Boliglån kalkulator: DSCR

Kommersielle långivere er ganske forsiktige i sine garantier. Siden de personlige kreditthistoriene til kjøpere er sjelden viktig i kommersiell utlån, bruker de andre kriterier for å ta utlånsbeslutninger. Kommersiell eiendom er kjøpt for å generere inntekter, slik at et av kriteriene som er populært, er å se på inntektene for å se om det er nok til å betale boliglånet tilstrekkelig og gi gevinst for låntakere.

Når en utlåner ser på en bolig eller en flerfamilieiendom, om et boliglån vil bli gitt, og for hvor mye, kan det bestemmes ved hjelp av DSCR eller gjeldsdekning. Det er en enkel beregning, men veldig viktig. Utlåner er ikke veldig bekymret mye med individuelle kredittpoeng eller historier av eierne. Investeringsformålet er avkastning, avkastning på investering og kontantstrøm, så kontantstrømmen er hovedpoenget.

Faktisk bør investorer sette pris på långiveres omsorg for å sikre at kontantstrømberegningen er riktig for et leilighetsprosjekt. De vil se finanser som viser inntekter og utgifter. De vil da avgjøre om disse tallene ser ut som de vil fortsette inn i fremtiden, eller kanskje bli bedre eller verre. Når tallene viser at kontantstrømmen vil dekke gjeldstjenesten tilstrekkelig, validerer den investerings- og verdsettelsesevnen til investor (er).

Selv om det er mange steder å se hvordan du kan beregne DSCR med et prosjekt og et beløp allerede på plass, er det mer sannsynlig at en kjøper vil vite hvor mye de kan låne på et prosjekt de vurderer å kjøpe. Investorene gjør sine egne beregninger og ser til sin valgte utlåner for å validere tallene de kom opp med.

Både investorer og långivere har et felles mål i denne forbindelse. Er prosjektet lønnsomt nok til å betjene gjelden med tilstrekkelig fortjeneste igjen?

Vi ser på dette fra to retninger, får den nåværende DSCR og vurderer en eiendom med en utlåner-nødvendig DSCR. Denne beregningen går tilbake til det beløpet ved hjelp av en felles utlåner som er minst akseptabel DSCR på 1. 20. Da skal vi gjøre det i den andre retningen og få DSCR.

Vanskelighetsgrad: Gjennomsnittlig

Tid kreves: 20 minutter

Slik er:

1. Bestem kontantstrømmen eller brutto driftsinntekter etter å ha trukket ledig stilling og kreditt tap.

   Lei totalsum på $ 187 000 / år - 9% ledig stilling og kredittttap ($ 16, 830) = $ 170, 170

2. Så kom til NOI eller netto driftsinntekter ved å trekke alle andre utgifter til drift og ledelse, inkludert skatter og forsikringer.

   Brutto driftsinntekter - Alle utgifter = NOI, eller Netto driftsinntekter

   $ 170, 170 - 72, 470 (utgifter) = $ 97, 700 NOI

   $ 97, 700/12 måneder = $ 8142 / måned NOI > Hvis utlåner bruker et minimum akseptabelt DSCR på 1.20, da $ 8142 / måned måtte være 1. 2 ganger den månedlige boliglånsbetalingen. For å få den maksimale betalingen, er det nødvendig å dele $ 8142 med 1. 2.

3. $ 8142 månedlig nettoinntekt / 1. 20 minimum DSCR = $ 6785 / måned maksimal boliglånsbetaling.

   Nå er det bare nødvendig å bestemme hvor mye som skal lånes til dagens priser. Hvis denne kjøperen kan forvente en rente på 6,875% på et 30-årig lån, vil en boligkalkulator fortelle oss at utlåner kan være villig til å låne rundt

4. $ 1, 032, 836 på denne eiendommen som at lånet og renten ville medføre hovedstol og rentebetalinger på $ 6785 / måned og minimum 1. 20 DSCR. De fleste boliglån kalkulatorer vil la deg legge inn betaling, rente og tid til å beregne lånebeløpet.

   Da vi startet, visste vi at vi støttet inn et beløpsmengde ved hjelp av en uttalt DSCR, da vi er kjøpere som ønsker å anslå hvor mye som kan lånes til å låne en bolig vi vurderer for kjøp. Men, la oss bare gjøre en DSCR-beregning der vi kjenner det nåværende prosjektets utgifter og boliglånsbetaling.

5. $ 223, 000 NOI / $ 172 000 Annual Mortgage Payments = 1. 30 DSCR

   1. 3 er bedre enn 1. 2 i dette tilfellet, så sannsynligvis en akseptabel DSCR. Men hvis et nytt lån søkes på et operasjonsprosjekt, vil dagens NOI bli brukt som vi gjorde først for å se hva som kunne være tilgjengelig som boliglånsbeløp.

   Når tallene fungerer, kan investorer og långivere føle seg godt om prosjektfinansiering og fremtidig lønnsomhet.

Hva du trenger:

Inntekts- og kostnadsinformasjonen for eiendommen.

• En boliglån kalkulator.