt det. Vil forbedringen gi større avkastning enn det koster? For eksempel kan du sette et nytt tak på eiendommen for mindre enn markedsrenten?

Er det fornuftig å investere mer penger i eiendommen? Hvis du ikke gjør slike forbedringer, vil det redusere muligheten for salg? Vil et dårlig tak, rottende dekk eller hull i vegger avskrekke noen fra å kjøpe eiendommen?

Generelle tips

Varsle leietakere: Når leien din egentlig er på markedet, må potensielle kjøpere kunne gå inn i minst én utleie enhet når de ser på eiendommen. Du må derfor bestemme hvordan og når du vil varsle leietakere om at du setter eiendommen til salgs. Avhengig av størrelsen på eiendommen må du kanskje ikke varsle alle leietakere om din intensjon om å selge eiendommen. Du må bare varsle leietakerne hvis du ønsker å vise frem til potensielle kjøpere.

Noen ganger er leietakere fryktige når de hører at eiendommen går opp til salgs. De er bekymret for at de vil bli forskjøvet når den selges. De er også bekymret for hvordan en ny utleier vil håndtere eiendommen. Noen leietakere vil også bruke dette som en mulighet til å lufte mot utleier for rimelige og urimelige problemer, så vær forsiktig med å la leietakerne kommunisere med potensielle kjøpere.

Fyll eventuelle ledige stillinger: Før du selger, vil du helst ha 100 prosent belegg på eiendommen din. Hvis du har en ledig stilling, må du ikke kutte hjørner for å prøve å fylle ledigheten raskt. Pass på at du fortsatt følger din fullstendige screeningsprosess.

Hvis eiendommen din ikke selger raskt, vil du bli sittende fast med hvilken leietaker du plasserer i eiendommen. Du vil heller ikke plassere problem leietakere i eiendommen som kan skade eiendommen på et tidspunkt når det er nødvendig å se sitt beste ut. Det er bedre å ha en ledig enhet enn en som er opptatt av en dårlig leietaker.

Interview Realtors: Du må finne en eiendomsmegler for å liste din leiebolig med. Hvis du allerede har en eiendomsmegler du har jobbet med tidligere og føler deg komfortabel med, så er du helt klar.

Ellers må du intervjue flere Realtors. Det er viktig å lete etter eiendomsmeglere som spesialiserer seg på eiendomstype og området du selger. Enfamiliehjem eller condos trenger kanskje ikke noen som er spesialisert, men for en flerfamilie, en detaljhandel, en eiendomsmegling eller andre mer unike investeringer, vil du se etter noen som har suksess som selger eiendommen du prøver å selge. Tenk på det på samme måte som advokater spesialiserer seg på enkelte områder som skilsmisse, skatteappell eller selskapsrett.

Når skal jeg sette den på markedet? Investeringseiendommer følger ikke de samme reglene som å selge primære boliger til villaeiere. Det vanlige boligmarkedet er sterkest om våren, da familier prøver å komme inn i sine nye hjem før det nye skoleåret.

Generelt kan du sette en investeringseiendom til salgs når som helst på året. Du kan se lavere aktivitet rundt ferien eller om sommeren.