Hvorfor krever banker forhåndsgodkjenningsbrev? - Kort salg

Spørsmål: Hvordan krever REO og Short Sale Banks et preapproval brev fra låntakere?

En leser spør: "Som ansvarlig og seriøs boligkjøp ble min kone og jeg forhåndsgodkjent gjennom Wells Fargo for å kjøpe et hjem. Vi fant et hjem vi liker, men det er en kort salg. Vår agent sier at vi må få forhåndsgodkjent gjennom den korte salgsbanken for å være kvalifisert til å kjøpe dette hjemmet. Dette er gal. Hvorfor ville vi ønsker å avsløre vår personlige informasjon til en bank som vi ikke har noe forhold til og ikke ønsker et lån fra? Hvorfor vil vi Har du en annen forespørsel om vår kredittrapport som kan føre til en dukkert i vår FICO-poengsum? Hvordan kommer disse REO- og kortsalgsbankene bort med å kreve et preapproval brev fra låntakere? Må vi bli forhåndsgodkjent av dem? "

Svar: Jeg kan forstå din motvilje mot å bli forhåndsgodkjent av en ukjent bank når du allerede har forhåndsgodkjennelse. Det gir ingen mening for deg. Men det er fordi du ikke er på den andre siden av transaksjonen. Mange kjøpere hvis långivere sier at de er forhåndsgodkjent, er ikke helt forhåndsgodkjent.

Du lurer kanskje på hvordan det kan skje? Hvordan kan en bank utstede et forhåndsgodkjent brev som er en stor fet løgn? Veldig enkelt. De utelukker visse opplysninger i selve brevet og gjør disse unntakene uforutsette. Dessuten er ikke alle forhåndsgodkjente brev en faktisk forhåndsgodkjenning. Det er en forskjell mellom en prequalification brev, kjent som en prequal og et preapproval brev.

Forskjellene mellom en prequal og en preapproval brev

En prequal, som vanligvis er typen av forhåndsgodkjente brev som en megler kan utstede, oppgir følgende typer dokumentasjon:

Forkalkuleringsbrev:

• Låntakeren har søkt om et lån .
• Kredittrapport er sjekket.
• Låntaker er kvalifisert til å kjøpe et hjem til en forutbestemt maksimumspris basert på informasjon som er levert.

Preapproval Letter:

• Låntakeren har gjennomført en låneansøkning.
• Kredittresultat blir trukket og tilstrekkelig.
• Sysselsetting er verifisert.
• Låntakere har levert dokumentasjon som selvangivelser og kontoutskrifter.
• Låntaker er forhåndsgodkjent til å kjøpe et hjem til en forutbestemt maksimumspris, i påvente av en vurdering og tittelpolitikk.

Du kan se at et ekte preapproval brev bærer mye mer vekt. Men det er også gjenstand for endelig garanti og er ikke en garanti. Det er subjektivt og avhengig av mer dokumentasjon og granskning.

Hvorfor en kort salgsbank vil be om forhåndsgodkjenning

Kort salgsbanken, før godkjenning av kort salg, har en lang prosess å gå gjennom.Banken vil ansette en BPO-agent for å vurdere verdien av eiendommen. Det vil tildele forhandler. Det kan ta uker eller måneder å ta en beslutning om kortsalg.

Her er noen fakta om kortsalg for å vurdere:

• Kort salg er et privilegium - det er ikke rett til noen parti.
• Banken har vanligvis liten insentiv til å godkjenne kortsalg.

Ikke bare må selger og eiendom generelt kvalifisere for kortsalg, låntakeren må være kvalifisert til å kjøpe hjemmet. Banken som behandler forespørselen om kortsalg vil ha endelig bevis på at kjøperen er i stand og kvalifisert til å lukke.

Sannheten er etter å ha jobbet med en kort salg i flere uker, kanskje måneder, det er en stor skuffelse og sløsing med tid hvis banken oppdager på slutten at kjøperne ikke kan lukke.

Når det kommer ned på ledningen og inn i tegningsgarantien, vil noen ganger kjøperlån blåses opp. Noen av de tingene som får kjøperen til å bli avvist, kunne ha blitt korrigert eller oppdaget i begynnelsen, men ikke.

Det er fordi det ikke er nok regulering over utstedelsen av forhåndsgodkjente brev, og ikke alle långiver bruker standardprosedyrer. For eksempel er en FICO-score på 720 vanligvis kreves som et minimum for et konvensjonelt lån. Men de store långiverne som lager konvensjonelle lån, foretrekker ofte et høyere FICO minimum på 740 for å gi en attraktiv rente til låntakeren.

Hvis en låner mener at utlåner vil tilby sin beste rente for en FICO på 720, er det potensial for konflikt som kan føre til at transaksjonen avbrytes eller at låner avvises. Kort salgsbanken vil bare sjekke informasjonen for seg selv og ta sin egen beslutning om hvorvidt kjøperen er fullt kvalifisert.

Det er mot RESPA-regler for en bank å kreve at en låner får et lån fra den banken. Det er imidlertid helt akseptabelt for en bank å kreve et forhåndsgodkjenningsbrev fra sin egen bank før han godkjenner låntakeren for den korte salget eller tillater låntakeren å kjøpe sitt eget bank-eide hjem.

Noen ganger vil en bank la en låner sende inn en DU (desktop underwriting) i stedet for et preapproval brev. Det er verdt det å spørre.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}