Hjem Kjøp Låntilfelle Tips

Da jeg kjøpte mitt første hjem som krevde institusjonell finansiering, sørget jeg for at kjøpsavtalen inneholdt en låneforutsetning. Å ha en låneforutsetning i kontrakten betydde at det var en liten ting som gikk galt med kjøp av mitt nye hjem og av en eller annen grunn, uansett merkelig grunn til at utlåner ikke kunne gjøre et lån til meg, da ville jeg bli frigjort fra min forpliktelse til å kjøpe hjemmet.

Inntil dette tidspunktet var alle hjemmene jeg noensinne har kjøpt kjøpt gjennom eierfinansiering.

Det var ingen låneforutsetninger i en selgerbåret boliglån eller landskontrakt. Når jeg signerte kjøpsavtalen, var jeg ganske mye nødvendig å gå gjennom med salget av hjemmet, med unntak av en inspeksjonsforutsetning. Det var heller ingen vurderingskontrakter med eierfinansiering.

I løpet av tider med lave renter faller eierfinansiering ut av favør, og få personer, unntatt den utfordrede kreditten, prøver å bruke eierfinansiering for å kjøpe et hjem. Et annet unntak kan være hvis hjemmet selv ikke kvalifiserer for finansiering, da en selger kan vurdere eierfinansiering. Men de fleste selgere i normale eiendomsmarkeder foretrekker at en kjøper enten betaler kontant eller får lån for å kjøpe et hjem.

Kjøpskontrakter med låneansvar

De typer kjøpskontrakter som brukes i USA, varierer fra en stat til en annen, men de fleste vil tillate en lånefrist. I tillegg til låneforutsetningen, kan boligkjøpsavtalen som de som brukes i California for eksempel også inneholde en vurderingsfeil, som er skilt fra låneansvaret.

Kjøpskontrakter gir vanligvis et bestemt antall dager ved kontraktsstandard for å motta forsikring om at lånet er godkjent og kjøperen får lov til å bruke finansiering. Denne perioden kan variere fra 7 til 30 dager, med mange perioder presset mot 3- til 4-ukers mark. Derfor er det viktig for en hjemmekøper å levere alle lånedokumenter som en lånsjef ber om så raskt som mulig.

Enhver forsinkelse i å sende inn de nødvendige økonomiske dokumentene kan føre til forsinkelse i den endelige låne godkjenningen.

Når lånegarantien utløper

I enkelte stater, når lånets beredskapsperiode er utløpt, er kjøperen ute av tide. Hvis kjøperens lån ikke er godkjent i den perioden, er det synd. Kjøperen kan be om forlengelse, men selgere er ikke alltid pålagt å tillate det. TIPS: Ikke gjør feilen ved å tenke at du har hele tiden i verden for å gi din utlåner kopier av dine avkastningsmeldinger og å gi all din bankinformasjon fordi klokken ofte tikker.

I andre stater som California der kjøpsavtalen pleier å favorisere kjøperen, hvis kjøperen ikke fjerner låneforutsetningen på den endelige dagen, kan selgeren ta skritt for å kansellere kontrakten etter å ha utstedt en melding om utførelse.Hvis selgeren ikke tar noen rettslige skritt for å håndheve beredskapsperioden, forblir den. Det er ikke en god ide å håpe at selgeren i California vil fravike låneforutsetningen fordi de fleste selgere er representert av noteringsagenter som vil minne dem om deres rettigheter i henhold til kontrakten.

Jeg mottar ofte mye motstand fra kjøperens agenter når jeg som opplysningsagent ber om frigjøring av låneforutsetningen fra kjøperen.

De ber om mer tid, eller i noen tilfeller slår de det helt av, fordi de av en eller annen grunn kanskje ikke føler at de presser sine kjøpere til å overholde kontrakten. Hvis kjøpere trenger mer tid, har vi ikke lov til å gi vårt verbale OK fordi våre California-kontrakter tillater en kjøper å sende inn en formell skriftlig forespørsel om mer tid. Alle kontrakter og avtaler skal være skriftlige for allas beskyttelse.

Hva skjer hvis underwriting nekter lånet?

Spørsmålet som ofte oppstår, er hva som kan skje med en kjøper som ikke er godkjent for et lån, men har enten frigjort låneforutsetningen eller uansett grunn har mistet låneansvarsforsikringen i kjøpsavtalen. Kan en selger saksøke kjøperen? Skal kjøperen miste sin alvorlige pengerinnskudd? Hva er det i fare?

Risikofaktoren og konsekvensene varierer fra stat til stat.

Mye kan gå galt i tegning. Hjem kjøpere som tror de er godkjent for et lån fordi deres utlåner ga dem et forhåndsgodkjenningsbrev basert på en låneansøkning, kan senere oppdage at garantier ikke vil godkjenne lånet. Det er egentlig ingen slike ting som slam-dunk boliglån. Mange grunner eksisterer for tegning for å avvise et lån. De hjemmekjøpene som har en låneforutsetning, kan vanligvis kansellere kontrakten og motta tilbakebetaling av deres alvorlige penger innskudd.

Hvis boligkjøpere ikke kan få et lån på grunn av vurderingsforutsetningen, fordi vurderingen kom i lav og selgeren ikke vil redusere kjøpesummen, er det vanligvis også grunner til å kansellere. Men for å være fullstendig beskyttet under disse forholdene, må du ha en låneforutsetning og en vurderingsfeil på plass. Husk å snakke med eiendomsmegleren din før du signerer en kjøpekontrakt for å få en solid forståelse av hvordan en låneforutsetning fungerer i din stat.

I skrivende stund er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California